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金融機関対策にも一棟マンション
不動産投資、収益マンション保有にまず大切なことの一つに、金融機関からの融資・ファイナンスがある。そして、その金融機関の融資スタンスは少しずつ時間と共に変化してはいるが、融資基準が物件のある程度の不動産評価を形成しているのも事実であろう。
その意味でも、前出の区分マンションは金融機関評価が低い（中古区分マンション融資の場合相場の約50％評価）こともあり一義的には一棟マンションをお勧めしている。（参照：前回のコラム）
一棟マンションは独立経営体
その融資面からも、サラリーマンに対し「サラリーで自分の食い扶ちを稼ぎ生活を完結させ、収益マンションは収益収入で廻せれば（完結させれば）充分成り立つ」といった考え方の金融機関も増えてきている。だからサラリーマンでなければならない、と私は説いている。
そして、税制面でも優遇されるサラリーマンを辞めれば、それは一介の自営業者であり、その収益マンションの家賃収入で生活するということはそれだけ可処分所得が減るということになる。次にステップアップするお金が少なくなるという理屈だ。
※このサラリーマンの優位性については後日詳細をアップする予定
会社は辞めない
もちろんサラリーマンを辞め、専業で、所有する収益マンションの入居率を上げる為に努力し、収益アップを図ろうという大家さんもいるであろうが、それは、餅は餅屋で賃貸管理会社にまかせたほうが良い。わざわざ会社を辞めるまでもない。
一棟マンション経営は長期的スパンで
私は常々言っている、管理は管理専門業者に依頼すべきだと。
マンション一棟の経営を考えたとき、収入面では客付けという短期目線も当然必要であるが、同時に経営管理という意味での長期的視点はもっと大切である。
サラリーマンを続けるためにも優良な管理会社を
目先のことだけでなく長期修繕という建物ハード面を含む長期戦略が無いと長年の収支計画はできない。客付けと管理は別物で、片手間では管理はできない。
常に意思疎通できる管理会社、できれば管理専業ないし入居募集と一線を画した管理会社を優先すべきであろう。管理専業でなくとも事業部制をとり、客付けフロント部門、そして入居者・建物管理部門という事業部が分離していれば分かりやすい。（執筆者：高下 弘之）
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