住宅ローン延滞中だけどこのまま自宅に住み続けたい。そんな時の対策「リースバック」のメリット、デメリットを解説

最近、リースバックという言葉をよく聞くようになりました。

リースバックとは、どのような制度で、メリットやデメリットは何なのでしょうか。

今回は、このリースバックを解説します。

もともとは住宅ローンを延滞した時の対策

リースバックは、住宅ローンを延滞して自宅を売却せざるを得ない時に、何とか自宅に住み続けるために考え出された仕組みです。

通常、金融機関は住宅ローンの延滞が恒常的に6か月以上続くと、正常復帰は困難と判断し、自宅を売却してその売却資金から、住宅ローンの残債全額を回収しようとします。

これが、昔から行われている「競売(けいばい)」であり、買受人が現れると買受人が所有権を取得し、住宅ローンの債務者は出ていかざるを得ません。

しかし、競売においても不動産業者が買受人となることもあり、競売で物件を安く取得し、それをそのまま住宅ローンの債務者に賃貸することも行われてきました。

これは、リースバックの仕組みと変わりませんが、競売まで行ってしまうと、買受人と債務者の間に何の信頼関係もないため、賃貸借(リース)契約が成立するには高いハードルがありました

任意売却という制度の中で、お互いの信頼関係を構築

任意売却

そこで、リースバック業者は競売の前に行われる、債務者自身が自宅を売却して住宅ローンの残債を返済する、「任意売却」という制度に注目しました。

この任意売却は、債務者が自ら市場価格に近い値段で自宅を売却できます。

そのため、競売よりも高い売却価格が期待でき、任意で売却しているため、債務者自身も自宅の売却には覚悟が出来ています。

しかし、この任意売却はあくまで普通の不動産取引ですから、不動産業者に売却を依頼することが通常です。

そこで、リースバック業者は不動産を買い取るだけではなく、その後も債務者とリース契約を結ぶことを説明し、安く物件を手に入れると同時に、賃料収入も得る方法を考え出しました

また、債務者にとっても賃料さえきちんと支払っていれば、自分名義の自宅でなくても、現在と同じ生活ができるというメリットがあります

リースバック業者は、2度おいしい

このように、延滞している債務者に近づくことで、大手のリースバック業者は急成長しています。

リースバック業者は、まず債務者とリース契約を結ぶことが条件になりますから、債務者と信頼関係を構築しやすく、通常の市場価格よりも安く物件を手に入れることができます。

また、リース契約を結びますが、元は延滞している債務者なので、賃料などは市場価格よりも高い賃料を取ることができ、賃貸借契約ではなくリース契約とすることで、解約が容易にできるようにしています

最後に、債務者がリース契約で債務不履行を起こした場合は、退去せざるを得ず、安く手に入れた物件を売却して利益を得ることができるのです。

契約するときには、充分に精査することが必要

自宅にこだわりすぎかも

いろいろな事例で利用可能とありますが、実際の所は、住宅ローンで延滞している債務者が利用の中心です。

甘い言葉をかけられると、ついついその話に乗ってしまいがちですが、売却は仲介よりも値段が下がることや、どの程度の賃料が妥当なのかなどを、金融機関の管理担当者に相談してみるとよいでしょう。

場合によっては、普通に仲介で任意売却して、その後別の場所で賃貸生活した方が、有利な場合も多いからです。

延滞している債務者の多くは、自宅にこだわりすぎるが故に、失敗している事例が多いように感じます

第三者への相談を、忘れないようにしてください。(執筆者:沼田 順)

この記事を書いた人

沼田 順 沼田 順»筆者の記事一覧 (64) http://cfpnumata.blog130.fc2.com/

1975年、兵庫県生まれ。1994年、神戸商科大学(現・兵庫県立大学)に入学。学生時代の1997年に宅地建物取引主任者試験に合格。翌年の1998年、住宅金融公庫(現・住宅金融支援機構)に入庫。2008年、独立後勉強していたCFP上級資格を取得し翌年の2009年にCFP認定者及び1級FP技能士となる。2014~2015年、大阪大学大学院経済学及び理学研究科 博士前期課程 単位取得。2015年、京都大学法科大学院 法務博士課程 単位取得。
≪保有資格≫ 1級ファイナンシャル・プランニング技能士 / 宅地建物取引士 / 住宅ローンアドバイザー / ビジネス法務エキスパート® / 証券外務員2種 / 銀行業務検定各種
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