【不動産投資の悩み】「空室」がある場合でも「減価償却」できるのか? 計上できる場合とできない場合を解説します。

アパートなどの不動産への投資は、不労所得や節税などさまざまなメリットをもたらします。

ただ、それは「満室」である場合の話。

常に想定通りにいくわけではありません。そして、他の投資と同じくリスクが伴います。

空室の発生」はそんなリスクの一つです。

不動産投資の税金の悩み

空室には収益減のほか、「減価償却ができない」というデメリットも

不動産投資を行う際、「空室リスクも考えよう」と言われます。

なぜなら、空室が発生すると、その分不動産賃貸による収入は減るからです。

ただ、デメリットはそれだけではありません。

空室が発生した場合には、計上できる経費も減ります。

空室分についての減価償却費は計上できません。

空室分についての固定資産税や火災保険料、不動産事業のための借入金の利息も、同様に経費計上できません。

空室で減価償却ができない理由は「空室になっている間は事業に貢献していないから」

なぜ経費計上ができないのでしょうか。

それは、税務会計における経費の考え方にあります。

経費は税務会計で「事業を営むのに直接必要な努力」と考えます。

売上は努力した「成果」です。

そのため、

経費は一定の事業期間に対応した分、事業に直接必要な分についてのみ計上すること

となっています。

結果、5年分の経費を1回で払ったとしても、全額その払った年の経費になりません。

通常、月数などで按分し、5年間にわたって費用計上します。

事業用の雑誌代は経費にできても、プライベートの雑誌代を経費にできないのも同じ理屈です。

プライベートの雑誌代は売上を作るための努力ではないのです。

減価償却とは、「資産が摩耗することで売上に貢献している」という考えに基づき、一定期間にわたって少しずつ発生する「目に見えない経費」です。

ただし、経費になるのは「事業が営まれている間のみ」。

つまり、お金を払ってくれる賃借人がいて、その賃借人向けサービスに貢献している間だけの話です。

空室になっていて売上がなければ、その部屋は事業用とはなっていません。

したがって、その分の減価償却費は計上できないのです。

空室では減価償却ができない

これをやれば、空室が出ても減価償却は計上できる

ただし、

空室であっても減価償却を計上できる例外

があります。

次の要件を満たしている場合です。

特に(2)と(3)が重要になります。

(1) その空室が一時的なものであること(おおよそ1年未満)

(2) 入居者の募集を継続して行っている(入居者募集の広告や看板を貼る、不動産屋に賃貸物件として登録するなど)

(3) いつでも稼働しうる状態に置かれていること(維持補修や清掃がなされていることなど)

(2)と(3)は、不動産賃貸の事業を営む意志があり、実際にその努力をしていることを意味します。

そのため、この2点をきちんと行っていれば、空室分の減価償却やその他の経費も計上して差し支えありません。

ただし、空室期間があまりに長い場合や入居者の見込みがない場合などは、また別途経費計上の是非を考える必要が出てきます。

税務判断は杓子定規的ではなく、その場その場の状況に応じて検討しなくてはなりません。(執筆者:鈴木 まゆ子)

この記事を書いた人

鈴木 まゆ子 鈴木 まゆ子»筆者の記事一覧 (85) http://ameblo.jp/mayusuzu8/

税理士、心理セラピスト。
2000年、中央大学法学部法律学科卒業。12年税理士登録。現在、外国人の日本国内での起業支援に従事。会計や税金、数字に関する話題についての記事執筆を行う。税金や金銭、経済的DVにまつわる心理についても独自に研究している。共著に「海外資産の税金のキホン」(税務経理協会、信成国際税理士法人・著)がある。ブログ「税理士がつぶやくおカネのカラクリ」
<保有資格>税理士
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