相続税を軽減できる「小規模宅地等の特例」を活用して大幅に節税対策! 適用要件、添付書類、注意点について解説します。

親が住んでいた自宅や、管理をしていた事業用の土地などを相続することになった場合、気になるのは、その相続税評価額ではないかと思います。

特に自宅など、被相続人と相続人が同居していた場合は容易に売却をすることが出来ない重要な財産となります。

しかし、土地の評価額が大きいと相続税も重くのしかかってくるため、今後の生活にも支障が出ないか心配になりますよね。

今回はそんな土地の税額を軽減してくれる「小規模宅地等の特例」についてご紹介したいと思います。

小規模宅地等の特例

「小規模宅地等の特例」とは

居住用宅地や事業用宅地を相続した際の相続税を軽減できる制度のことです。

そして、この特例は節税効果は高く、適用できる場合、評価額が最大80%も減額することが可能となります。

小規模宅地等の特例

適用条件は?

「小規模宅地等の特例(居住用宅地)」を適用するには、いくつか満たしていなければならない要件があります。

要件1:被相続人が住んでいた土地であること。

要件2:上記の土地を「配偶者」・「同居親族」・「別居で持ち家が無い一定の親族」のいずれかが相続すること。

要件3:相続をした者が「配偶者」以外なら、相続税の申告期限まで売却などせずに所有していること。

被相続人と同居していない親族が相続した場合は?

被相続人と同居していない親族が相続した場合(「家なき子の特例」といいます)に関しては、相続税の申告期限までに所有及び居住することの他に、さらに以下の3つを満たす必要があります。

(1) 亡くなった被相続人に配偶者や同居の親族がいないこと。

(2) 宅地を相続した親族は相続3年前までに「自己または自己の配偶者」「3親等以内の親族」「特別の関係がある法人」の持ち家に住んだことがないこと。

(3) 相続開始時に居住している家屋を過去に所有していたことがないこと。

なお、別荘のような普段生活をしていなかった住宅の敷地に関してはこの特例を適用することはできません。

適用した場合、いくら減額される?

自宅の敷地のうち、330㎡までの部分に対して評価額が80%減額できます。

評価額が減額できるということは、当然、相続税の負担も軽くなります。

どのくらい減額の効果があるのか、例を見てみましょう。

(例)被相続人が住んでいた土地
面積:400㎡
相続税評価額:1億円

「小規模宅地等の特例」を適用させると、
1億円 - 1億円×330㎡÷400㎡×80%=3,400万円

もともと1億円だった相続税評価額は、この特例を適用させることで、土地の評価額が3,400万円となります。

「貸付事業用宅地等」とは

賃貸住宅や駐車場など被相続人の貸付事業のように供されていた土地の場合は、その賃料・地代が被相続人死後の相続人の生活に欠かせない収入となります。

これらの財産を相続した場合にも、相続人の生活を守るための一定の特例が適用されます。

特例が適用される上限面積は200㎡で、50%の減額が可能です。

貸付事業用宅地等

適用要件は?

「貸付事業用宅地等」を適用させるための要件は以下3つです。

要件1:被相続人が貸付事業を行っていた土地であること。

要件2:駐車場である場合にはアスファルトなど構築物の敷地であること。

要件3:相続税の申告期限まで所有し、貸付事業を継続すること。


なお、被相続人が所有していた土地等を親族等に低額で貸していた場合については、この特例を適用することができない可能性があります。

二世帯住宅だった場合はどう扱う?

被相続人が二世帯住宅に居住していた場合は所有権の登記がどのようにされているかによって、特例が適用できるか否か異なってきます。

被相続人名義で登記していた場合

自宅の所有権が被相続人名義での登記で、且つ子供の世帯が被相続人に家賃を支払っていない場合は、特定居住用宅地等の適用が可能です。

区分所有建物登記をしていた場合

二世帯住宅で、1階部分は親名義、2階部分は子供の名義などのように区分所有登記をしている場合、この2階部分については特定居住用宅地等に該当しません

区分所有登記をしている場合は、親と子それぞれ別世帯の住宅に居住していると判断されるためです。

二世帯住宅で特定居住用宅地等を適用させるためには、親と子供の共有名義にするか、親の単独名義にすることで適用が可能となります。

なお、名義変更のために家屋の持ち分を贈与する場合は、贈与税が課税されるため注意が必要です。

相続税を申告する際に、この特例を適用させるための添付書類は?

相続税を申告

配偶者または同居の親族、被相続人と同一生計の親族が相続した場合

必要な添付書類は以下です。

1. 被相続人のすべての相続人を明らかにする戸籍謄本

※平成30年度税制改正により、戸籍謄本は原本以外にも写しの提出が許容されました。またこれに代えて「法定相続情報一覧図の写し」の添付でも可能となりました。

2. 遺言書の写し又は遺産分割協議書の写し

3. 相続人全員の印鑑証明書(遺産分割協議書に押印したもの)

4. 特例対象宅地等を自己の居住用に供していることを明らかにする書類
(配偶者が相続する場合は不要)

被相続人と同居していない親族が相続した場合

上記書類に加えて、以下の書類も添付致します。

1. 相続開始前3年以内における住所等を明らかにする書類
(相続人の戸籍の附票の写しなど相続開始の日以後に作成されたもの)

2. 相続開始前3年以内に居住していた家屋が「自己又は自己の配偶者」「3浸透以内の親族」「特別の関係がある法人」の所有する家屋以外の家屋である旨を証する書類
(賃貸借契約書やその居住用家屋の登記簿謄本など)

申告期限までに遺産分割が間に合わない場合は?

申告期限までに遺産分割が間に合わない場合
遺産分割出来なかった場合、小規模宅地等の特例を適用することはできません。

しかし、申告期限から3年以内に遺産分割をし、修正申告(更正の請求)をすれば、特例の適用をすることが可能です。

その場合、期限までに提出する相続税申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出する必要があります。

この書類を提出し損ねた場合は、小規模宅地等の特例の適用は出来なくなりますので注意しましょう。(執筆者:荒巻 善宏)

この記事を書いた人

荒巻 善宏 荒巻 善宏»筆者の記事一覧 (5) https://chester-tax.com/

税理士法人チェスター 代表
2004年同志社大学卒業、同年、公認会計士第二次試験を合格し、監査法人トーマツへ入所。その4年後、共同代表の福留正明と相続税を専門とする税理士法人チェスターを設立。相続税申告実績は税理士業界でもトップクラスの年間1,000件以上(累計3,000件以上)を取り扱う。 相続税申告サービスやオーダーメイドの生前対策、相続税還付業務等を行う。
<保有資格>:税理士・公認会計士・行政書士・ファイナンシャルプランナー
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