中古マンション購入後の大失敗!「管理費」と「修繕積立金」高くて払えない。しくみとムリのない住宅ローンの返済基準を解説。

中古マンションの「管理費」と「修繕積立金」

マンションを所有すると、管理費と修繕積立金が毎月引き落とされます。

特に中古マンションでは、築年数が経過しているため、管理費と修繕積立金が高くなっており、毎月の住宅ローン返済額と逆転することもあります。

今回は、中古マンション購入で失敗しないために、管理費と修繕積立金の仕組みを理解し、安全な返済基準を解説します。

古くて広い中古マンションほど管理費と修繕積立金は高くなる

古くて広い中古マンションほど管理費と修繕積立金は高くなる

マンションでは管理会社に支払う管理費、将来の大規模修繕に備える修繕積立金を毎月支払います。

管理費と修繕積立金は築年数が浅いほど安く、その後管理組合で一定期間ごとに試算を算出し、改定された管理費と修繕積立金を支払います

最近こそ国土交通省主導で、管理費と修繕積立金の計画的な試算が定められていますが、昔は管理組合まかせだったため、管理費と修繕積立金を試算した結果大幅な積立不足がわかり、管理費と修繕積立金が急上昇しているマンションも多数あります

また、管理費と修繕積立金は専有面積に比例して案分されるため、古くて広い中古マンションほど、管理費と修繕積立金が高くなります。

例:バブル期に分譲された高級マンション

物件価格自体は2,000万円程度なのですが、管理費と修繕積立金だけで16万円近くかかります。

この場合、いくら豪華で広くても、住宅ローンの返済以外に毎月16万円の支払いが必要になるため、資金計画を立てる時には、毎月トータルでいくらかかるのか慎重に試算する必要があります。

中古マンション購入時の安全な返済基準はどの程度なのか

安全な返済基準

中古マンションを住宅ローンを組んで購入した場合、毎月のトータル返済額はどの程度が安全基準となるのでしょうか。

ここで活用したいのが、住宅ローン審査で用いられている、「返済負担率」の考え方です。

この返済負担率は、

年間返済額 ÷ 年収

で求めることができますが、安全基準は30%前後です。

この年間返済額に住宅ローンと管理費と修繕積立金の合計額を当てはめ、それを年収で割った値が30%前後であれば、ほぼ安全と言えるでしょう。

例:年収600万円の方の場合

返済負担率が30%とすると、年間返済額は180万円です。

その結果、毎月返済額は15万円ですが、中古マンションの管理費と修繕積立金を毎月5万円と考えると、住宅ローン返済額は毎月10万円が限度です。

全期間固定金利1%、35年返済で試算すると、最大3,542万円の借入が可能です。

ムリのない住宅ローン

中古マンション購入時の、安全な返済基準などを解説してきました。

上記の計算式を活用すると、

管理費と修繕積立金を差し引いた金額が住宅ローン返済額

となるため、住宅ローン返済額がほぼ自動的に定まります。

中古マンション購入は今後も増えます。

管理費と修繕積立金は必ず確認し、無理のない住宅ローンを組んでいただきたいと思います。(執筆者:沼田 順)

この記事を書いた人

沼田 順 沼田 順»筆者の記事一覧 (57) http://cfpnumata.blog130.fc2.com/

1975年、兵庫県生まれ。1994年、神戸商科大学(現・兵庫県立大学)に入学。学生時代の1997年に宅地建物取引主任者試験に合格。翌年の1998年、住宅金融公庫(現・住宅金融支援機構)に入庫。2008年、独立後勉強していたCFP上級資格を取得し翌年の2009年にCFP認定者及び1級FP技能士となる。2014~2015年、大阪大学大学院経済学及び理学研究科 博士前期課程 単位取得。2015年、京都大学法科大学院 法務博士課程 単位取得。
≪保有資格≫ 1級ファイナンシャル・プランニング技能士 / 宅地建物取引士 / 住宅ローンアドバイザー / ビジネス法務エキスパート® / 証券外務員2種 / 銀行業務検定各種
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