22PIECESのファンド分析

CREALで募集している22PIECESのファンド分析です。

総合評価は★★☆ (星2つ)
業績が急回復しているホテル案件も36か月間運用はリスクあり。

22PIECES
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

22PIECESのファンド概要

投資対象物件 22PIECESの建物及びその所在する土地
地域 京都府
予定利回り 4.6%
予定運用期間 36か月 (長期間)
募集額 14億2,600万円
運用期間 2024年2月29日~
2027年2月28日
想定初回配当日 2024年10月31日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 1月31日 20:00 ~2月26日 20:00
募集方式 先着方式
入金タイミング 事前入金

分配金シミュレーター

投資額を入力すると、「22PIECES」の分配金のシミュレーション結果を表示します。

予定利回り:4.6% 、 予定運用期間:36か月

投資額
分配金(税引前)
分配金(税引後)
※税引後は、分配金源泉徴収 20.42%で計算

調達実績

2024年1月31日に募集を開始した「22PIECES」のファンドの調達実績です。

調達金額 1,426,000,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

22PIECESのファンド評価

利回り ★★☆ 想定利回り4.5%、ホテル案件のため若干高めの利回り
運用期間 ★☆☆ 運用期間36ヶ月は長期運用でリスクあり
プロジェクト
内容
★★☆ 京都の小規模ホテル案件、劣後割合は低め、インカム割合が大きいことは高評価
物件立地 ★★☆ JR「京都」駅八条西口まで徒歩約4分
物件内容 ★★☆ 「京都」駅八条西口至近に位置するホテル 2017年竣工 全21部屋
総合評価 ★★☆ 業績が急回復しているホテル案件も36か月間運用はリスクあり

想定利回り4.5%、ホテル案件のため若干高めの利回り

最近のCREALの募集ファンドは、24か月運用、3.5%~4.8%の利回りの大型案件が多くなっています。

今回の22PIECESは、利回り4.6%とやや高めで、運用期間は36か月の長期間運用のファンドとなっています。

4.6%の内訳は、インカムゲイン(テナント賃料収入)3.9%、キャピタルゲイン(売却による収益)0.7%、計4.6%の利回りとなっています。

CREALのレジデンス案件と比べると若干利回りが高くなっており、運用期間が36か月間と長期間運用となるため、その分リスクは高くなると考えたほうがよさそうです。

募集金額は14億2,600万円と大型案件

CREALにとって2024年最初の募集となるファンドは京都の小規模ホテル案件、その募集額は14億2、600万円と大型案件となりました。

CREALは先月、商業施設の大型案件の募集があったばかりですが、今回も募集金額はかなり多くなっています。

募集金額が大きい案件は、比較的投資しやすいメリットがあります。

マスターリース契約あり、劣後割合は低め、インカム割合が大きいことは高評価

今回の案件は、劣後出資枠はあるものの、その割合は低くなっています。

運用や売却が想定より低調だった場合、予定されている分配は受け取れない可能性がありますので、注意が必要です。

ホテルは景気やその他の外部要因に大きく影響される傾向があり、3年後の売却価格を予測することは難しいと思います。

ホテル案件にはレジデンスほど担保価値が安定していないデメリットがあると考えます。

将来の売却によるキャピタルゲインを分配するファンドでは、売却できた金額により投資家への分配額が上がる(アップサイド)ファンドがあります。
今回はそれが無く固定で0.7%のため、リスクとリターンのバランスはあまり良くないと思います。

「京都」駅八条西口至近に所在するデザイン性と機能性を兼ね備えたホテル

京都の玄関口である「京都」駅は世界有数の観光地の中心部であり、また、京都府内で唯一の新幹線が停車する駅であり、各地への拠点として利用されます。

物件は「京都」駅八条西口まで徒歩約4分の位置に所在し、アクセス性の高いホテルです。

2023年10月・11月において、全国訪日外国人客数が2019年同月数を超え、新型コロナウイルス感染症拡大前の水準へ回復しています。

京都府は2023年10月における訪日外国人客数が2019年同月比120%まで回復しており、単月ベースで新型コロナウイルス感染症拡大前の水準を超えております。

今年、訪日外国人客数は通年ベースで2019年越えの期待が高く、ホテルに対する需要は今後ますます高まる予測もあります。

22PIECESの総合評価  ★★☆

かつさんど

CREALにとって久しぶりのホテル案件が登場です。

オーバーツーリズムが問題になるほど人気の京都ですが、運用期間36か月の長期運用にはリスクがあります。

一般的にホテルの規模は、100部屋未満を小規模、100から200室を中規模、200部屋以上が大規模と分類されます。

今回の物件は21部屋なのでかなり小さい規模と言え、業績のぶれも大きくなるかもしれません。

以前のCREALのホテル案件は、EXITが上手くいかなかったものもあります。(償還は問題なし)

通常のレジデンス案件よりも想定利回りは高くなっていますが、その分だけリスクはあると考えた方がよさそうです。

私はリスク回避のため、今回は投資は見送ります。

CREAL
CREAL

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1件のファンド評価
星3つ★★★
00%
星2つ★★☆
1100%
星1つ★☆☆
00%

ファンド評価

コメント・レビュー
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1 名無しさん 返信する
星2つ ★★☆

ホテル案件はEXIT時の買い手が限られるためリスクが高い。外国人観光客目当てだとすると、今後為替も含めた観光需要がどう変化するか読むのは難しい。


直近の募集ファンド

運用開始
評価
プロジェクト名 利回り 運用
期間
募集額
万円
地域
1/31
★☆☆
事業者:CREAL
4.5% 24ヶ月 246,600 東京都
12/27
★☆☆
事業者:CREAL
4.0% 24ヶ月 83,300 東京都
12/26
★★☆
事業者:CREAL
3.9% 24ヶ月 56,000 東京都
12/27
★☆☆
事業者:CREAL
4.8% 24ヶ月 156,200 埼玉県
10/20
★★☆
事業者:CREAL
4.0% 24ヶ月 68,600 東京都

CREALの投資実績

トチクモ運営者2名+1名の、CREALでの投資実績です。 (償還実績はこちら

2023.6.28時点
ファンド名 予定
運用期間
ファンド
利回り
投資額 投資家
Hmlet CREAL浅草田原町【償還】 18ヶ月 4.3% 40万円 かつさんど
プロスタイルウェルス豊洲イースト【償還】 18ヶ月 4.2% 20万円 かつさんど
Hmlet CREAL門前仲町【償還】 18ヶ月 4.1% 30万円 かつさんど
CREAL日本橋浜町【償還】 8ヶ月 4.09% 10万円 カブスル
Hmlet CREAL銀座築地 18ヶ月 4.5% 20万円 かつさんど
CREAL新宿山吹町【償還】 24ヶ月 4.0% 31万円 かつさんど

ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円