(仮称)CREAL桜台のファンド分析

CREALで募集している(仮称)CREAL桜台のファンド分析です。

総合評価は★☆☆ (星1つ)
24か月後のワンルームの売却はブレが生じる可能性あり。

(仮称)CREAL桜台
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

(仮称)CREAL桜台のファンド概要

投資対象物件 CREAL桜台の建物及びその所在する土地
地域 東京都
予定利回り 4.2%
予定運用期間 24か月 (長期間)
募集額 2億2,300万円
運用期間 2024年3月8日~
2026年3月7日
想定初回配当日 2024年7月31日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 2月7日 20:00 ~3月5日 20:00
募集方式 先着方式
入金タイミング 事前入金

分配金シミュレーター

投資額を入力すると、「(仮称)CREAL桜台」の分配金のシミュレーション結果を表示します。

予定利回り:4.2% 、 予定運用期間:24か月

投資額
分配金(税引前)
分配金(税引後)
※税引後は、分配金源泉徴収 20.42%で計算

調達実績

2024年2月7日に募集を開始した「(仮称)CREAL桜台」のファンドの調達実績です。

調達金額 223,000,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

(仮称)CREAL桜台のファンド評価

利回り ★★☆ 想定利回り4.2%はレジデンス案件としては平均的
運用期間 ★☆☆ 24か月間の長期運用はリスクあり
プロジェクト
内容
★★☆ 劣後出資割合は低め、クリアルのグループ会社のマスターリース契約あり
物件立地 ★★☆ 西武池袋線「桜台」駅まで徒歩約5分 西武有楽町線「新桜台」駅まで徒歩約5分 西武池袋線「江古田」駅まで徒歩約10分
物件内容 ★☆☆ 築4年、鉄筋コンクリート造4階建、総戸数14戸、狭い部屋が多いのは懸念点
総合評価 ★☆☆ 24か月後のワンルームの売却はブレが生じる可能性あり

想定利回り4.2%はレジデンス案件としては平均的利回り

想定利回り4.2%はCREALのレジデンス案件としては標準的な利回りです。

運用期間は長期間に分類される24か月です。

CREALは最近18か月~24か月運用のファンドが増えていますが、今回は24か月運用の案件です。

一般的に投資は、運用期間が長くなると不確実な事が起こる確率が上がりリスクは高くなります

最近CREALは大型案件が多いですが、今回も募集額は2億2,300万円と大型案件です。

応募額が多いことは投資家にとって、先着順でも投資がしやすいメリットがあります。

募集が抽選方式で当たらない事業者も多い中、CREALは投資しやすい事業者になります。

CREALの特徴でもある、インカムゲイン相当とキャピタルゲイン相当を組み合わせた「複合型」

今回のプロジェクトは、CREALの特徴であるインカムゲイン相当とキャピタルゲイン相当を複合したファンドです。

想定利回りの4.2%の内訳は、インカムゲイン(家賃収入)相当が2.9%、キャピタルゲイン(売却による収益)相当が1.3%になっています。

インカムの割合が多いことは、プラス評価です

このファンドは、物件を24ヶ月以内に外部へ売却することを予定しています。

売却先候補としては、主に、個人投資家、一般事業法人、ファンドを想定しています。

キャピタル相当の部分は、将来的な売却が想定通りいかなかった場合には受け取れない可能性があります

劣後出資割合は低め、クリアルのグループ会社のマスターリース契約あり

CREALによる劣後出資枠はあるものの、劣後出資割合は低くなっています。
(詳しい劣後割合についてはログインしてご確認ください)

運用による損失が発生した場合、劣後出資分までなら元本は守られますが、それ以上になると投資元本は棄損する可能性がありますので、注意が必要です。

「優先劣後出資」とは?

不動産クラウドファンディングのファンドにおいて、運用益や売却益が想定よりも低くなり損失が出た場合、事業者が一定割合の損失を負担する仕組みのこと。
投資家のリスク軽減につながる仕組みのひとつです。

元本償還には対象不動産の売却を行う必要があり、適切な価格および時期で売却ができることが重要となります。

万が一、売買が不成立となった場合は、新たな買主を見つける作業が必要で、不動産を売買するには手数料が3.3%ほどかかると思いますので、この手数料分で劣後のほとんどは無くなってしまうかもしれません。

このファンドは、クリアルのグループ会社との間でファンド運用期間中のマスターリース契約を行うことにより、収益の安定化を図っています。

築4年、鉄筋コンクリート造4階建、総戸数14戸、狭い部屋が多いのは懸念点

投資対象は、築4年、総戸数14戸の小規模マンションです。

物件から西武池袋線「桜台」駅まで徒歩約5分、西武有楽町線「新桜台」駅まで徒歩約5分に位置し、2駅2路線が利用可能な交通利便性に優れた物件です。

「桜台」駅は「池袋」駅まで4駅約8分、「新桜台」駅は「新宿三丁目」駅まで乗り換え1回の8駅約18分と、池袋・新宿エリアへの通勤が便利な立地の築浅レジデンスです。

部屋タイプは、1R(15.89㎡×13戸、20.58㎡×1戸)とすべてが狭いワンルームなのは、懸念点となります。

(仮称)CREAL桜台の総合評価  ★☆☆

かつさんど

CREALは最近、商業施設案件、ホテル案件と募集が続いていましたが、今回は一般的な小規模レジデンス案件となりました。

部屋タイプがすべてワンルームの部屋で、(15.89㎡×13戸、20.58㎡×1戸)と狭い部屋が多いのは、懸念点となります。

これは面積の狭いワンルームは売却相手が限られるため、価格のブレが大きくなる傾向があるためです。

今後もし不動産価格が下がった場合、面積が狭い部屋は影響を受けやすいことも考えられます。

(個人的な意見で確定事項ではありません。)

インカム部分での安定性は評価できますが、私は今回投資を見送ります。

CREAL
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直近の募集ファンド

運用開始
評価
プロジェクト名 利回り 運用
期間
募集額
万円
地域
2/29
★★☆
事業者:CREAL
4.6% 36ヶ月 142,600 京都府
1/31
★☆☆
事業者:CREAL
4.5% 24ヶ月 246,600 東京都
12/27
★☆☆
事業者:CREAL
4.0% 24ヶ月 83,300 東京都
12/26
★★☆
事業者:CREAL
3.9% 24ヶ月 56,000 東京都
12/27
★☆☆
事業者:CREAL
4.8% 24ヶ月 156,200 埼玉県

CREALの投資実績

トチクモ運営者2名+1名の、CREALでの投資実績です。 (償還実績はこちら

2023.6.28時点
ファンド名 予定
運用期間
ファンド
利回り
投資額 投資家
Hmlet CREAL浅草田原町【償還】 18ヶ月 4.3% 40万円 かつさんど
プロスタイルウェルス豊洲イースト【償還】 18ヶ月 4.2% 20万円 かつさんど
Hmlet CREAL門前仲町【償還】 18ヶ月 4.1% 30万円 かつさんど
CREAL日本橋浜町【償還】 8ヶ月 4.09% 10万円 カブスル
Hmlet CREAL銀座築地 18ヶ月 4.5% 20万円 かつさんど
CREAL新宿山吹町【償還】 24ヶ月 4.0% 31万円 かつさんど

ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円