プロスタイルウェルス豊洲イーストのファンド分析

CREALで募集しているプロスタイルウェルス豊洲イーストのファンド分析です。

総合評価は★★☆ (星2つ)
2ファンド同時募集案件の1つ、投資するならこちらか。

プロスタイルウェルス豊洲イースト
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

プロスタイルウェルス豊洲イーストのファンド概要

投資対象物件 プロスタイルウェルス豊洲イーストの建物及びその所在する土地
地域 東京都
予定利回り 4.2%
予定運用期間 18か月 (長期間)
募集額 5億5,900万円
想定初回配当日 2023年10月31日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 3月31日 20:00 ~4月24日 20:00
募集方式 先着方式
入金タイミング 事前入金
最低投資金額 10,000円

分配金シミュレーター

投資額を入力すると、「プロスタイルウェルス豊洲イースト」の分配金のシミュレーション結果を表示します。

予定利回り:4.2% 、 予定運用期間:18か月

投資額
分配金(税引前)
分配金(税引後)
※税引後は、分配金源泉徴収 20.42%で計算

調達実績

2023年3月31日に募集を開始した「プロスタイルウェルス豊洲イースト」のファンドの調達実績です。

調達金額 559,000,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

プロスタイルウェルス豊洲イーストのファンド評価

利回り ★★☆ 想定利回り4.2%はレジデンス案件としては平均的
運用期間 ★☆☆ 18か月間の長期運用でキャピタルゲインには多少リスクあり
プロジェクト
内容
★★☆ 劣後出資割合は約5.1%、クリアルグループ会社のマスターリース契約あり
物件立地 ★★☆ 東京メトロ有楽町線「豊洲」駅まで徒歩約11分
物件内容 ★★☆ 新築、RC造6階建、総戸数16個の小規模マンション、人気の豊洲エリア
総合評価 ★★☆ 2ファンド同時募集案件の1つ、投資するならこちらか

想定利回り4.2%はレジデンス案件としては平均的

想定利回り4.2%はCREALのレジデンス案件としては平均的な利回りです。

運用期間は長期間に分類される18か月です。

一般的には運用期間が長くなると、不確実な事が起こる確率が上がり、リスクは高くなります。

最近CREALは大型案件が多いですが、今回も募集額は5億5900万円と大型案件です。

応募額が多いこは投資家にとって、先着順でも投資がしやすいメリットがあります。

なお今回は、3/31 20:00からの募集となりますが、CREAL王子North/Southと同時募集となります。

CREALの特徴でもあるインカムゲインとキャピタルゲインの複合型ファンド

今回のプロジェクトはCREALの特徴とも言える、インカムゲインとキャピタルゲインを複合したファンドです。

想定利回りの4.2%の内訳は、インカムゲイン(家賃収入)相当が2.0%、キャピタルゲイン(売却による収益)相当が2,2%になっています。

キャピタルゲインの割合が高いことに若干注意が必要です。

キャピタル相当の部分は、将来的な売却が想定通りいかなかった場合には受け取れない可能性があります。

劣後出資割合は約5.1%と低め、マスターリース契約あり

CREALによる劣後出資枠はあるものの、劣後出資割合は約5.1%ほどと低くなっています。

「優先劣後出資」とは?

不動産クラウドファンディングのファンドにおいて、運用益や売却益が想定よりも低くなり損失が出た場合、事業者が一定割合の損失を負担する仕組みのこと。
投資家のリスク軽減につながる仕組みのひとつです。

運用による損失が発生した場合、5.1%までなら元本は守られますが、それ以上になると投資元本は棄損する可能性がありますので、注意が必要です。

元本償還には対象不動産の売却を行う必要があり、適切な価格および時期で売却ができることが重要となります。

万が一、売買が不成立となった場合は、新たな買主を見つける作業が必要で、不動産を売買するには手数料が3.3%ほどかかると思いますので、この手数料分で劣後のほとんどは無くなってしまうかもしれません。

このファンドは、CREALのグループ会社であるクリアルパートナーズと2023年4月27日から2年間マスターリース契約を締結しています。

つまりファンド運用期間においては、一定の賃料保証があります。

人気の豊洲エリアの新築物件

投資対象物件は東京都江東区、豊洲エリアの新築、RC造り6階建てのマンションです。

総戸数は16戸、部屋タイプは1K(28.20㎡×1戸)、1LDK(30.42㎡×5戸、30.73㎡×6戸、33.91㎡×1戸、38.70㎡×3戸)となっております。

豊洲エリアは東京ベイエリアの新たな生活拠点として再開発が進んでおり、多数のタワーマンションが立ち並び、人口が急増しており、様々なジャンルの施設があり非常に利便性の高いエリアです。

豊洲エリアのブランド価値は上昇しており、分譲タワーマンションの人気が高く、取引価格も高水準を維持しています。

豊洲に住みたいと思うファミリー層も増えており、賃貸需要も多くありそうです。

プロスタイルウェルス豊洲イーストの総合評価  ★★☆

かつさんど

前回のCREAL王子North/Southのファンド詳細が発表されたばかりですが、すぐに今回のファンドも発表され、同時募集となりました。

CREALは昨年にも同時募集をしており珍しいことではないですが、CREAL王子North/Southが5億4,000万円、今回のプロスタイルウェルス豊洲イーストが5億5,900万円で合計10億9,900万円の募集となり、どのくらいの時間で完売になるのか注目されるところです。

投資条件(想定利回り、運用期間、劣後割合、マスターリース契約)はあまり変わらないですが、物件内容のテイストは変わります。

個人的には今回のファンドの方が好みなので、私はこちらに少し投資する予定です。

CREAL
CREAL

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直近の募集ファンド

運用開始
評価
プロジェクト名 利回り 運用
期間
募集額
万円
地域
-
★☆☆
事業者:CREAL
4.3% 18ヶ月 30,300 東京都
-
★☆☆
事業者:CREAL
4.3% 18ヶ月 49,900 東京都
-
★★☆
事業者:CREAL
4.2% 18ヶ月 62,800 東京都
2/28
★★☆
事業者:CREAL
4.5% 18ヶ月 50,700 東京都
2/20
★☆☆
事業者:CREAL
4.3% 18ヶ月 31,900 東京都

CREALの投資実績

トチクモ運営者2名+1名の、CREALでの投資実績です。 (償還実績はこちら

2023.6.28時点
ファンド名 予定
運用期間
ファンド
利回り
投資額 投資家
Hmlet CREAL浅草田原町【償還】 18ヶ月 4.3% 40万円 かつさんど
プロスタイルウェルス豊洲イースト【償還】 18ヶ月 4.2% 20万円 かつさんど
Hmlet CREAL門前仲町【償還】 18ヶ月 4.1% 30万円 かつさんど
CREAL日本橋浜町【償還】 8ヶ月 4.09% 10万円 カブスル
Hmlet CREAL銀座築地 18ヶ月 4.5% 20万円 かつさんど
CREAL新宿山吹町【償還】 24ヶ月 4.0% 31万円 かつさんど

ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円