GALA FUNDING #11(新宿)のファンド分析

GALA FUNDINGで募集しているGALA FUNDING #11(新宿)のファンド分析です。

総合評価は★★★ (星3つ)
利回りは低いものの投資条件は良く、ぜひ投資したいファンド。

GALA FUNDING #11(新宿)
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

GALA FUNDING #11(新宿)のファンド概要

投資対象物件 都内マンションの1室
地域 東京都
予定利回り 3.0%
予定運用期間 6か月 (短期間)
募集額 2,618万円
運用期間 2023年10月12日~
2024年4月11日
分配日 2024年4月中旬

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 9月21日 12:00 ~9月25日 23:59
募集方式 抽選方式
入金タイミング 投資確定後
最低投資金額 10,000円 (1口)

分配金シミュレーター

投資額を入力すると、「GALA FUNDING #11(新宿)」の分配金のシミュレーション結果を表示します。

予定利回り:3.0% 、 予定運用期間:6か月

投資額
分配金(税引前)
分配金(税引後)
※税引後は、分配金源泉徴収 20.42%で計算

調達実績

2023年9月21日に募集を開始した「GALA FUNDING #11(新宿)」のファンドの調達実績です。

調達金額 26,180,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

GALA FUNDING #11(新宿)のファンド評価

利回り ★★☆ 想定利回り3.0%はGALA FUNDINGで過去一番低い利回り
運用期間 ★★★ 運用期間は6か月と短期間でリスクは限定的、資金計画も立てやすい
プロジェクト
内容
★★★ 自社物件、インカム型ファンド、劣後出資割合30%と良い投資条件が揃う
物件立地 ★★☆ JR総武線「大久保」駅まで徒歩8分 、JR山手線「新大久保」駅まで徒歩12分 他
物件内容 ★★☆ GALA FUNDING #10(新宿)と同じ物件、新宿区北新宿の築10年、30.31㎡の2K
総合評価 ★★★ 利回りは低いものの投資条件は良く、ぜひ投資したいファンド

想定利回り3.0%はGALA FUNDINGで過去一番低い利回り

GALA FUNDINGは今回の募集でサービス開始以来、11本目のファンドです。

過去のファンドは3.5%~5.0%の想定利回りで、運用期間は固定の6か月間となっています。

不動産クラウドファンディングは、運用期間があらかじめ決まっていることで資金計画が容易になるメリットがあります。

想定利回りが下がり基調なのは残念ですが、ファンド内容と事業者としてのGALA FUNDINGの信頼性から、今回の想定利回り3.0%でも充分に投資する価値のあるファンドと評価します。

劣後出資割合は30%、投資家のリスクを充分に低減している

GALA FUNDINGは投資家のリスクを低減する仕組みである「優先劣後方式」を取り入れています。

今回のファンドも劣後出資割合が30%あります。

最近の劣後出資割合は5%~10%前後の事業者が多い中、30%の劣後出資は安全性が高いと評価できます。

今回のファンドは、6か月の短期間運用と30%の劣後出資で、投資家のリスクは限定的と考えることができます。

東京都港区の高級マンションで短期間に30%もの不動産価値が下がるという事態が起こることは、現状の市場の中では極めて低い確率と考えられます。

ファンドの運用期間中に空室や修繕費の発生によりファンドの収益が減少した場合や、
物件売却時に売却価格が出資総額を下回った場合にも、劣後出資割合分までの損失は劣後出資者であるFJネクストホールディングスが負担します。
これにより、損失が劣後出資額以内であれば、投資家の優先出資元本は毀損しません

家賃収入のみ分配原資となる「インカムゲイン型ファンド」はリスクは低い

予定分配率 年利3.0%の内訳は、キャピタルゲイン 0%、インカムゲイン 100%となっています。

つまり賃料収入のみが分配原資になり将来の売却予定を想定していないため、不動産価格変動の影響を受けにくく、投資家のリスクは低いと評価します。

また自社の所有物件のため、管理履歴も把握しており、問題が起こった際も早急に対応ができる利点もあります。

私はインカムゲイン型ファンドはキャピタルゲイン想定のファンドよりリスクが低いと考えており、確実性が高く、スキームも簡単で分かりやすいため、不動産クラウドファンディング投資初心者にもお勧めです。

GALA FUNDING #10(新宿)と同じ物件、新宿区北新宿の築10年、30.31㎡の2K

GALA FUNDING #11(新宿)は、東京都新宿区北新宿に位置するマンション(総戸数130戸)の1室が投資対象となっています。

GALA FUNDING #10(新宿)と同じ物件で、違う部屋が投資対象となっています。

GALA FUNDINGは、自社が所有する都内の高級物件に特化したファンド組成が特徴です。

FJネクスト社が開発・運営する「ガーラマンションシリーズ」は、ブランディング戦略やグループ一体となったきめ細かい管理サポートで、高い入居率を実現しています。

賃貸仲介サイトなどで該当物件の月額平均賃料と過去の中古販売履歴を算出しました。

  • 投資対象物件の月額平均賃料は11万円ほど
  • 投資対象物件の過去の売買価格平均は3,320万円ほど

物件名称や詳細については投資家向け情報で、第三者への提供ができない規則のため書くことができません。
GALA FUNDING公式HPにログインして、物件詳細などをお確かめください。

GALA FUNDING #11(新宿)の総合評価  ★★★

かつさんど

GALA FUNDINGに投資するメリットは、東京都内の一等地の価値ある物件、高い入居率を誇るガーラマンションシリーズに投資できることだと思います。

今回のファンドも、自社所有の物件、劣後出資割合30%、インカムゲイン型と好条件が揃っていおり、ぜひ投資したい案件だと評価します。

ただ今回の物件は、過去のGALAの対象物件と比べると高級物件ではない点はマイナスポイントですが、同じ物件で複数ファンドを組成したということは自信の表れでしょうか?

利回りの低下は残念ですが、安全性に優れたファンドと評価し3つ星とします。

GALA FUNDINGは、不動産クラファン投資をするには口座開設した方が良い事業者のひとつです。

口座開設がまだの方は、ぜひ登録をお勧めいたします。

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ファンド評価

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直近の募集ファンド

運用開始
評価
プロジェクト名 利回り 運用
期間
募集額
万円
地域
9/13
★★☆
事業者:GALA FUNDING
3.0% 6ヶ月 2,695 東京都
8/1
★★★
事業者:GALA FUNDING
3.3% 6ヶ月 5,810 東京都
6/1
★★★
事業者:GALA FUNDING
3.5% 6ヶ月 5,530 東京都
4/21
★★★
事業者:GALA FUNDING
3.5% 6ヶ月 2,702 東京都
3/1
★★★
事業者:GALA FUNDING
3.5% 6ヶ月 2,695 東京都

GALA FUNDINGの投資実績

トチクモ運営者2名+1名の、GALA FUNDINGでの投資実績です。 (償還実績はこちら

2024.1.31時点
ファンド名 予定
運用期間
ファンド
利回り
投資額 投資家
GALA FUNDING #5(日本橋浜町)【償還】 6ヶ月 3.5% 30万円 かつさんど
GALA FUNDING #8(東麻布) 6ヶ月 3.5% 50万円 かつさんど
GALA FUNDING #9(白金高輪) 6ヶ月 3.3% 50万円 かつさんど
GALA FUNDING #11(新宿) 6ヶ月 3.0% 40万円 かつさんど
GALA FUNDING #14(東麻布) 6ヶ月 3.0% 100万円 かつさんど

ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円