プレファン ファンド28号のファンド分析

プレファンで募集しているプレファン ファンド28号のファンド分析です。

総合評価は★★☆ (星2つ)
利回りと劣後割合が低下傾向も魅力的、問題は当選確率が低いこと。

プレファン ファンド28号
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

プレファン ファンド28号のファンド概要

投資対象物件 プレサンス錦ラウム
地域 愛知県
予定利回り 4.2%
予定運用期間 6か月 (短期間)
募集額 2,130万円
運用期間 2023年7月10日~
2024年1月9日
分配日 2024年2月29日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 6月15日 00:00 ~6月21日 23:59
募集方式 抽選方式
入金タイミング 投資確定後
最低投資金額 300,000円 (10,000円 × 30口)

分配金シミュレーター

投資額を入力すると、「プレファン ファンド28号」の分配金のシミュレーション結果を表示します。

予定利回り:4.2% 、 予定運用期間:6か月

投資額
分配金(税引前)
分配金(税引後)
※税引後は、分配金源泉徴収 20.42%で計算

調達実績

2023年6月15日に募集を開始した「プレファン ファンド28号」のファンドの調達実績です。

調達金額 21,300,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

プレファン ファンド28号のファンド評価

利回り ★★★ 上場系事業者で想定利回り4.2%は魅力的
運用期間 ★★★ 6か月の短期間運用でリスクは限定的
プロジェクト
内容
★★☆ 劣後出資は3.18%と低いものの、インカムゲイン型ファンド
物件立地 ★★★ 名古屋市営地下鉄 東山・鶴舞線 「伏見」駅より 徒歩4分 名古屋市営地下鉄 桜通線 「国際センター」駅より 徒歩8分
物件内容 ★★☆ 名古屋市中区、築8年、RC造15階建、39.92㎡の1LDK
総合評価 ★★☆ 利回りと劣後割合が低下傾向も魅力的、問題は当選確率が低いこと

上場系事業者で想定利回り4.2%は魅力的

プレファンはサービス開始以来、今回で28本目のファンドです。

今までのファンドの予定利回りは4.3%~5.08%で、今回は想定利回り4.2%と過去最低利回りとなりました。

しかしプレファンと同じく上場企業が運営し、自社物件でインカム型の事業者と比べると、高い利回りで投資する価値があると考えます。

運用期間6か月でリスクは限定的、劣後割合は3.18%と低下

プレファンは、今まで全てのファンドが6か月間の短期間運用となっています。

一般的に投資は、運用期間が長くなればなるほど不確実性が上がります。

運用期間が短いことで安全性は高くなると考えることができます。

また、投資のEXIT(出口)の期間があらかじめ決められていることは、リスクの低減だけでなく資金管理がしやすいメリットにも繋がります。

プレファンの劣後出資割合は当初30%ありましたが、最近は5%前後に下がっていました。

今回は、劣後出資割合が3.18%と過去最低水準になったことは懸念材料ではあります。

ただプレファンのファンドは将来の売却を想定せず、家賃収入のみを分配資金にするインカムゲイン型ファンドのため、家賃収入があればそれほど問題では無いと思います。

また自社所有物件で運用が終わったら自社に戻すだけで、分かりやすくリスクが低い仕組みだと評価します。

物件内容はそれなりも賃料収入に大きな問題はなし

今回の対象物件は「プレサンス錦ラウム」です。

物件名でお分かりのように、プレファンを運営するプレサンスコーポレーションが施工・管理し、自社で所有する部屋となります。

築8年と若干の古さはありますが、名古屋市中区伏見に位置し、都心へのアクセスも良く、安定したインカムが期待が出来そうです。

伏見駅は、名古屋の2大都心である名古屋駅と栄駅の中間に位置し、交通アクセスも良好です。

賃貸仲介サイトで該当物件を調べ、月額平均賃料と過去の売買取引価格を算出しました。

  • 「プレサンス錦ラウム」の
    月額平均賃料は7万1,000円ほど
    過去の売買取引の平均価格は1,810万円ほどでした

当選者は71名のみ...当選確率はかなり低い?

今回は応募出資額30万円限定のファンドのため、募集額2,130万円÷30万円=71となり、当選者は71名のみです。

プレファンは新規会員限定ファンドなど、積極的に会員数を増やす施策をしておりますが、ファンドの募集金額が小規模なため、当選確率は低くなっております。

今回のファンドも、新規特典アマゾンギフト券1,000円分のキャンペーンが行われています。

会員数は増えてもファンドの数や規模が変わらないため、抽選倍率は上がる傾向にあり、投資したいと応募しても当選して実際に投資できる確率はかなり低い

です。

今回も募集金額は若干増えたとはいえ2.130万円と小規模な募集で、当選倍率はかなり高くなることが予測されます。

プレファン ファンド28号の総合評価  ★★☆

かつさんど

最近、想定利回りや劣後割合が確実にに下がってきていることは不安材料ですが、それでも上場系で4%台中盤は良い条件だと思います。

問題は前述しましたが、当選確率がかなり低いことです。

今後プレファンには、ファンド数を増やすか、募集金額を大きくするかをぜひ検討していただきたいです。

私は2021年のプレファンサービス開始から、ほとんどのファンドに応募していますが、通算の当選確率は1割ほどです。

私は今回も71名の選ばれし者になれるよう、抽選参加いたします。



プレファンでは新規特典アマゾンギフト券1,000円分のキャンペーンが行われています。

会員登録がまだの方は、この機会に会員登録してみてはいかがでしょう↓↓

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直近の募集ファンド

運用開始
評価
プロジェクト名 利回り 運用
期間
募集額
万円
地域
6/26
★★☆
事業者:プレファン
4.3% 6ヶ月 1,230 京都府
6/12
★★☆
事業者:プレファン
4.44% 6ヶ月 1,300 京都府
5/30
★★☆
事業者:プレファン
4.47% 6ヶ月 1,350 愛知県
5/12
★★☆
事業者:プレファン
4.76% 6ヶ月 1,020 京都府
4/19
★★☆
事業者:プレファン
4.5% 6ヶ月 1,170 大阪府

プレファンの投資実績

トチクモ運営者2名+1名の、プレファンでの投資実績です。 (償還実績はこちら

2023.10.23時点
ファンド名 予定
運用期間
ファンド
利回り
投資額 投資家
プレサンス心斎橋ラヴィ【償還】 6ヶ月 4.58% 42万円 かつさんど
プレファン ファンド19号【償還】 6ヶ月 5.0% 50万円 かつさんど
プレファン ファンド22号【償還】 6ヶ月 4.62% 30万円 カブスル
プレファン29号ファンド 6ヶ月 4.75% 40万円 かつさんど
ファンド32号 6ヶ月 4.72% 80万円 みーちゃん
ファンド33号 6ヶ月 4.54% 20万円 みーちゃん

ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円