プレファン29号ファンドのファンド分析

プレファンで募集しているプレファン29号ファンドのファンド分析です。

総合評価は★★☆ (星2つ)
募集額は過去最高額も2480万円・・・当選しにくいことがリスク。

プレファン29号ファンド
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

プレファン29号ファンドのファンド概要

投資対象物件 プレサンス神戸裁判所前デリシア
地域 兵庫県
予定利回り 4.75%
予定運用期間 6か月 (短期間)
募集額 2,480万円
運用期間 2023年8月18日~
2024年2月19日
分配日 2024年3月31日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 7月13日 00:00 ~7月26日 23:59
募集方式 抽選方式
入金タイミング 投資確定後
最低投資金額 10,000円 (1口)

分配金シミュレーター

投資額を入力すると、「プレファン29号ファンド」の分配金のシミュレーション結果を表示します。

予定利回り:4.75% 、 予定運用期間:6か月

投資額
分配金(税引前)
分配金(税引後)
※税引後は、分配金源泉徴収 20.42%で計算

調達実績

2023年7月13日に募集を開始した「プレファン29号ファンド」のファンドの調達実績です。

調達金額 24,800,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

プレファン29号ファンドのファンド評価

利回り ★★★ 上場系事業者で想定利回り4.75%は魅力的
運用期間 ★★★ 6か月の短期運用期間でリスクは限定的
プロジェクト
内容
★★☆ 劣後出資は1.98%と低いものの、インカムゲイン型ファンド
物件立地 ★★☆ JR神戸線「神戸」駅 徒歩4分 神戸高速鉄道「西元町」駅 徒歩4分 神戸高速鉄道「高速神戸」駅 徒歩5分
物件内容 ★☆☆ 神戸市中央区、築14年、鉄筋コンクリート造14階建、43.56㎡の1LDK
総合評価 ★★☆ 募集額は過去最高額も2480万円・・・当選しにくいことがリスク

上場系事業者で想定利回り4.75%は魅力的

プレファンはサービス開始以来、今回で29本目のファンドです。

今までのファンドの予定利回りは4.3%~5.08%で、今回は想定利回り4.75%となりました。

プレファンと同じく上場企業が運営し、自社物件でインカム型の事業者と比べると、高い利回りで投資する価値があると考えます。

運用期間6か月での短期間運用でリスクは限定的、劣後割合は1.98%と低下

プレファンは、今まで全てのファンドが6か月間の短期間運用となっています。

一般的に投資は、運用期間が長くなればなるほど不確実性が上がります。

運用期間が短いことで安全性は高くなると考えることができます。

また、投資のEXIT(出口)の期間があらかじめ決められていることは、リスクの低減だけでなく資金管理がしやすいメリットにも繋がります。

プレファンの劣後出資割合は当初30%ありましたが、最近は5%前後に下がっていました。

今回は、劣後出資割合が1.98%と過去最低水準になったことは懸念材料ではあります。

ただプレファンのファンドは将来の売却を想定せず、家賃収入のみを分配資金にするインカムゲイン型ファンドのため、家賃収入があればそれほど問題では無いと思います。

また自社所有物件で運用が終わったら自社に戻すだけで、分かりやすくリスクが低い仕組みだと評価します。

募集額は過去最高額も・・・

プレファンは不動産クラウドファンディング事業者の中で、最も当選しにくい事業者だと思います。

小規模な募集金額の案件が多いため、ボシュ額に対して申込額が1000%を超える場合もあります。

新規会員キャンペーンなどで会員は増えており、ますます当選しにくい状況になってきています。

今回は【過去最高額】と銘打っておりますが、募集額は2,480万円と小規模案件の域を出ません。

投資したくても当選しないことで資金計画が立てにくくなり、機会損失リスクと考えられます。

物件内容はそれなりも賃料収入に大きな問題はなし

今回の投資対象物件は、神戸市中央区の「プレサンス神戸裁判所前デリシア」です。

物件名でお分かりのように、プレファンを運営するプレサンスコーポレーションが施工・管理し、自社で所有する部屋となります。

築14年と若干の古さはありますが、都心へのアクセスも良く、安定したインカムが期待が出来そうです。

賃貸仲介サイトで該当物件を調べ、月額平均賃料と過去の売買取引価格を算出しました。

  • 「プレサンス神戸裁判所前デリシア」の
    月額平均賃料は6万1,000円ほど
    過去の売買取引の平均価格は1,470万円ほどでした

プレファン29号ファンドの総合評価  ★★☆

かつさんど

ファンドのタイトルに【過去最高額】プレファン29号とありましたので、いよいよプレファンが大型案件を組成したかと思いましたが、通常とそれほど変わりませんでした。

今後に期待したいと思いますが、劣後出資割合を減らして応募額を上げることは嬉しくはないですね。

私は先日、投資していた資金が償還されましたので、現在のプレファンへの投資額は0円になってしましました。

今回はご縁があると願い、抽選に参加します。

プレファン
プレファン

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星1つ★☆☆
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直近の募集ファンド

運用開始
評価
プロジェクト名 利回り 運用
期間
募集額
万円
地域
7/10
★★☆
事業者:プレファン
4.2% 6ヶ月 2,130 愛知県
6/26
★★☆
事業者:プレファン
4.3% 6ヶ月 1,230 京都府
6/12
★★☆
事業者:プレファン
4.44% 6ヶ月 1,300 京都府
5/30
★★☆
事業者:プレファン
4.47% 6ヶ月 1,350 愛知県
5/12
★★☆
事業者:プレファン
4.76% 6ヶ月 1,020 京都府

プレファンの投資実績

トチクモ運営者2名+1名の、プレファンでの投資実績です。 (償還実績はこちら

2023.10.23時点
ファンド名 予定
運用期間
ファンド
利回り
投資額 投資家
プレサンス心斎橋ラヴィ【償還】 6ヶ月 4.58% 42万円 かつさんど
プレファン ファンド19号【償還】 6ヶ月 5.0% 50万円 かつさんど
プレファン ファンド22号【償還】 6ヶ月 4.62% 30万円 カブスル
プレファン29号ファンド 6ヶ月 4.75% 40万円 かつさんど
ファンド32号 6ヶ月 4.72% 80万円 みーちゃん
ファンド33号 6ヶ月 4.54% 20万円 みーちゃん

ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円