ファンド30号のファンド分析

プレファンで募集しているファンド30号のファンド分析です。

総合評価は★★☆ (星2つ)
劣後出資割合が若干改善、当選倍率は高くなると予想。

ファンド30号
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

ファンド30号のファンド概要

投資対象物件 プレサンス丸の内レジデンスⅢ
地域 愛知県
予定利回り 4.34%
予定運用期間 6か月 (短期間)
募集額 1,920万円
運用期間 2023年9月7日~
2024年3月7日
分配日 2024年4月30日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 8月3日 00:00 ~8月18日 23:59
募集方式 抽選方式
入金タイミング 投資確定後
最低投資金額 10,000円 (1口)
申込可能上限金額 1,000,000円

分配金シミュレーター

投資額を入力すると、「ファンド30号」の分配金のシミュレーション結果を表示します。

予定利回り:4.34% 、 予定運用期間:6か月

投資額
分配金(税引前)
分配金(税引後)
※税引後は、分配金源泉徴収 20.42%で計算

調達実績

2023年8月3日に募集を開始した「ファンド30号」のファンドの調達実績です。

調達金額 19,200,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

ファンド30号のファンド評価

利回り ★★★ 上場系事業者で想定利回り4.34%は魅力的
運用期間 ★★★ 6か月の短期運用期間でリスクは限定的
プロジェクト
内容
★★☆ 劣後出資は4.95%、インカムゲイン型ファンド
物件立地 ★★☆ 名古屋市営地下鉄桜通・鶴舞線「丸の内」駅 徒歩5分
物件内容 ★★☆ 愛知県名古屋市中区、築11年、鉄筋コンクリート造5階建、36.47㎡の1LDK
総合評価 ★★☆ 劣後出資割合が若干改善、当選倍率は高くなると予想

上場系事業者で想定利回り4.34%は魅力的

プレファンはサービス開始以来、今回で30本目のファンドです。

今までのファンドの予定利回りは4.3%~5.08%で、今回は想定利回り4.34%となりました。

プレファンと同じく上場企業が運営し、自社物件でインカム型の事業者と比べると、良い利回りで投資する価値があると考えます。

運用期間6か月での短期間運用でリスクは限定的

プレファンは、今まで全てのファンドが6か月間の短期間運用となっています。

一般的に投資は、運用期間が長くなればなるほど不確実性が上がります。

運用期間が短いことで安全性は高くなると考えることができます。

また、投資のEXIT(出口)の期間があらかじめ決められていることは、リスクの低減だけでなく資金管理がしやすいメリットにも繋がります。

劣後出資割合は前回からは改善し4.95%

プレファンの劣後出資割合は当初30%ありましたが、最近は5%前後に下がっていました。

前回は劣後出資割合が1.98%と過去最低水準になりましたが、今回は少し改善し4.95%になりました。

プレファンのファンドは将来の売却を想定せず、家賃収入のみを分配資金にするインカムゲイン型ファンドのため、家賃収入があればそれほど問題では無いと思います。

また自社所有物件で運用が終わったら自社に戻すだけで、分かりやすくリスクが低い仕組みだと評価します。

「優先劣後出資」とは?

不動産クラウドファンディングのファンドにおいて、運用益や売却益が想定よりも低くなり損失が出た場合、事業者が一定割合の損失を負担する仕組みのこと。
投資家のリスク軽減につながる仕組みのひとつです。

投資対象の物件内容はそれなり、賃料収入に大きな問題はなし

今回の投資対象物件は、名古屋市市中区の「プレサンス丸の内レジデンスⅢ」です。

物件名でお分かりのように、プレファンを運営するプレサンスコーポレーションが施工・管理し、自社で所有する部屋となります。

築11年と若干の古さはありますが、都心へのアクセスも良く、安定したインカムが期待が出来そうです。

賃貸仲介サイトで該当物件を調べ、月額平均賃料と過去の売買取引価格を算出しました。

  • 「プレサンス丸の内レジデンスⅢ」の
    月額平均賃料は6万8,000円ほど
    過去の売買取引の平均価格は1,540万円ほどでした

ファンド30号の総合評価  ★★☆

かつさんど

不動産クラファン事業者の中で、最も抽選倍率が高い事業者のひとつと言えるプレファン。

上場系事業者で想定利回り4.34%、運用期間6か月、インカム型と投資条件は良好で、人気の高さも納得できます。

「どうせ当たらないから申し込まない」と思う人も多いと思いますが、IPOの抽選と同じく、継続して申し込んでいれば当たる可能性はあり、私は前回の29号に当選できました。

今回も募集金額は1.920万円と少ない金額ですが、私は当選目指して抽選に参加します。

プレファン
プレファン

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1件のファンド評価
星3つ★★★
00%
星2つ★★☆
1100%
星1つ★☆☆
00%

ファンド評価

コメント・レビュー
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1 ボストン 返信する
星2つ ★★☆

不動産クラウドファンディングの初心者です。大変有益な情報発信ありがとうございます。とても参考になります。

1つ解らないのは上記の解説ではこの物件は、”自社所有物件で運用が終わったら自社に戻すだけ”とのことですが、すでに自己所有物件の場合にファンドは募集金額は何に使うのでしょうか?すでに自己所有ですから物件の取得費用はいらないはずですよね?
仕組みをご説明していただけたら幸いです。

※このコメントは管理者によって削除されました

>>1 かつさんど 返信する

ボストンさん、質問ありがとうございます。

プレファンは、プレサンスコーポレーションの所有している不動産(物件名がプレサンス○○)を投資対象としてファンド化しています。

プレファンのサイトのスキーム図にもありますが、運営会社の㈱プレサンスリアルタがプレサンスコーポレーションの物件を購入・運営する仕組みとなります。

この購入資金は、投資から募った資金とプレファンが投資する資金(劣後出資)を合わせたものとなります。

ここでのメリットはグループ会社であるため、ファンド終了時の売却先を考える必要がないということです。
また物件の管理面でも管理履歴や詳細が分かっていることも利点です。


直近の募集ファンド

運用開始
評価
プロジェクト名 利回り 運用
期間
募集額
万円
地域
8/18
★★☆
事業者:プレファン
4.75% 6ヶ月 2,480 兵庫県
7/10
★★☆
事業者:プレファン
4.2% 6ヶ月 2,130 愛知県
6/26
★★☆
事業者:プレファン
4.3% 6ヶ月 1,230 京都府
6/12
★★☆
事業者:プレファン
4.44% 6ヶ月 1,300 京都府
5/30
★★☆
事業者:プレファン
4.47% 6ヶ月 1,350 愛知県

プレファンの投資実績

トチクモ運営者2名+1名の、プレファンでの投資実績です。 (償還実績はこちら

2023.10.23時点
ファンド名 予定
運用期間
ファンド
利回り
投資額 投資家
プレサンス心斎橋ラヴィ【償還】 6ヶ月 4.58% 42万円 かつさんど
プレファン ファンド19号【償還】 6ヶ月 5.0% 50万円 かつさんど
プレファン ファンド22号【償還】 6ヶ月 4.62% 30万円 カブスル
プレファン29号ファンド 6ヶ月 4.75% 40万円 かつさんど
ファンド32号 6ヶ月 4.72% 80万円 みーちゃん
ファンド33号 6ヶ月 4.54% 20万円 みーちゃん

ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円