ファンド31号のファンド分析

プレファンで募集しているファンド31号のファンド分析です。

総合評価は★★☆ (星2つ)
劣後割合低下はリスク要因も投資したいファンドと評価。

ファンド31号
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

ファンド31号のファンド概要

投資対象物件 プレサンス新大阪ザ・シティ
地域 大阪府
予定利回り 4.33%
予定運用期間 6か月 (短期間)
募集額 1,900万円
運用期間 2023年9月25日~
2024年3月25日
分配日 2024年4月30日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 8月24日 00:00 ~9月6日 23:59
募集方式 抽選方式
入金タイミング 投資確定後
最低投資金額 10,000円 (1口)

分配金シミュレーター

投資額を入力すると、「ファンド31号」の分配金のシミュレーション結果を表示します。

予定利回り:4.33% 、 予定運用期間:6か月

投資額
分配金(税引前)
分配金(税引後)
※税引後は、分配金源泉徴収 20.42%で計算

調達実績

2023年8月24日に募集を開始した「ファンド31号」のファンドの調達実績です。

調達金額 19,000,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

ファンド31号のファンド評価

利回り ★★★ 上場系事業者で想定利回り4.33%は魅力的
運用期間 ★★★ 6か月の短期運用期間でリスクは限定的
プロジェクト
内容
★★☆ 劣後出資は3.55%、インカムゲイン型ファンド
物件立地 ★★☆ 各線「新大阪」駅より徒歩5分 阪急京都線「崇禅寺」駅より徒歩7分 阪急千里線「柴島」駅より徒歩11分
物件内容 ★★☆ 大阪市築7年、RC造り15階建 、総戸数 186戸の中の1部屋
総合評価 ★★☆ 劣後割合低下はリスク要因も投資したいファンドと評価

上場系事業者で想定利回り4.33%は魅力的

プレファンはサービス開始以来、今回で31本目のファンドです。

今までのファンドの予定利回りは4.3%~5.08%で、今回は想定利回り4.33%となりました。

プレファンと同じく上場企業が運営し、自社物件でインカム型の事業者と比べると、良い利回りで投資する価値があると考えます。

運用期間6か月での短期間運用でリスクは限定的

プレファンは、今まで全てのファンドが6か月間の短期間運用となっています。

一般的に投資は、運用期間が長くなればなるほど不確実性が上がります。

運用期間が短いことで安全性は高くなると考えることができます。

また、投資のEXIT(出口)の期間があらかじめ決められていることは、リスクの低減だけでなく資金管理がしやすいメリットにも繋がります。

劣後出資割合は前回から低下し3.55%

プレファンの劣後出資割合は当初30%ありましたが、最近は5%前後に下がっていました。

最近は、劣後出資割合が1.98%と低い水準になったこともありましたが、前回は4.95%、今回は3.55%になりました。

プレファンのファンドは将来の売却を想定せず、家賃収入のみを分配資金にするインカムゲイン型ファンドのため、家賃収入があればそれほど問題では無いと思います。

また自社所有物件で運用が終わったら自社に戻すだけで、分かりやすくリスクが低い仕組みだと評価します。

「優先劣後出資」とは?

不動産クラウドファンディングのファンドにおいて、運用益や売却益が想定よりも低くなり損失が出た場合、事業者が一定割合の損失を負担する仕組みのこと。
投資家のリスク軽減につながる仕組みのひとつです。

投資対象の物件内容はそれなり、賃料収入に大きな問題はなし

今回の投資対象物件は、大阪市東淀川区の「プレサンス新大阪ザ・シティ」の1室です。

物件名でお分かりのように、プレファンを運営するプレサンスコーポレーションが施工・管理し、自社で所有する部屋となります。

築11年と若干の古さはありますが、都心へのアクセスも良く、安定したインカムが期待が出来そうです。

賃貸仲介サイトで該当物件を調べ、月額平均賃料と過去の売買取引価格を算出しました。

  • 「プレサンス新大阪ザ・シティ」の
    月額平均賃料は6万7,000円ほど
    過去の売買取引の平均価格は1,480万円ほどでした

ファンド31号の総合評価  ★★☆

かつさんど

不動産クラファン事業者の中で、最も抽選倍率が高い事業者のひとつと言えるプレファン。

上場系事業者で想定利回り4.33%、運用期間6か月、劣後割合は低いもののインカム型と投資条件は良好で、人気の高さも納得できます。

「どうせ当たらないから申し込まない」と思う人も多いと思いますが、IPOの抽選と同じく、継続して申し込んでいれば当たる可能性はあり、私は29号に当選できました。

今回も募集金額は1.900万円と少ない金額ですが、私は当選目指して抽選に参加します。

プレファン
プレファン

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星1つ★☆☆
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直近の募集ファンド

運用開始
評価
プロジェクト名 利回り 運用
期間
募集額
万円
地域
9/7
★★☆
事業者:プレファン
4.34% 6ヶ月 1,920 愛知県
8/18
★★☆
事業者:プレファン
4.75% 6ヶ月 2,480 兵庫県
7/10
★★☆
事業者:プレファン
4.2% 6ヶ月 2,130 愛知県
6/26
★★☆
事業者:プレファン
4.3% 6ヶ月 1,230 京都府
6/12
★★☆
事業者:プレファン
4.44% 6ヶ月 1,300 京都府

プレファンの投資実績

トチクモ運営者2名+1名の、プレファンでの投資実績です。 (償還実績はこちら

2023.10.23時点
ファンド名 予定
運用期間
ファンド
利回り
投資額 投資家
プレサンス心斎橋ラヴィ【償還】 6ヶ月 4.58% 42万円 かつさんど
プレファン ファンド19号【償還】 6ヶ月 5.0% 50万円 かつさんど
プレファン ファンド22号【償還】 6ヶ月 4.62% 30万円 カブスル
プレファン29号ファンド 6ヶ月 4.75% 40万円 かつさんど
ファンド32号 6ヶ月 4.72% 80万円 みーちゃん
ファンド33号 6ヶ月 4.54% 20万円 みーちゃん

ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円