不動産査定の流れを知りたい!準備すべきことや注意点について徹底解説

不動産査定の流れ

これから不動産を売却する人の中には、不動産査定を受けるにあたり、流れはどうなっているのか、どのようなことを準備すべきか等を気になっている方も多いと思います。不動産査定を受ける前は、ある程度の流れを知っておくと安心です。

この記事では「不動産査定の流れ」について解説します。不動産査定の流れや、不動産査定に必要な書類、査定結果の説明を受けるときの注意点等について紹介します。ぜひ最後までご覧ください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士

1.不動産査定の種類

最初に不動産査定の種類について解説します。

1-1.机上査定

机上査定とは、不動産会社の営業担当者が物件を見ずに行う査定のことです。登記簿謄本や住宅地図、周辺の取引事例等から金額を算出します。

不動産会社の営業担当者が査定を行うため、コンピューターで完結するシミュレーター査定とは異なります。

机上査定は、物件を特定し、直近の取引事例を考慮して査定を行うことから、シミュレーター査定より精度は高いです。

一方で、机上査定では、実際に物件を見ていないため、維持管理の状態やリフォームの有無、眺望、日当たり、騒音、振動、損傷、悪臭、上空の高圧線、デザイン等を査定価格に反映できないことから、訪問査定よりは精度は低くなります。

机上査定は訪問査定よりも精度が劣ることから、大切な資産の売り出し価格を決めるための資料としては不十分です。そのため、不動産を売却するのであれば、最終的には必ず訪問査定を行います。

机上査定は、例えば「売る予定はあるけれども、とりあえず価格が住宅ローン残債よりも高いかどうかを知りたい」といったようなケースで利用します。

売却価格が住宅ローン残債よりも上回っていれば、安心して売ることができますので、訪問査定を依頼することができます。

1-2.訪問査定

訪問査定とは、不動産会社の営業担当者が実際に物件を見て行う査定です。中古住宅は最初から値段が決まっているわけではないため、売り出し価格を決めるために査定を行います。訪問査定は物件を実際に見て行う査定であることから、価格の精度は最も高いです。

ただし、査定価格は、あくまでも売却予想価格であり、売却を保証する性質のものではありません。予想価格であることから、不動産会社を変えると査定結果も変わってきます。

高く売る自信のある会社ほど高い査定価格を提示しますので、高く売ってくれる不動産会社を探すためにも、査定は複数の不動産会社に依頼することが基本です。

2.不動産査定の流れ

不動産査定の流れを図示すると下図の通りです。

不動産査定の流れ

2-1.依頼する査定の種類を決める

最初に「机上査定」か「訪問査定」の依頼する査定の種類を決めることから始めます。机上査定はインターネット上で完結しますので、そのまま申し込んで大丈夫です。この記事では、「訪問査定」を中心に流れを解説します。

2-2.必要書類を準備する

査定を受けるにあたり、必要書類を準備します。査定に必要な書類は、「第3章 不動産査定に必要な書類」にて詳しく解説します。

2-3.査定を申し込む

必要種類の準備ができたら、査定を申し込みます。査定結果は不動産会社を変えると変わってくることから、査定は複数の不動産会社に依頼することが基本です。

昨今は、査定を依頼するのは不動産一括査定サイトを利用することが一般的となってきました。不動産一括査定サイトとは、無料で複数の不動産会社に査定を依頼できるサイトのことです。

依頼者は不動産会社を探す手間を省け、高く売ってくれる会社を簡単に見つけることができるというメリットがあります。

不動産査定は、不動産会社にとって営業行為の一環であり、査定価格に納得いかなかったら断っても構いません。工事会社の見積もりのようなものですので、見積金額に納得いかなければ工事を依頼しないのと同じです。また、工事会社の見積もりが無料であるように、不動産会社の査定も無料です。

複数の不動産会社に依頼したからといって、必ず全ての不動産会社に依頼しなければならないわけではないため、安心してご利用いただければと思います。

2-4.訪問査定の日時を決める

不動産一括査定サイトを利用すると、不動産会社から訪問査定の日時を決めるための電話がかかってきます。自分の都合の良い日を回答し、日程調整を行うようにしてください。

訪問査定を受けるにあたっては、特に掃除は不要です。不動産会社は掃除の有無によって金額を変えることはないため、片付いていない状態で査定を依頼しても問題ありません。

ただし、すぐに売りたい人は、「写真が撮れる状態」にして査定を依頼すると、不動産会社もその場でインターネット広告用の写真も撮ってくれます。

査定時に広告用の写真素材を入手できるため、不動産会社がすぐに売却活動に移行することができます。

「すぐに売却したい人」や「何度も不動産会社に来てほしくない人」等は、査定時に写真が撮れる状態に準備をしておくことがベストです。

2-5.訪問査定をしてもらう

日程が決まったら訪問査定をしてもらいます。訪問査定では、まず本当に売主なのかどうかの本人確認が行われます。

また、過去のリフォームの有無や、不具合の存否等のヒアリングが行われます。直近5年間くらいに行ったリフォームであれば、価格アップ要素となりますので、大いにアピールしてください。

その他、不具合がある場合は、正直にいうことが重要です。不具合の内容によっては、不動産会社が売却前に修繕した方が良いとアドバイスをくれることもあります。

大手の不動産会社等では、無料の修繕サービスもありますので、気になる不具合がある人は無料の修繕サービスがある会社を選ぶのも選択の一つです。

不動産会社は基本的に高く売るために協力してくれますので、不具合は「隠す」のではなく「開示する」ようにしましょう。

2-6.査定結果を受領する

訪問査定を受けたら、査定結果を受領します。査定結果は、物件によっては最短で即日に出てくるときもあります。また、難易度が高い物件や、行政への調査が必要な物件の場合、1週間程度の時間がかかることもあります。

査定結果はすぐに出てくるから良いとは限らず、むしろしっかりと調査をしてもらい、1週間後くらいに出してもらった方が適切な場合もあります。査定価格は、結果が出るまでの時間で良否は決まらないということです。

査定結果を受領するときのポイントについては、「第4章 査定結果の説明を受けるときの注意点」で詳しく解説します。

2-7.不動産会社を決める

査定結果を受けたら、売却を依頼する不動産会社を決めます
不動産会社に売却を依頼する契約のことを「媒介契約」と呼びます。

媒介契約には、「専任媒介」、「専属専任媒介」、「一般媒介」の3種類があります。「専任媒介または専属専任媒介(専任媒介等と略)」は1社の不動産会社にしか仲介を依頼できない契約です。「一般媒介」は複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる契約になります。

専任媒介と専属専任媒介の違いは、自己発見取引ができるかどうかという点です。自己発見取引とは、売主が自分で買主を見つけることを指します。

特徴専任媒介契約専属専任媒介契約一般媒介契約
他業者への依頼重ねての依頼ができない重ねての依頼ができない重ねて依頼ができる
自己発見取引認められる認められない認められる

複数の不動産会社に査定を依頼し、1社に決めきれない場合には一般媒介契約を利用すれば複数の会社に売却を依頼することができます。不動産会社に支払う仲介手数料は成功報酬ですので、複数の不動産会社に売却を依頼しても支払先は売却を決めてくれた1社のみです。よって、1社だけに依頼しても複数社に依頼しても売主の費用負担は変わりません。

また、売却前の無料の修繕サービス等は、専任媒介等が前提となっていることが多いです。不動産会社が提供する無料サービスで、利用してみたいものがあれば専任媒介等によって1社の不動産会社だけに依頼することも選択の一つです。

3.不動産査定に必要な書類

不動産査定に最低限必要な書類は以下の通りです。

物件の種類必要書類
全ての物件共通権利証(登記済証)または登記識別情報通知書
土地および戸建て土地の確定測量図
戸建て間取り図
マンション分譲時のパンフレット

権利証(登記済証)または登記識別情報通知書は、所有者が登記権利者として権利を取得したときに法務局から渡されている書類です。

平成17年(2005年)3月7日より改正不動産登記法が施行されたことにより、権利証は登記識別情報通知書に切り替わっていますので、権利証も登記識別情報通知書も同じ書類という扱いになります。

権利証も登記識別情報通知書も真の所有者しか持っていない書類であるため、本人確認のために必要です。

土地または戸建ての売却では、土地の確定測量図が必要です。確定測量図とは、全ての境界が確定していることを証する実測図です。

確定測量図がなくても査定は依頼することができますが、不動産会社から売却までに確定測量図を作成するように求められます。理由としては、買主が確定測量図を引渡すことを購入の条件とすることが一般的であるため、確定測量図のない土地や戸建ては売却が困難となるからです。

また、戸建ては「間取り図」、マンションは「分譲時のパンフレット」が必要となります。チラシやインターネット広告に間取り図等を掲載するためです。

その他、以下の書類があると査定価格が上がるため、「あれば用意しておく」ことをおすすめします。

査定価格がアップする書類

・リフォームの履歴がわかる資料
・既存住宅にかかる建設住宅性能評価書
・インスペクション(建物状況調査)の結果報告書
・瑕疵担保保険の付保証明書

建設住宅性能評価書とは、「現況検査により認められる劣化等の状況」や「個別性能に関すること」に関し、建物の専門家が評価した書類です。インスペクション(建物状況調査)とは専門家による建物の調査になります。

「既存住宅にかかる建設住宅性能評価書」や「インスペクション(建物状況調査)の結果報告書」は専門家によるお墨付きの書類であるため、物件の価値が上がります。

瑕疵(かし)担保保険とは、構造耐力上主要な部分等に不具合が発見されたときに保険金で修繕費を賄うことができる保険です。

瑕疵担保保険の付保証明書があると、保証書付き物件として売却できるため、価値を上げることができます。

4.査定結果の説明を受けるときの注意点

この章では査定結果の説明を受けるときの注意点について解説します。

4-1.価格の根拠を聞くこと

査定結果は価格の根拠を聞くことが重要となります。特に、他社と比較して「やけに高い」または「やけに安い」と思われる査定価格は理由を聞くべきです。

特に高過ぎる査定価格を鵜呑みにしてしまうと、なかなか売れないといったことにも繋がります。高過ぎる査定価格に安易に飛びつかないということが、失敗を防ぐコツです。

4-2.営業担当者の対応力や専門性も見ること

査定結果の説明を受けるときは、価格だけでなく営業担当者の対応力や専門性も見ることがポイントです。営業担当者の対応力や専門性は不動産会社を決める重要な要素となります。

対応力が良い人や専門性が高い人は、買主からも信頼を得やすいです。買主から信頼を得やすい営業担当者は、早く高く不動産を売却することができます。

買主の目線に立って、「この人から買ってみたい」と思えるような営業担当者を選ぶことが高く売るコツです。

5.不動産査定のQ&A

この章では不動産査定のQ&Aについて解説します。

Q:不動産査定は必ず無料ですか?

不動産会社に依頼する査定は必ず無料となります。不動産会社が受領できる仲介手数料は成功報酬であるため、不動産会社は買主を決めるまで手数料を受領できないことが理由です。尚、不動産鑑定事務所に依頼する不動産鑑定に関しては有料となります。

Q:不動産査定は、とりあえず相場だけ知りたいときも利用できますか?

相場を知るためだけには、利用できません。不動産査定は、不動産の売却予定がある売主のみが利用できます。もちろん、査定結果を見て売ることを止めることについては問題ありません。単に価格を知りたいだけという場合には、不動産鑑定事務所に有料の不動産鑑定を依頼します。

Q:不動産査定と鑑定評価はどちらが精度は高いのですか?

不動産会社が行う査定と不動産鑑定事務所が行う鑑定評価との間には精度の差はありません。

ただし、不動産会社が行う査定は無資格者が行っても良いことになっています。それに対して、不動産鑑定事務所が行う鑑定評価は有資格者である不動産鑑定士しかできないことになっています。そのため、税務署や裁判所等に価格根拠資料を提出しなければならないケースでは、不動産鑑定事務所が行う鑑定評価を用いることが一般的です。

Q:なぜ不動産会社によって査定額が異なるのですか?

不動産会社によって実績や見込み客の有無が異なるからです。例えば、「あのマンションが売りに出たらすぐに教えてほしい」と頼まれている不動産会社は見込み客がいますので、強気で価格を出すことができます。また、地域の相場を良く知らない遠方の不動産会社等は、価格がずれてしまうことが多いです。

6.まとめ

以上、不動産査定の流れについて解説してきました。不動産査定には、「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

不動産査定の流れの中では、不動産一括査定サイトを使って複数の不動産会社に査定を依頼することが最も重要です。

査定に必要な書類には、本人確認のための「権利証または登記識別情報通知書」等があります。査定結果の説明を受けるときは、「価格の根拠を聞くこと」等が注意点です。

不動産査定の流れがわかったら、早速に査定の依頼から始めてみましょう。

これで損しない!不動産を売るなら不動産一括査定

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも大手・中堅~地域密着までの不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも「信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

  • すまいValue :他の一括査定では依頼できない超大手の不動産会社に査定依頼ができる
  • HOME4U :NTTグループの安心運営、運営歴19年と一括査定で一番老舗で実績も抜群
  • イエウール :利用者数1,000万人以上は一括査定No.1!利用者の実績からしっかりと不動産会社を厳選

最大手6社の査定相談だから安心「すまいValue」

すまいValue
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  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
    ※人口が少ない都市は未対応
  • 年間の成約件数:11万件の実績

※一部の地方では対応していない可能性があります。その場合は「 イエウール 」をオススメします。

NTTグループの安心運営!一括査定で一番歴史がある「HOME4U」

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