【サンプル(テンプレ)付き】不動産査定書で見るべき項目と無料・メールで入手する方法

【不動産査定書サンプル付き】無料・メールで入手するオススメの方法を紹介

この記事はこれから不動産売却を少しでも検討している個人の方に向けて書いた内容です。

プロの業者向けの記事ではありません。

不動産売却を検討して色々調べていくと「不動産査定書」というワードにたどり着いた方も多いのではないでしょうか?

また、不動産査定書を取得してみたものの、見るべきポイントが分からず、困っているという方も中にはいらっしゃるのはないでしょうか?

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 不動産査定書が何かを知りたい
  • 不動産査定書をどこにお願いすればいいのか知りたい
  • 不動産査定書の見るべきポイントを知りたい

そこで、今回の記事では「不動産査定書」にフォーカスして記事をまとめました。

本記事のポイントまとめ

  • 不動産鑑定書は2種類ある(①不動産鑑定士に依頼 ②不動産会社に依頼)
  • 一般的な不動産売却であれば、無料で不動産会社への査定依頼でOK
  • 査定書を見る時は、査定額の信憑性をチェック
  • 不動産査定書を無料で入手するなら不動産会社に査定依頼する
    ※詳細は「4.不動産査定書を無料・メールで入手するオススメの方法」に解説しています。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士

1.不動産査定書とは?

不動産査定書には大きく分けて2種類あります。

  1. 個人の方が不動産を売却する前に不動産会社(宅地建物取引業者)に依頼する無料の不動産査定書
  2. 不動産鑑定業者に依頼する有料の不動産査定書

不動産会社が行う査定と鑑定会社が行う査定の違い

 不動産鑑定士に依頼した場合不動産会社に依頼した場合
目的相続や財産分与で正式な書類が必要になった不動産の相場価格や市場価格を知りたい
かかる日数2週間程度即日~1週間
かかる費用15-30万円前後無料

不動産会社が行う不動産査定は、「宅地建物取引業法」に基づき、宅地または建物の売買に関し、取引価格を決定する参考として算出するものです。

不動産会社が価格の査定に要した費用は依頼者に請求できないルールとなっています。

一方で、不動産鑑定業者が行う不動産査定は、不動産鑑定士が不動産の経済価値を判定し、その価格を表示したものになります。

こちらは不動産鑑定業者が報酬を得て業として行う不動産査定書になります。

不動産鑑定業者が作成する不動産査定書は、一般的に不動産鑑定評価書の簡易版を総称して不動産査定書と呼んでいます。

不動産鑑定会社が作成する不動査定書は15万~30万円程度のものが多いです。

不動産鑑定評価書は国土交通省が定めた不動産鑑定評価基準に基づいて鑑定評価を行うものであり、その手順が厳しく定められています。

そのため、的外れな査定結果は出せない仕組みとなっています。

不動産鑑定についての詳細は下記記事をご確認ください。

不動産鑑定とは?必要となる3つにシーンと依頼する方法6ステップ
不動産鑑定とは?方法や無料査定との違い、評価基準について解説

不動産の価値を知る方法の一つに、不動産鑑定というものがあります。 不動産会社に依頼する不動産査定とは異なり、国家資格を保 ...

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一方で、不動産会社が行う不動産査定は、鑑定評価基準に基づく必要はありません。

そのため、手順も簡略化されており、査定方法や不動産査定書のフォーマットなども規定されておらず自由です。

査定に特に決められた手順がないため、逆に不動産会社が自由に価格を査定することが可能。

不動産会社によって査定額がバラバラに出てくるのは、特に査定にルールが決まっていないことも理由の一つです。

一般的な不動産売却なら不動産会社による無料査定

不動産会社が行う査定と鑑定会社が行う査定の違いについて解説しましたが、結論としては、一般的な不動産売却であれば、不動産会社が行う無料査定で全く問題ありません。

逆に言うと、不動産鑑定士に依頼する必要があるケースは法的な立証資料として査定書を使うような特殊な場合のみになります。

不動産鑑定士の査定書が必要となるケースの例

  • 相続や離婚における財産分与
  • 生前贈与や負担付贈与を行う時
  • 法人と代表者間の売買
  • 土地建物の内訳価格を求めたいとき

今回の記事では、不動産会社に頼む不動産査定にフォーカスして解説していきます。

不動産会社に査定を依頼する目的

不動産会社への不動産査定は、主に下記の3つの目的で依頼されます。

  1. 不動産売却に向け、売出価格の参考としての査定依頼
  2. 売却に向けた不動産会社選びの基準としての査定依頼
  3. 不動産を売却するかどうかの判断基準としての査定依頼

一般的に、不動産会社が行う不動産査定書は、個人が不動産を売却する際に、売出価格の参考とする目的で取得します。

不動産会社が査定する査定価格は、「助言価格」とも言われます。

一般に査定価格は、当該価格で売り出した場合には、3ヶ月以内で売却可能と判断される価格という位置付けです。

必ずしも査定価格で売り出すわけではなく、実際の売出価格は査定価格をもとに、不動産会社と協議して決めることが多いですが、最終的には売主が売出価格を決める必要があります。

売出価格を適切に決めるために「いつまでに売りたいか」という売却期限をあらかじめ設定しておきましょう。

売却期限を決める理由としては、価格が相場より安いと早く売れ、相場より高いと売却期間が長引くからです

すぐに不動産売却を済ませなければいけない場合、売出価格は査定額よりも低くすることも検討が必要です。

売却期限に余裕があれば査定額よりも高くするプランを立てることができます。

売出価格の設定含めて不動産売却活動をスムーズに進めるためには、複数社に査定依頼をしながら、信頼できる不動産会社を見つけていくことが大切です。

査定額を比較するのが大切

査定額を比較するのが大切

ここまで説明すると、「査定依頼=売却」と思われるかもしれませんが、査定依頼をしたからと言って契約が必須のものではありません。

「査定金額によっては売却したい」や「査定金額によっては売却を控えたい」という方もたくさんいます。

売却するかどうかの判断基準として、査定をお願いしたいということでも、不動産会社に査定を頼むことは可能です。

不動産査定の詳細については下記記事でさらに詳しく解説しています。

不動産査定は無料・有料どっちにすべき?費用が発生しない査定の理由
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不動産売却の準備段階において、売値の目安を決めるために不動産査定を行います。 初めて不動産査定をやる方は色々な不安がある ...

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また、不動産売却では「売出価格」「査定価格」以外にも様々な価格表現が使わることが多いです。

以下に一覧でまとめましたので、不動産売却時の参考にしてください。

名前概要
市場価格特定の地域の不動産が、どのくらいの価格で設定されているのか、どういった価格変動をしているのかという相場
査定価格不動産会社が物件の価格を判定した価格
販売価格(売出価格)不動産が実際に売りに出されるときの価格
成約価格売り主と買い主の双方が納得し、売買が成立した価格

次に不動産査定書で見るべきポイントについて解説します。

2.実例サンプル付きで紹介!不動産査定書の見るべきポイント

ほとんどの不動産会社は、一般的に公益財団法人不動産流通推進センターの価格査定マニュアルを用いて不動産査定書を作成します。

不動産会社から提出される不動産査定書のサンプルはコチラにあります。(※公益財団法人不動産流通推進センターの価格査定マニュアルより)

不動産査定書に書いてある項目

不動産査定書には下記4つの項目が書いてあることが多いです。

不動産査定書に書いてある項目

  1. 調査対象物件:査定する物件の情報が記載(土地面積、交通手段、住宅構造など)
  2. 査定額の根拠:売却予想価格を出した根拠や計算式が記載
  3. 売却予想価格(査定額):どれぐらいの金額で売却できそうなのかの価格
  4. 類似物件の取引事例:過去に同じようなの物件がいくらで売買されたかが記載

下記は、三井のリハウスに査定依頼した際の査定書の実例です。

査定書の項目

査定書の項目

※記載内容や順番については不動産会社により異なります。

不動産査定書の実例

筆者はマンションや戸建てなどを一括査定サイト「 すまいValue 」を使って何度も査定をしてもらっています。

三菱地所ハウスネットより入手した分譲マンションの査定書

三菱地所ハウスネットより入手した査定書

三菱地所ハウスネットより入手した査定書

東急リバブルより入手した一戸建ての査定書

東急リバブルの建物の査定書

東急リバブルの建物の査定書

東急リバブルの土地の査定書

東急リバブルの土地の査定書

一戸建ての査定書

一戸建ての査定書

一戸建ての場合は、建物と土地でそれぞれ分けて査定額の提示があり、その後に一戸建て全体の査定額が書かれます。

不動産査定書で必ずチェックするべきポイント

不動産査定書を見るときは、必ず「査定額の信憑性」「信頼できる会社かどうか」を意識してチェックするようにしましょう。

具体的には、下記のチェックポイントを押さえていくことが大切です。

査定額の信憑性のチェック

  1. 複数社の査定額を比べて、高すぎないか
  2. 成約事例が査定対象物件とかけ離れてないか
  3. 流通性比率で査定価格を操作していないか

信頼できる会社かどうかのチェック

  1. コメントが手抜き・テンプレになっていないか
  2. あまりにもページ数が少なくないか
  3. 見やすく分かりやすい体裁になっているか

それでは、それぞれについて細かくみていきましょう。

査定額の信憑性のチェック

1.複数社の査定額を比べて、高すぎないか

まず、査定額の信憑性チェックに関しては、前提として複数社への査定依頼がポイントになります。

素人の方が一社だけの査定額を見て、査定額の妥当性を判断することは難しく、大変危険です。

複数社に査定依頼をして、突出して査定額が高いようなものに関しては、信頼性が低いものと考えましょう。

査定額が高すぎる不動産会社は危険

査定額が高すぎる不動産会社は危険

2.成約事例が査定対象物件とかけ離れてないか

次に査定額の信憑性チェックとして、見ていきたいポイントは成約事例です。

不動産の査定金額を算出するうえでよく使われるのが「取引事例比較法」です。

この「取引事例比較法」では、査定対象不動産と同じような環境(周辺エリア)で実際に取引された事例をベースに査定金額を算出していきます。

つまり、査定書に掲載されている「成約事例」を基に査定金額が算出されているのです。

先ほど見た分譲マンションの事例で見てみましょう。

過去の成約事例を洗い出して、今回の分譲マンションがどのような点数かを可視化して算出されています。

取引事例比較法の算出

この成約事例が査定対象の物件とかけ離れた物件になっている場合は、信憑性の低い査定額と言えます。

例えば、成約物件事例が査定対象物件のすぐそばで、物件のスペックも近く、売却タイミングも過去半年以内という成約物件事例であれば、再現性はかなり高いでしょう。

しかし、3km以上離れた場所の物件で、5年以上前の販売実績だったりすると、再現性が低く、参考にならない成約物件事例と言えます。

査定書を確認する際は、しっかり成約物件の詳細までチェックして、信憑性の高い査定額が見極めていきましょう。

3.流通性比率で査定価格を操作していないか

次に解説するチェックポイントは専門的用語になりますが「流通性比率」という項目です。

流通性比率とは、その物件が売りやすいかどうかの指標です。

売りやすいと判断されればプラス評価、売りにくいと判断されればマイナス評価となり、100%を基準として85%~110%の範囲で調整されます。

ほとんどの場合、流通性比率は基準の100%になっていますが、不動産会社によって判断に違いが出てくる項目になります。

もし、流通性比率が100%以外の数値が設定されている場合は、その理由をしっかりと確認し、信頼できる内容かチェックしていきましょう。

説明が書いていなかったり、聞いてもまともな説明が出来ない場合は、査定額の操作の為に流通性比率で調整をしている可能性もありますので、注意が必要です。

信頼できる会社かどうかのチェック

ここまで査定額の信憑性チェックについてみてきましたが、次に信頼できる会社なのかどうかという面でもチェックポイントを見ていきます。

こちらは、感覚として分かりやすく意識しなくても自然とチェックしているかもしれませんが、大切なポイントになります。

1.コメントが手抜き・テンプレになっていないか

まずは、コメントが手抜きになっていないかどうかです。

不動産査定書には担当者からのコメントが載っていることがあるのですが、テンプレートの使いまわしというケースがあります。

このようなモチベーションの低い会社に大切な物件の売却を任せるわけにはいきませんので、契約候補から外しましょう。

2.あまりにもページ数が少なくないか

似たような話になりますが、査定書のページ数もチェックしたいポイントです。

ページ数が多いほど良い査定書ということではありませんが、5ページ以下のペラペラの査定書を出すような不動産会社は、手抜きと判断して良いでしょう。

詳細まで作りこんでも、素人には分からないだろう」と思っている可能性が高いです。

10ページ以上の査定書提示してくれる不動産会社という基準でチェックしていきましょう。

3.見やすく分かりやすい体裁になっているか

2つのポイントを紹介しましたが、査定書のページ数やコメントの説得力・熱意が十分でも、読みづらい査定書というのもあります。

フォントがバラバラだったり、色使いがなく見づらい査定書の場合も、契約候補から外しましょう。

販売活動が始まると不動産会社はサイトやチラシを通して宣伝してくれますが、そんな時に査定書が見づらいような不動産会社だった場合、集客ツールもセンスのないものなってしまいます。

資料の分かりやすさは、買い手との交渉や、売却の納得感に聞いてくるポイントですので、しっかり見定めていきましょう。

3.不動産査定書を作成してもらうのに必要なもの

査定依頼段階では情報入力だけのことも多いですが、下記の書類を求められることがあります。

  1. 登記簿謄本
  2. 公図、もしくは、所在地が分かる地図
  3. 本人確認書類(身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票など)

登記簿謄本・公図に関しては財団法人民事法務協会が運営している「インターネット登記情報提供サービス」から申請するのが便利です。

また、上記の書類以外にも、土地測量図、境界確認書、固定資産税評価確認書、登記済権利証などの専門書類があると、査定精度が上がる可能性があります。

一度、不動産会社に用意した方が良いかを確認してみましょう。

一括査定サイトを利用する場合は、最初に住所や土地の面積、建物の面積、間取り、築年数などを入力する必要があります。

ただし、必ずしも正確な数字を必要としておらず、だいたいの数字を入力するだけで査定額が出ます。

4.不動産査定書を無料・メールで入手するオススメの方法

不動産査定書は不動産会社に依頼すれば無料で作成してもらえます。

逆に不動産会社は査定に要した費用は、依頼者に請求できないことになっています。

基本的にはどの不動産会社でも査定は可能。

売主からの査定依頼は、不動産会社にとっては見込み客からの依頼となるため喜んで対応してくれます。

気兼ねせずに、不動産会社に査定を依頼しましょう。

一括査定サイトの利用するとメールで査定書を入手できる

不動産査定は、1件1件、不動産会社を回って査定を依頼することも可能。

ただし、今ではネットを活用した一括査定サイトを使うのが一般的になっています。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

しかも一括査定サイトはメールで査定書を入手することもできます。

一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  • 【1都3県・大阪・兵庫・京都・奈良】売主専門の数少ない不動産会社「 SRE不動産(※旧ソニー不動産)
  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
知名度がある大手に依頼すれば問題ないですか?
売却を成功させるなら大手・中堅・中小を幅広く依頼した方がいいぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

査定依頼から売却活動までの流れ

一括査定サイトを使った不動産査定書を無料で入手する方法についてみてきました。

この章では、査定依頼から実際に契約する仲介会社を選定して、売却活動に入るまでの流れについても解説していきます。

不動産を売却するベストな時期・タイミングと抑えるべき5つのポイント
3月売却を目指すなら今!コロナ禍での不動産売却のベストな時期とタイミングは?

「好機逸すべからず」「鉄は熱いうちに打て」「物にも時節」等々、古くからタイミングは大切ですよという「ことわざ」はたくさん ...

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筆者がオススメする売却活動の進め方は下記のとおりです。

査定依頼から売却開始までの流れ

  1. 一括査定サイトで複数社に机上査定依頼
  2. 複数社からの机上査定の結果を比較検討し2〜3社程度に厳選
  3. 厳選した会社に対して訪問査定を依頼
  4. 訪問査定の結果をもとに最終的に依頼する不動産会社を決める
  5. 契約を決めた不動産会社と一緒に売却活動を開始

上記の流れのなかで、大事なポイントについて解説していきます。

まずは机上査定で絞り込んでから訪問査定

机上査定とは、不動産を見ずに物件情報だけで行う査定です。

対して、訪問査定とは、机上査定の資料に加え、実際に物件を見て行う査定です。

机上査定の精度は、あくまで目安レベルのものになりますが、最初の不動産会社の絞り込みという意味で、まずは机上査定がオススメです。

前章を参考に、あなたの物件に適した一括査定サイトで、まずは複数社に机上査定の依頼をしてみましょう。

ちなみに、机上査定の場合、査定額が直接メール文で送られるケースと、査定書を送ってくれるケースの2つに分かれます。

メール文のみ会社も多いので、机上査定で査定書がもらえないからと言って、信頼できない会社とは判断はせず、査定額を確認していきましょう。

机上査定で最初に2〜3社程度に候補絞りこんだ後、その会社に訪問査定を依頼して、最終的に契約する会社を決めていきましょう。

机上査定と訪問査定の違いについては、下記の記事でも解説しております。

机上査定と訪問査定の違いは?メリット・デメリットとオススメ利用シーン
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インターネット上で不動産査定を申し込もうとすると「机上査定(簡易査定)」「訪問査定」という文字が出てきます。 下記は不動 ...

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会社を絞り込む際のポイント

不動産査定書で必ずチェックするべきポイント」の章で解説した査定書のチェックポイントを確認して、絞り込んでいきましょう。

読んだだけで理解できない点や、詳しく解説して欲しい箇所は、積極的に質問しながら絞り込んでいくことが大切です。

また、最終的には、不動産会社の担当者で選ぶのもひとつの選定基準となります。

担当者のメールや電話のやり取り、訪問査定で実際に対面した際の立ち振る舞いも、重要な選定基準です。

売却に向けて一緒に頑張っていくなかで、フィーリングの合う担当者に依頼することは最終判断の際、大切になってきます。

不動産会社とは一般媒介契約で契約

契約の際は、選りすぐった複数社の不動産会社と契約を結びましょう。

そうすることで各不動産会社も一生懸命に活動してくれるようになります。

その時に大事なのが「一般媒介契約で締結する」ということです。

不動産会社との契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3つの種類の契約形態があります。

実は、複数の不動産会社と契約するのであれば「一般媒介契約」の一択のみになります。

必ず「一般媒介契約」にして、複数社の不動産会社を競争させてください。

媒介契約にについては、下記の記事でも解説しております。

不動産売買時に締結する3つの媒介契約(一般・専任・専属)と特徴・違い
一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の特徴とそれぞれの違い

媒介とは仲介やあっせんのこと 一般的には仲介と言うことの方が多いですが、法律用語で仲介のことを媒介と呼んでいます。 こん ...

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まとめ

不動産査定書の入手方法や見るべきポイントついて見てきました。

無料で気軽に出来ますので、売却を少しでも検討している方は、一括査定サイトで査定書を作成依頼してみましょう。

    • 不動産鑑定書は2種類ある(①不動産鑑定士に依頼 ②不動産会社に依頼)
    • 一般的な不動産売却であれば、無料で不動産会社への査定依頼でOK
    • 査定書を見る時は、査定額の信憑性・信頼できる会社かチェック
    • 査定依頼は一度に複数社に頼める不動産一括査定サイトがオススメ
    • 都心(東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良)の物件なら「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」の併用がオススメ
    • 県庁所在地など比較的人口が多い都市の物件なら「 すまいValue 」「 HOME4U 」の併用がオススメ
    • 田舎など人口が少ない都市の物件の場合「 HOME4U 」「 イエウール 」の併用がオススメ

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