不動産売却における名義変更と名義変更に必要な書類について徹底解説

小学校に入学すると、最初に言われることは「持ち物には名前を書きましょう!」ということです。

自分の持ち物に名前を書くことは基本。

不動産の売却においても、所有者が変われば名前を書き換える必要性が生じてきます。それが名義変更です。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • そもそも名義変更ってどういうものなの?
  • 名義変更は誰に依頼すればいいの?
  • 名義変更で売主に必要な書類はどういうものなの?

不動産売却のおける名義変更は、登記簿謄本で所有権を移転させる登記変更手続きが必要となります。

登記変更では、司法書士への依頼し、売主しかもっていない書類も引き渡すことになります。

そこで今回の記事では不動産売却における「名義変更」にフォーカスしてお伝えいたします。

1.名義変更の効果

不動産には名前が書けない

ところで皆さんの土地にはしっかりと油性マジックで名前を書いてあるでしょうか?

コンクリートの駐車場であればマジックで名前を書けるかもしれませんが、砂利の更地であれば書けません。

建物の「表札」に名前が書いてあるかもしれませんが、例えばマンションで部屋を貸している場合は真の所有者と表札の名前は異なります。

持ち物には自分の名前を書くことが基本。

ところが、不動産には直接名前を書くことはできません。

不動産は外形的には真の所有者が誰か分からないという特徴を有しています。その欠点を補うのが登記です。

登記とは

登記制度は国が行っている制度であり、不動産の登記を行うと法務局(登記所のこと)に「登記簿謄本」が備え付けられること

登記簿謄本は法務局で誰でも閲覧が可能です。そのため所有権の登記を行うことによって自分が所有者であることを公に示すことが可能になります。

所有権の登記を行うことで「対抗力」が生じるという効果が生まれます。

対抗力とは法律用語ですが、誰かと喧嘩をするという意味ではありません。第三者に対して自分の権利を主張できる根拠を持つということ

 

1-3.名義変更とは所有権移転登記のこと

不動産の売却による名義変更は、「所有権の移転登記」と言います。

 

法律上、移転登記の義務はありませんが、不動産を購入した人が住宅ローンなどを組む場合は、銀行が登記簿謄本に抵当権を付けるため、所有権の移転登記が必要となります。

 

そのため不動産の売却では、所有権の移転登記を行うことが通常です。

 

※ただし、名義変更をしなくても不動産売却が可能な方法もあるようです。詳しくはこちらの記事が参考になりそうです。

 

以上、ここまで名義変更の効果について見てきました。それでは次に気になる登記簿謄本で変わるところについて見ていきましょう。

 

2.登記簿謄本で変わるところ

2-1.甲区

登記簿謄本に関して、あまりじっくりと見たことのある人は少ないと思います。

 

登記簿謄本を取得すると、表題部のすぐ下に以下のような「権利部(甲区)」というのもがあります。

 

権 利 部 (甲区) (所有権に関する事項)

順位番号

登記の目的

受付年月日・受付番号

権利その他の事項

1

所有権移転

平成29年5月20日

第○○○○〇号

原因 平成29年5月1日売買

所有者 ○○市○○×-××

  フクロウ 太郎

 

登記簿謄本の甲区には、所有権に関する事項が記載されています。不動産売却の名義変更とは、具体的にこの甲区の所有者の名前を変更することを指します。

 

この変更は、法務局に行って売主と買主が共同して行えば自分たちでも行うことは可能です。しかしながら、登記変更には専門的な知識も要するため、通常は司法書士へ依頼します。

 

2-2.登録免許税

またこの登記変更もタダではありません。法務局は法務省が管轄する国の役所です。登記簿謄本を変更するには法務局で働く人たちの手数料みたいのが必要となります。

 

この法務局で働く人たちの手数料代わりとなるものが、「登録免許税」になります。登録免許税は、商習慣として買主が支払います。

 

税金というと、ピンと来ませんが、登録免許税とは、具体的に登記簿謄本を法務局で働いている人たちが書き換えるための手数料みたいなものになります。

 

以上、ここまで登記簿謄本で変わるところについて見てきました。それでは次に名義変更のタイミングと期間について見ていきましょう。

 

3.名義変更のタイミングと期間

3-1.引渡で行う

不動産の売却は、①売買契約と②引渡の2段階で行われます。名義変更のタイミングは、「引渡」のときです。

 

売買契約と引渡の間は、通常、1か月程度の時間があります。売買契約では、「売りますよ、買いますよ」という約束を書面でしただけであり、所有権を本当に渡している段階ではありません。

 

引渡当日は、銀行で「売主・買主・司法書士・不動産会社・銀行員」のメンバーが一同に会します。

 

引渡では買主が残金を入金します。そうすると、買主はちゃんと買ったことになりますので、登記識別情報通知書などの登記変更に必要な書類をその場で引き渡します。

 

すると、司法書士が立ち上がり、「それでは今から法務局へ所有権移転の登記申請に行ってまいります。」となり、司法書士が立ち去っていくことになります。

 

3-2.謄本への反映は1~2週間後

司法書士は、基本的には引渡当日に法務局へ向かいます。引渡は何か不測の事態があった場合に対応するため、午前中に行うことが通常です。

 

司法書士は午後には最寄りの法務局で申請手続きを行いますが、その日にすぐ所有権移転登記が完了する訳ではありません。

 

登記変更には通常1~2週間の時間を要します。登記簿謄本の甲区は引渡後の1~2週間に変更が反映されます。

 

以上、名義変更のタイミングと期間について見てきました。それでは次に司法書士への依頼について見ていきましょう。

 

4.司法書士への依頼

4-1.手数料

不動産売却においては、登記変更は、司法書士へ依頼することが通常です。不動産会社に仲介を依頼しているときは、不動産会社が司法書士を手配してくれます。

 

司法書士手数料については、参考までに日本司法書士会連合会が司法書士の報酬をアンケート調査し、公開しています。

 

参考までに標準的な所有権移転登記業務の場合で、司法書士への手数料は、以下のようになっています。

 

 

低額者10%の平均

全体の平均値

高額者10%の平均

北海道地区

21,500円

33,058円

51,050円

東北地区

21,644円

35,195円

54,905円

関東地区

26,025円

44,417円

80,267円

中部地区

29,710円

45,779円

73,056円

近畿地区

29,000円

54,800円

103,000円

中国地区

26,855円

42,375円

77,500円

四国地区

23,231円

48,496円

106,750円

九州地区

24,925円

41,934円

87,611円

日本司法書士会連合会報酬アンケート結果より

 

不動産会社へ仲介を依頼していれば、司法書士の手配に困ることはありません。不動産会社を使っていない場合は、自分たちで司法書士を探すことになります。

 

4-2.司法書士は登記申請の代理人

司法書士も必ずしも依頼しなければならないものではありません。登記は、本来は売主と買主が自分たちで行うものであり、やろうと思えば自分たちで行うことも可能です。

 

そのため司法書士は、あくまでも登記申請の「代理人」になります。代理であるため、司法書士へは「私はあなたを代理として指定しましたよ」という趣旨の委任状を書きます。

 

法務局へ登記変更をしに行った司法書士は、委任状を法務局に提示することで、登記変更を行うことになります。

 

以上、ここまで司法書士への依頼について見てきました。それでは最後に名義変更に必要な書類について見ていきます。

 

5.名義変更に必要な書類

所有権移転登記に必要者書類は以下になります。必要性の欄で任意と書いてある書類は、司法書士に依頼する場合等、ケースによって必要性が異なる書類となります。

 

書類名

必要性

備 考

権利証または

登記識別情報通知書

必須

登記識別情報通知書とは、登記名義人を識別することができる書類で権利証に代わるものです。権利証は平成17年3月に登記済証制度が廃止されたため、それ以降の物件は権利証が登記識別情報通知書となります。

印鑑証明書

必須

登記申請日前3ヶ月以内に発行されたものを用意します。印鑑証明書とは別に、「実印」も必要となります。

固定資産税評価証明書

必須

買主の登録免許税の税額算出のために必要な書類となります。売主側で用意します。

委任状

任意

司法書士が代理で登記を申請する場合は必要となります。委任状の書面は司法書士の方で準備します。

本人確認書類

任意

司法書士に依頼する場合は、司法書士が本人確認のために使用する書類です。

住民票

任意

登記住所と現住所が異なる場合は、住所を証明するために必要な書類となります。

抵当権抹消書類

任意

抵当権を抹消する場合は、必要になります。金融機関が作成します。

第三者の許可書・

同意書・承諾書

任意

農地の売買等、農地法に基づく知事の許可が必要な場合には、許可証等が必要になります。

登録免許税の特例

に該当する場合

任意

既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入している等、登録免許税の軽減特例を受けることができる建物の場合は、市町村長が発行する住宅用家屋証明書等が必要になります。

 

6.まとめ

以上、不動産売却における名義変更と名義変更に必要な書類について徹底解説について見てきました。名義変更とは、所有権移転登記のことになります。専門的な知識が必要となりますので、不動産の売却の際は、不動産会社によく確認をしながら行いましょう。

 

日本司法書士会連合会報酬アンケート結果

http://www.shiho-shoshi.or.jp/cms/wp-content/uploads/2014/02/questionnaire.pdf

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