業界人がぶった切り!不動産一括査定サイトの注意点と裏側を大暴露

業界人がぶった切り!不動産一括査定サイトの注意点と裏側を大暴露

不動産の売却予想価格を調べるのに不動産査定があります。

不動産の価格を知りたいという背景は、人それぞれのため、その人に適した不動産査定を利用するのが最も効果的です。

また最近では「不動産一括査定」というサービスが普及してきており、利用者も急増しています。

そこで今回の記事では「不動産一括査定の注意点」について、業界人だから分かる一括査定の裏側も交えてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは最適な不動産査定を選択できるようになり、さらに不動産一括査定サイトの有効な使い方を知ることができます。

本記事のポイントまとめ

  • 不動産一括査定サイトの3つの注意点
    1. 査定額で売却できる約束はしてくれない
    2. 顧客獲得の為、実際より高い査定額を提示する不動産会社がいる
    3. 実際は査定額よりも低く売却するケースが多い
  • 良い不動産一括査定サイトを見極めるポイントは以下の3つ
    1. 悪徳業者の排除を徹底している
    2. サポート体制がしっかりしている
    3. 査定できる種別が豊富なサイト
  • 筆者オススメの不動産一括査定サイトは 「すまいValue」「HOME4U」
    ※詳しくは「4.不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」」からご確認ください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士

1.不動産査定の方法は3種類

不動産一括査定の説明を始まる前に、先に「不動産査定」を3種類ご紹介します。

  1. 不動産鑑定士による有料の不動産査定
  2. 不動産会社に直接依頼する無料の不動産査定
  3. 不動産一括査定サイトによる無料一括査定

方法1.不動産鑑定士による有料の不動産査定

不動産鑑定士による有料の不動産査定は、

  • 関係会社間の不動産取引のとき
  • 遺産相続で揉めたとき
  • 賃料や立退料で揉めたとき
  • 大企業の社内資料や金融機関の担保査定
  • 法人と代表者間の不動産売買
  • 借地権付建物・ゴルフ場・沼地などの特殊物件の価格を知りたい場合

などに用います。

不動産鑑定士に不動産査定書を依頼した場合は下記が相場です。

  • 更地:10~15万程度
  • 一戸建て(建物+土地):15~20万程度
  • マンション:15~20万程度

不動産鑑定の料金相場については下記記事で解説しています。

不動産鑑定士に鑑定評価書や不動産査定書を依頼した場合の料金相場
不動産鑑定士に鑑定評価書や不動産査定書を依頼した場合の料金相場

この記事を読む方は、仕方なく不動産鑑定士による不動産査定を取らなければならない人だと思われます。 そもそも不動産鑑定士と ...

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方法2.不動産会社に直接依頼する無料の不動産査定

いわゆる三井不動産や住友不動産など、不動産会社に直接査定依頼をする方法です。

個人や法人を問わず、不動産を売却する際は、事前にいくらで売却できそうかを知るために、不動産会社に査定をお願いします。

不動産会社による不動産査定は無料です。

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注意点は客観性に欠けること

一社の不動産会社だけの意見に留まりますので、客観性に欠けるという点が注意点です。

不動産会社にもマンションや農地、工場等、不動産の種別によっては得手不得手があります。

気になるようであれば、他の不動産会社に声をかけ、無料査定を依頼してみましょう。

方法3.不動産一括査定サイトによる無料一括査定

今回、メインでお伝えする不動産一括査定サイトです。

ネットにより不動産を査定しますが、複数の不動産会社に同時に査定を依頼するため、「一括査定」と言われています。

複数の査定額を比較するため、査定額に納得性が出る点や馬が合う不動産会社を探せるため、利用者が急増しています。 

ここまで不動産査定に種類と注意点について見てきました。

ここからは本題である「一括査定」に絞って特に注意すべき点を深掘りしていきます。

2.一括査定サイトの裏側と3つの注意点

まずは一括査定サイトビジネスの裏側について暴露します。

一括査定ビジネスの仕組み

世の中には不動産だけにとどまらず、ネットによる一括査定ビジネスが増えてきました。

例えば、車や引越しなどがよく利用される一括サービスでしょう。

様々な一括査定サイトを業として運営している「一括査定屋さん」まで登場しています。

無料一括査定サイトの仕組みは、次のようになります。

  • 見積や査定が行えるというのは、不動産会社にとってはビジネスチャンスの始まりです。
  • 見積を出すことは、見込み客の獲得なので不動産会社には価値があります。
  • 一括査定屋から次々に見込客を紹介してもらえると、不動産会社としては営業の手間が省けます。
  • 不動産会社は見込客を紹介してもらえる度に、1万円程度を一括査定屋に支払います。
  • 一括査定屋が6社の不動産会社に査定を依頼(情報をお送り)すれば、一括査定屋は1回で6万円儲かります。
  • よって一括査定屋はお客様には無料で査定を提供できるのです。
  • 一括査定屋はネット経由の紹介だけでチャリンチャリンとお金が入ってきます。

これが一括査定業のビジネスモデルです。

なんとなく「楽して儲かりそう」なイメージのビジネスであるため、最近は一括査定業に参入している業者も増えており、一括査定屋の中でも競争も激しくなっています。 

一括査定屋の目的(ミッション)は不動産会社を増やすこと

一括査定業で難しい部分は不動産会社の登録数を増やすことです。

特に信頼できる不動産会社をいかに集めるかが肝になります。

悪徳会社を集めているサイトであれば、利用者が間違いなく不利益をこうむります。

一括査定業はネットによる業者紹介ビジネス。

顔の見えないネットの業者紹介ビジネスなので、信用できる不動産会社を紹介できなければ決して長続きするビジネスとは言えません。

紹介はする方もされる方も責任が発生するからです。 

不動産一括査定の3つの注意点

さらに一括査定サイトの中でも不動産一括査定は特に注意が必要です。

  1. 不動産会社が買い取るわけではなく、査定額で売却できる約束をしてくれない
  2. 顧客獲得したいがために、高い査定額を提示する不動産会社がいる
  3. 実際は査定額よりも低く売却するケースが多い 

注意点1.不動産会社が買い取るわけではなく、査定額で売却できる約束をしてくれない

他の一括査定サイト(例えば車一括査定、引越し一括見積もり)では、業者の相見積もりをサイトで行えるため、利用者には安い業者を見つけることができるという大きなメリットがあります。

ところが不動産の一括査定サイトでは、不動産会社が売却予想額を提示するだけ

不動産の場合は、仲介取引が基本のため、不動産会社が買い取るわけではありません。

つまり、その金額で売却できることを約束している訳ではないということ。

予想を立てるだけなので、売主であるあなたでもできます。

注意点2.顧客を獲得したいがために営業が必死になる

一括査定サイトに登録している不動産会社は、見積のたびに1万円を一括査定屋に支払います。

毎回毎回1万円を支払って、空振りしていれば、不動産会社にとっては馬鹿らしくなります。

不動産会社は、売主であるあなたと「売買契約を締結」して、やっと仲介手数料が手に入るのです。

つまり、何とか売買契約をしようと必死に営業電話を掛けてくる可能性があるのです。

注意点3.高い査定額を提示する不動産会社がいる

契約を取りたいがために、売れもしない高い金額で査定額を出すようになります。

査定額が高すぎる不動産会社は危険

査定額が高すぎる不動産会社は危険

とにかく契約を取って仲介を行わない限り、一括査定屋に支払った金額を回収できません。

業者の焦りが査定額を高くしてしまうのです。

そのため一括査定サイトを利用すると、査定額よりも低い価格での売却となるケースが多くなります。

一括査定サイトは売主に対して有利誤認を与えかねない仕組みですが、今のところ公正取引委員会も取り締まりようがありません。

宅地建物取引業法は、買主に対して有利誤認を与える行為を厳しく規制していますが、売主に対しては規制が緩いです。

そのため売主が一括査定サイトを使って騙されたと感じても誰も守ってはくれません。

自分の判断と責任を持って一括査定サイトを利用する必要があります。

ここまで不動産一括査定サイトの注意点について見てきました。

それでは次に良い不動産一括査定サイトの見分け方について見ていきましょう。

3.良い不動産一括査定サイトを見極めるポイント3つ

良い不動産一括査定サイトを見極めるポイントは

  1. 悪徳業者の排除を徹底している
  2. サポート体制がしっかりしている
  3. 査定できる物件種別が豊富にある

の3点です。

ポイント①悪徳業者の排除を徹底している

一括査定はネットの業者紹介ビジネスですから、悪徳業者の排除は不可欠です。

悪徳業者をどうやって排除し、どのように優良な業者の登録を維持しているのか、具体的に説明の無いサイトは避けるべきです。 

ポイント②サポート体制がしっかりしている

不動産という高額な商品を扱うのに、電話のサポートすらないサイトは怖いです。

査定で現れた業者が、悪徳業者だった場合、電話もなければ利用者は泣き寝入りすることになります。

チャリンチャリンお金をもらって、後は知らないよというスタンスの一括査定サイトでは、怖くて利用できません。 

ポイント③査定できる種別が豊富なサイト

3つ目としては、査定できる不動産の種別が豊富なサイトを選びましょう。

例えば物件種別が「戸建、マンション、土地」の3種類だけのサイトなどは、明らかに素人が運営しています。

不動産にはワンルームマンションなどの収益物件や倉庫・工場などの事業用不動産があります。

収益物件や事業用不動産は額も大きく取引が活発であり、このような不動産を扱っている不動産会社はレベルの高い業者も多いです。

収益物件や事業用不動産が査定できるサイトはしっかりした業者が登録されている証拠です。

素人運営の一括査定サイトは避けるべきでしょう。 

以上、ここまで一括査定サイトを見極めるポイントについて見てきました。

ただし、このポイントを知ったところで、具体的にどこの一括査定サイトがいいのか素人では分かりません。

そこで、その3つのポイントを視点、特に良い不動産会社に依頼ができるを重点にオススメの一括査定サイトを紹介します。

4.不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  • 【1都3県・大阪・兵庫・京都・奈良】売主専門の数少ない不動産会社「 SRE不動産(※旧ソニー不動産)
  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

一括査定のオススメは下記記事でさらに詳しく解説しています。

不動産一括査定
不動産一括査定サイトは怪しくない?評判とデメリットを紹介

不動産一括査定サイトのオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたと ...

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最後に一括査定サイトの効果的な利用方法について見ていきます。 

5.一括査定サイトの効果的な利用法

先日、ある銀行の債権回収の担当者にどうやって不動産を売却しているのかを聞きました。

その回答は、「何社かの不動産会社に同時に情報を流して、複数の不動産会社同士を競争させて早く高く売っています。」というものでした。

複数の不動産会社には一般媒介で依頼し、専任媒介で売却することはあり得ないとのことでした。

高く売るには複数の不動産会社と一般媒介する 

個人でも早く高く売却するためには、このように複数の不動産会社に一般媒介で依頼することが鉄則。

専任媒介と一般媒介の違い

専任媒介と一般媒介の違い

ただし、このような売り方は、複数の不動産会社を知らなければできないこと。

従来であれば、個人で行うには荷が重い面倒な売却方法とも言えました。

何社も不動産会社をグルグル回り、売却を依頼することを想像すれば、とても労力がかかるというのは想像できると思います。

媒介契約については下記記事で詳しく解説しています。

不動産売買時に締結する3つの媒介契約(一般・専任・専属)と特徴・違い
一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の特徴とそれぞれの違い

媒介とは仲介やあっせんのこと 一般的には仲介と言うことの方が多いですが、法律用語で仲介のことを媒介と呼んでいます。 こん ...

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一括査定サイトを使えば複数の不動産会社を楽に見つけられる 

しかしながら、一括査定サイトを使えば、一度に複数の不動産会社とコンタクトを取ることが可能

通常は、6社程度から査定を取得できるため、6社の不動産会社に売却を依頼できます。

たとえその中に悪徳業者が混じっていても、1社でも優秀な不動産会社が入っていれば、その会社がきちんと売却してくれます。

不動産仲介には一般媒介という売主に有利な媒介契約形態があります。

一括査定サイトと使って、わざわざ一社に限定する必要はないのです。 

このように一括査定サイトの登場で、個人でも一度に複数の不動産会社に売却依頼をできるような環境になってきました。

一括査定サイトを利用して、「複数の不動産会社に依頼できる」というメリットに気付くかどうかが重要です。

さらにインターネットであるため、遠隔地でも同様のことができます。

全く業者を知らない土地でも、複数の不動産会社に一度に売却を依頼できるようになったことは、革新的なサービスとも言えるでしょう。

不動産一括査定サイトは、複数の不動産会社との出会いツールとして使うことが最も効果的な利用方法です。

まとめ

不動産査定を行う際の注意点と効果的な一括査定サイトの使い方について見てきました。

複数の不動産会社効率よく出会える一括査定サイトは、あなたの不動産売却の世界を変えてくれます。

複数の不動産会社と一般媒介を行うことで、あなたの不動産売却は早く高く売れるようになるでしょう。

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