「土地の等価交換」ってどんなもの?メリット・デメリットと注意点とは

あなたは今まで、等価交換での土地活用を検討したことはありませんか?

そもそも「等価交換って何だろう」という疑問があるかもしれません。

そこで今回の記事では、等価交換で土地活用する前に、絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。

この記事を読むことによって、等価交換のメリット・デメリットがわかりますよ!

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 等価交換で土地活用を行う際のメリットが知りたい
  • 等価交換にもデメリットがある?
  • そもそも等価交換について、まだよくわかってない

1.等価交換の基礎知識

等価交換とはそもそも「全く同じ価値のものを交換すること」を指します。

価値が同じだからこそ、そのまま交換したとしても損する人はいないという考えです。

等価交換は土地活用の現場でも利用されている手段で、同じ価値をもつ不動産同士を交換することで取引を成立させます。

不動産市場における等価交換は、同じ価値があれば「種別」は関係ないのが特徴。

土地は土地としか交換できないわけではなく、土地とビルを交換したり、土地とテナントを交換したりするケースもよくあります。

また完全な等価交換だとみなされない場合は、お金を追加して交換される場合も

1,000万円の価値がある土地を1,500万円の価値があるビルと交換する場合、追加で500万円のお金をだして等価交換を成立させる場合もあるのです。

土地活用の現場でもたびたび行われる「等価交換」ですが、素人にとってはまだまだ未知の部分も多いですよね。

等価交換には、一体どんなメリット・デメリットがあるのでしょうか?次項より詳しく紹介していきましょう。

2.等価交換で土地活用するメリット

等価交換によって土地活用する場合のメリットは、以下の通りになります。

等価交換で土地活用するメリット

  • メリット1 自己資金やローンを使わず別の不動産を手に入れることが可能
  • メリット2 譲渡益に対する税金や相続税の節税効果がある

基本的に自己資金を使うことなく目的の不動産を手に入れることができるのは、等価交換の最大のメリットといっても過言ではないでしょう。

自己資金がないと、銀行融資を受けることになりますが、多額のローンを背負わずに不動産が入手できるのは本当に大きな利点です。

仮に土地とアパートを交換して、手に入れたアパートを経営するとしましょう。毎月の返済金額がなくて、家賃収入が入ってくるだけになるので非常に収益性が安定するはず。

また等価交換は税務上でも、うれしいメリットがたくさんあるのも特徴です。

仮に等価交換によって譲渡利益が発生したとしても、利益に対する課税が免除されます。

交換して手に入れたことにより、相続税の評価額も安くなるため、納税すべき相続税が節税できるのも見逃せません。

3.等価交換で土地活用するデメリット

「等価交換」最大のデメリットは、交換成立までの難易度が高いことでしょう。

価値が一緒の不動産同士を交換することが大前提のため、それぞれの不動産の価値の算出に非常に時間をかけます。

時間をかけて価値を算出しても結果的に「等価」にならないことも多く、どちらかが妥協して無理矢理等価にすることも少なくありません。

妥協することを拒否すれば、交換は不成立。いままでの苦労が水の泡になります。

4.等価交換にはこんな方法もある・大手企業への土地の提供

ここまで土地活用における等価交換のメリット・デメリットについて紹介してきました。

「同じ価値を持つ不動産同士を交換する」というシンプルな方法でありながら、多数のメリットとデメリットを持っていることを理解していただけたと思います。

しかし実のところ、今まで紹介してきた等価交換は非常に基本的な方法です。少し応用を加えた高度な「等価交換」も存在します。

高度な等価交換とは、「自分が保有している土地を提供する代わりに、土地に建てるマンションの一部権利をもらう」というもの。

CMで多く見かけるような、大手の不動産業者を相手に行う場合に採用される等価交換です。

「大手企業に土地を差し出して、大手企業が建てたマンションの共同オーナーになる」といえばわかりやすいかもしれません。

通常の等価交換とは少し毛色が変わるので、メリット・デメリットも当然変わってきます。

では一体どんなメリット・デメリットがあるのか、次項より紹介していきましょう。

大手企業と等価交換する場合のメリット

土地を差し出すと、大手企業が建てるマンションの一部の権利を獲得できるので、家賃収入はもちろんのこと、自分でマンションに住むことが可能になります。

大手企業が建てるマンションは「グレードの高さ」を売りにしています。

最新の設備を導入した住み心地のいい部屋を、1円も出すことなく手に入れられるのは大きなメリットでしょう。

大手企業が建てるマンションはクオリティ・家賃設定・広告とつけ入る隙がないため、入居者もすぐにつきます。そのため、得られる家賃収入も非常に安定するはず。

大手企業と等価交換する場合のデメリット

大手企業と等価交換した際のデメリットは「価値が低く見られがち」な点でしょう。

マンションの権利は、土地の価値だけ得られることができますが、土地の価値を判定するのは基本的に企業側です。つまり「企業側の言い値」に従うことになります。

土地の価値を査定されて、自分が納得いく結果にならないことも非常に多く、場合によってはマンション1部屋分の権利しかもらえなかった事例もあります。

5.土地活用の方法は他にもたくさん

アパート経営や駐車場、商業テナントや老人ホームなど、土地活用には様々な種類があります。

しかも、それぞれ対応できる会社は異なりますし、元々、あなたが頭の中で描いていた土地活用がベストの活用方法とは限りません。

選択肢を狭めずにベストな方法を探るには、複数社への相談が必須になってきます。

また、同じジャンルを得意とする会社の中でも初期費用や収益は大きく差が出てくるのが一般的です。

より多くの会社に相談をしながら、プランニングを進めていきましょう。

複数社への相談を進める際には、土地活用の一括資料請求をすることができる「 HOME4U土地活用 」が便利です。

HOME4U土地活用 」では、1分程度の簡単な項目を入力するだけで、無料で一括資料請求ができます。

土地活用一括資料請求をする流れ

土地活用一括請求を利用する流れ

HOME4Uの一括資料請求サービス5つの強み

  • 一度の依頼で最大7社に無料プラン請求が可能。効率的に比較検討が出来る。
  • 選択した企業以外からの連絡は来ないので、営業電話を最小限に抑えられる
  • 業界最長19年間で培われたノウハウで、悪質業者は排除し、優良企業のみと提携
  • 情報サービス事業の最大手、NTTデータグループの運営でセキュリティも安心
  • 専門アドバイザーへの無料電話相談サービスが便利

土地売却という手も選択肢のひとつとして検討しよう

土地の条件が悪い場合などでは、プロに色々と相談していくなかで、このような悩みに遭遇するケースもあります。

  • 色んな土地活用のプロに相談してみたけど、魅力的なプランはもらえなかった
  • プランを聞いているうちに、運用管理の手間が確保できない気がしてきた

そんな時は、「土地の売却」という手も選択肢のひとつとして検討していきましょう。

土地活用に向いていない土地で、無理にチャレンジしていくことはリスクが大きくなります。

現金化して、新たに土地活用に向いた時を購入することも検討出来ます。

また、「そもそも土地を持ち続けることに強いこだわりはなく、経済的にお得な選択をしたい」

という方であれば、土地活用の相談と同時並行で売却額も査定に出して、比較検討することをオススメします。

「HOME4U」は売却に向けた、不動産一括査定のサービスも展開しています。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

「HOME4U」の一括査定サービスを活用すれば、効率的に優良会社に査定依頼をできるので、売却も検討する方は活用をオススメします。

その他、オススメの不動産査定サイトや、サイト利用時の流れなどは、「不動産一括査定サイトは怪しくない?評判とデメリットを紹介」の記事で解説しております。

まとめ

以上、「等価交換」で土地活用する際の必要な知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

等価交換の基礎知識はもちろんのこと、メリット・デメリットについても理解いただけたと思います。

もし土地活用で等価交換を選択するなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてくださいね。
 

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