住宅ローン控除とは?控除される金額の具体例・要件について徹底解説

住宅ローン控除とは?控除される金額の具体例・要件について徹底解説

家を買うなら、住宅ローン控除の知識は必須です。

住宅ローン控除はサラリーマンにとって最大の節税対策と言っても過言ではありません。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 住宅ローン控除で、どのくらい所得税が減額されるの?
  • どういう家が住宅ローン控除の対象となるの?
  • 住宅ローン控除を受けるためには、どのような書類が必要なの?

そこでこの記事では、「住宅ローン控除」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、住宅ローン控除によって控除される金額や要件について知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士

>毎月3万人が利用する住宅ローンの一括仮審査<
>一番安い金利がすぐに見つかる<

1.住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、個人が新築住宅または中古住宅の購入、もしくはリフォームを行った際、10年以上のローンを組んでいる場合には、自分が住むことになった年から一定期間にわたり、所定の額が所得税から控除される制度

一般の住宅の場合、新築なら10年間で最大400万円、個人から購入する中古なら最大200万円の税金が戻ってきます。

サラリーマンにとって最大の節税対策となりますので、要件を十分に確認した上で、活用するようにしましょう。

以上、ここまで住宅ローン控除について見てきました。

では、どのくらいの金額が控除されるのでしょうか。

2.住宅ローン控除額の計算式と金額

住宅ローン控除による控除期間の各年分の所得税から控除される金額は、以下の式によって算出されます。

ローン控除額 = 年末借入金残高 × 控除率

控除率や控除期間等は以下の通りです。

区分控除対象 借入限度額控除率控除期間所得税の 最大控除額住民税の 控除限度額※1
消費税率8%または10%の場合4,000万円 (5,000万円) ※21.0%10年間400万円 (500万円)所得税の課税総所得金額等の合計額×7% (最高年136,500円)
個人間の中古住宅の売買の場合2,000万円 (3,000万円) ※21.0%10年間200万円 (300万円)所得税の課税総所得金額等の合計額×5% (最高年97,500円)

※1:所得税から控除しきれない場合に翌年の住民税から控除します。
※2:カッコ内の数字は、長期優良住宅または低炭素住宅の場合の金額となります。

ここで、中古住宅に関しては誰が売主かで消費税の扱いが異なるため、注意が必要となります。

消費税は個人が売主の場合には発生しません。

よって、売主が個人の場合には、最大控除額は200万円となります。

一方で、売主が消費税の課税事業者である不動産会社の場合には、消費税が発生します。

よって、不動産会社の場合には、最大控除額が400万円となります。

消費税に関しては、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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以上、ここまで控除される金額について見てきました。

では、具体的にはいくらくらい控除されるのでしょうか。

3.住宅ローン控除計算の事例

以下に3,000万円の住宅ローンを借りたAさんが、新築住宅を購入した場合の住宅ローン控除の計算例を示します。

Aさんの諸条件を以下のように仮定します。

  1. 家族構成:夫婦と子供2人
  2. 住宅借入金の年末残高:3,000万円
  3. 年収:600万円
  4. 所得控除額:155万円
  5. 課税総所得金額:271万円
  6. ローン控除前の所得税額:173,500円

住宅ローンの控除額は以下のようになります。

最初に所得税の住宅ローン控除額を計算します。

3,000万円 × 1% = 30万円 > 173,500円(ローン控除前の所得税額)

30万円がローン控除前の所得税額よりも大きいため、まず所得税173,500円は全額控除できます。

次に所得税で控除しきれなかった残額を計算します。

300,000円 - 173,500円 = 126,500円

ここで、住民税の控除限度額を計算します。(前章の表の一番右側に示した住民税の控除限度額の記載部分を参照)

住民税の控除限度額 = 所得税の課税総所得金額等の合計額 × 7% = 271万円 × 7% = 189,700円 > 136,500円(最高限度額)

住民税から控除できる最高限度額は、136,500円ということになります。

一方で、所得税で控除しきれなかった残額は126,500円でした。

「126,500円 < 136,500円」ですので、126,500円は全額控除されることになります。

よって、控除合計額は以下のようになります。

控除合計額 = 所得税からの控除額 + 住民税からの控除額 = 173,500円 + 126,500円 = 300,000円

計算例では、単純に「3,000万円×1%=30万円」という最終結果になりましたが、所得税から控除しきれなかったものは、翌年の住民税から控除されるという点がポイントです。

以上、ここまで具体的計算例について見てきました。

では、住宅ローン控除を受けられるのはどのような場合でしょうか。

4.新築・中古・リフォームの住宅ローン控除を受けられる要件

控除が受けられる要件としては、まず、ローンが以下の条件を満たすことが必要です。

  • 金融機関(銀行、信用金庫等の民間金融機関の他、住宅金融支援機構等の公的な機関も含まれます)などから借りている
  • 返済期間が10年以上

また住宅ローン控除には、新築住宅・中古住宅・リフォーム、それぞれの場合における要件があります。

新築住宅の場合

新築住宅の要件

  1. 住宅を新築、または新築住宅を取得し、平成21年1月1日から平成33年12月31日までにその住宅を自己の居住の用に供すること。
  2. 工事完了の日または取得の日から6ヶ月以内に、自己の居住の用に供すること。
  3. 床面積が50㎡以上であること。
  4. 居住用と居住用以外の部分(例えば店舗など)があるときは、床面積の2分の1以上が居住用であること。(この場合は居住用の部分のみが控除の対象となる)

上記の要件の中で、「床面積が50㎡以上」というのは登記簿謄本に記載された面積のことを指します。

登記簿謄本の床面積とは、壁の内側から計測した面積です。

これを「内法(ウチノリ)面積」と呼びます。

マンションの場合、パンフレットに書かれている面積は、壁の中心部分から計測した面積になります。

これを「壁芯(ヘキシン)面積」と呼びます。

内法面積と壁芯面積では、壁芯面積の方が1割程度差大きい場合もあります。

マンションを購入する場合には、内法面積がしっかり50㎡以上あるかどうかを確認してから購入することが必要です。

中古住宅の場合

中古住宅の要件

  1. 中古住宅を取得し、平成21年1月1日から平成33年12月31日までにその住宅を自己の居住の用に供すること。
  2. 新築住宅の場合の②~④と同じ。
  3. 次のイ・ロのいずれかに該当すること
    イ.建築されてから20年(耐火建築物の場合は25年)以内の家屋であること
    ロ.築後年数に関わらず新耐震基準に適合することが証明されたもの又は、既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入しているもの(その家屋の取得の日前2年以内に保険契約の締結をしたものに限る。)

「耐火建築物」とは、鉄筋コンクリート造のマンションなどが該当します。

また、既存住宅売買瑕疵担保責任保険に関しては、下記に詳しく記載しています。

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リフォームの場合

リフォームの要件

  1. 自ら所有し、居住している家屋で平成21年1月1日から平成33年12月31日までに増改築等を行い、同日までに入居すること。
  2. 工事費用(増改築等について、増改築等の費用に関して補助金等の交付を受ける場合には、その補助金等の金額を控除した金額)が100万円を超えるものであること。
  3. 工事を行った家屋が居住用と居住用以外の部分があるときは居住用部分の工事費用が全部の工事費用の2分の1以上であること。
  4. 増改築等を行った後の住宅の床面積が50㎡以上であること。
  5. 増改築等を行った後の住宅の床面積の2分の1以上が居住用であること。
  6. 増改築等の日から6ヶ月以内に自己の居住の用に供すること。

以上、ここまで控除を受けられる要件について見てきました。

では、控除を受けられないのはどのような場合でしょうか。

5.住宅ローン控除が受けられないケース

前章の要件を満たす場合であっても、以下のケースでは住宅ローン控除を受けることができません。

  1. その年の合計所得金額が3,000万円を超える年
  2. 中古住宅の取得において、その取得が配偶者や親族等の特殊関係者(その取得時から引き続き生計を一にする者に限る)から行われるとき
  3. 入居した年のほか、その年の前年または前々年あるいはその年の翌年または翌々年に居住用財産(マイホーム)を譲渡して次のような特例を受けるケース
    イ. 居住用財産の3,000万円の特別控除
    ロ. 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
    ハ. 居住用財産の買換えの特例
    ニ. 中高層耐火建築物等の建設のための買換えの特例

特に、買い替え・住み替えを行う人は、前の不動産を売却して利益が出た場合、「居住用財産の3,000万円の特別控除」や「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」を使ってしまうと住宅ローン控除を受けることができないため、注意が必要です。

「住宅ローン控除」と「居住用財産の3,000万円の特別控除」等は選択適用の関係にあります。

どちらか一方を使うと、住宅ローン控除を使えなくなるという関係です。

買い替え等のケースでは、ほとんどの場合、購入物件で住宅ローン控除を選択した方が有利になります。

売却物件で売却益が出た場合には、割り切って税金を払ってしまいましょう。

買い替え・住み替えの税金特例については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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住み替え検討中なら「自分の不動産がいくらで売れるか」チェック

住み替えの場合、資金計画を立てることが大きなポイントになりますが、そのための第一歩が「今の家がいくらで売れるのか」を確認することから始まります。

不動産の売却金額によっては、売却益を購入物件の初期費用に回して、ローンの借入額を減らすことも可能です。

まず、自分の不動産がいくらで売れるのかを把握する為には、不動産会社に査定してもらう必要があります。

しかし、あくまで査定額は不動産会社がいくらで売れそうなのか判断した価格です。

不動産会社ごとに、実績や算出方法が異なるので、不動産会社によって査定額がバラバラになってしまうことが一般的です。

その為、不動産査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。

査定額が高すぎる不動産会社は危険

査定額が高すぎる不動産会社は危険

ただ、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのは大変です。

そんな時に不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

一括査定サイトのオススメ3選

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール

実績や信頼性はもちろんですが、上記3サイトは、机上査定に対応してくれる点もポイントになります。

机上査定とは、依頼時に入力した物件の基本情報を基に算出する査定方法で、不動産会社の担当者に物件を見てもらう必要もなく、家に居ながら気軽に査定額を知ることが可能です。

依頼時にメールで査定額を提示して欲しい旨を備考欄で伝えておけば、査定結果や担当者とのやり取りはメールで進むので、営業電話にも悩まずにやり取りすることも可能です。

オススメサイトの併用が鉄則

一括査定サイトごとに提携会社の性質は異なる為、売却を成功するためには、複数の一括査定サイトの併用がオススメです。

サイト選びのポイントとしては、売却物件のエリアに応じて、下記のような使い分けがいいでしょう。

所在地別地域毎のおすすめ

対象物件種別

おすすめポイント

物件所在地に応じたおすすめの使い方

不動産一括査定は、各社の特徴を活かして、複数社への査定依頼がおすすめです。

都心(東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良)の場合

一括査定サイトの他にも、売主専門の不動産仲介会社SRE不動産への相談がおすすめ

県庁所在地など比較的人口が多い都市の場合

すまいValueで大手へ、HOME4Uで地元密着から大手へ査定依頼することで漏れなくチェック

田舎など人口が少ない都市の場合

地方の提携企業も多いHOME4Uとイエウールの併用使いがおすすめ

査定対象の物件種別を比較

  • ◎特化してる
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サイト名戸建マンション土地投資物件農地
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○○○△○
○○○△△
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提携会社数・特徴

サイト名提携会社数特徴公式サイト
大手不動産6社
※小田急不動産、住友不動産販売、野村の仲介、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、三井のリハウス
・大手不動産6社にまとめて査定依頼できる
※この6社に依頼できるのはすまいValueのみ
公式サイト
1,300社以上・NTTグループで安心、実績も抜群
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公式サイト
1,600社以上・地方や田舎に強い公式サイト
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以上、ここまで控除が受けられないケースについて見てきました。

では、確定申告の際は何が必要になってくるのでしょうか。

そこで次に、確定申告で必要な書類について解説いたします。

6.確定申告で必要な書類

住宅ローン控除を適用するには、購入した翌年の3月15日までに確定申告が必要です。

区分必要書類
新築住宅①建物や土地の登記事項証明書
②新築工事の請負契約書または売買契約書の写し
③住民票の写し
④金融機関等の借入先から交付された「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」
中古住宅①売買契約書の写し(相続した場合には債務の承継に関する契約書の写し)
②土地と建物の登記事項証明書
③住民票の写し
④金融機関等の借入先から交付された「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」
⑤築後年数要件に該当しない場合は耐震基準適合証明書等
リフォーム①増改築後の建物の登記事項証明書
②増改築等に係る工事の請負契約書の写し
③住民票の写し
④金融機関等の借入先から交付された「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」

まとめ

住宅ローン控除の際に控除される金額の具体例や要件について見てきました。

住宅ローン控除はサラリーマンにとって最大の節税対策です。

非常に効果が大きいので、ぜひ活用するようにしましょう。

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