住宅ローンを滞納でブラックリストに載る前に行うべきグレーゾーン売却

住宅ローンを滞納でブラックリストに載る前に行うべきグレーゾーン売却

長い住宅ローンの返済期間の中では、住宅ローンを滞納せざるを得ない場合も起こり得ます。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 住宅ローンを滞納してしまうとどうなるのだろうか?
  • このまま行くと滞納しそうなので何か良い手はないだろうか?
  • 住宅ローンを滞納するとどういう影響が出てくるのだろうか?

今回の記事では、住宅ローンの「滞納」にフォーカスしたお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは住宅ローンの滞納による影響や滞納前にするべきことについて理解することができます。

結論を言うと、まだ滞納していない方は

  1. 銀行にリスケジュールの交渉
  2. 生活の立て直し

の2つの対策を実施してください。詳細は「滞納前に実施すべき2つの対策」で詳しく説明していきます。

ほぼ滞納してしまいそうという方は、「グレーゾーン売却」を実施してください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士

1.住宅ローン滞納し続けた時の流れ

結論から言うと、住宅ローンは滞納し続けていると、最終的には債権者である金融機関に不動産を差し押さえられ、競売にかかります。

  • 競売とは裁判所の手続きにより、抵当権のついている自宅を売却すること
  • 抵当権とは、住宅ローンを借りる際、自宅につけた担保のこと

ただし、住宅ローンを滞納すると、即競売になるわけではありません。

競売は最終手段であり、滞納が始まってから競売が終了するまでは1~1.5年程度かかります。

滞納から売却による一括返済までの流れ

住宅ローンの滞納から最終的な売却の流れについては、以下のようになります。

住宅ローンの滞納から最終的な売却の流れ

住宅ローンの滞納から最終的な売却の流れ

まず、住宅ローンの滞納が3ヶ月以上続くと、ブラックリストに名前が掲載されます。

  1. ブラックリストへの掲載
  2. 「期限の利益」を喪失し、住宅ローンの一括返済を迫られる
  3. 「競売」もしくは「任意売却」を選択し、家を売却して住宅ローンの残債を返済
  4. 競売や任意売却で返済しきれなかった住宅ローン残債がある場合は、その後の残債についても返済

ブラックリスト掲載

  • ブラックリストとは、世間的な俗称ですが、正式な名称としては信用情報機関の「事故情報リスト」のこと
  • 事故情報とは、滞納や貸し倒れ、破産などの情報

ブラックリストへは、3ヶ月以上の滞納が続くと掲載されます。

ただし、3ヶ月未満でも滞納を繰り返すようなことがあると、ブラックリストへ掲載される場合があります。

ブラックリストへの掲載を回避する滞納の回数としては、1~2回程度になります。

信用情報機関とは、以下の3つの機関を指します。

カテゴリー機関名略称
銀行系全国銀行個人信用情報センターJBA
信販・クレジット系株式会社シー・アイ・シーCIC
消費者金融系株式会社日本信用情報機構JICC

金融機関や信販会社は顧客の利用状況を信用情報機関に登録することが義務付けられています。

そのため、「滞納」という事故が生じると、銀行が信用情報機関に報告し、信用情報機関の事故情報リストに名前が登録されるという流れになります。

さらに3つの信用情報機関は、ネットワークで情報が共有されています。

どれか1つの機関の自己情報リストに名前が登録されてしまうと、3つの機関の全ての自己情報に名前が掲載されてしまいます。

そのため、住宅ローンの滞納という銀行との間で生じた事故は、信販・クレジット系のCICや消費者金融系のJICCにも共有。

住宅ローンを借りていた銀行とは全く無関係のクレジットカードが利用できなくなったりします。

ブラックリストに載った場合のデメリット

事故情報リストに名前が登録されると、以下の制限を受けます。

  1. 既に保有しているクレジットカードの利用ができなくなる
  2. 新規でクレジットカードを作ることができなくなる
  3. キャッシングやカードローンが組めなくなる。
  4. 自動車ローンや新たな住宅ローン等が組めなくなる

ブラックリストは一生登録され続けるものではありません。

債務者(お金を借りている人)の状況にもよりますが、短くて5年、長い人なら7年程度で名前が抹消されることになります。

自分がブラックリストに掲載されているかどうかは、債務者自身で問い合わせることも可能です。

金融機関が信用情報機関への登録を終えると、次の段階は期限の利益の喪失になります。

期限の利益の喪失

「期限の利益」という言葉は聞きなれない方も多いと思います。

期限の利益とは、債務者(お金を借りている人)が有している利益

例えば、同じ120万円を利息なしで借りる場合、20年の返済期間で借りたら毎月の返済額は5,000円になりますが、10年の返済期間で借りると毎月の返済額は10,000円になります。

借金は10年の方が早く返済できますが、その分、毎月の返済額が大きくなります。

返済期間は長く借りていた方が、毎月の返済額が小さくなり、楽になります。

そのため、ローン期間は長ければ長いほど、債務者にとっては「ちょっとずつ返せば良い」という利益が生じます。

これが債務者に与えられた期限の利益です。

住宅ローンの場合、例えば35年ローンを組んでいると、35年間かけてゆっくり返済できるという期限の利益を持っています。

ところが、途中で滞納を行ってしまうと、銀行との間で締結した当初の契約を破ったことになります。

すると、銀行は約束を破った債務者に対し「期限の利益」を与え続けることを止めます。

これが「期限の利益の喪失」です。

期限の利益の喪失すると一括返済を迫られる

期限の利益を喪失してしまうと、「ちょっとずつ返済すれば良い」という利益が無くなるため、一括返済を迫られることになります。

住宅ローンを滞納するような人であれば、この段階で一括返済ができるような現金を持っている方はほとんどいません。

住宅ローン残債を一括返済できなければ、競売もしくは任意売却にて不動産を売却し、その売却代金で住宅ローン残債を返済することになります。

期限の利益は、住宅ローンの滞納を開始してから3~6ヶ月程度で失われます。

期限の利益を喪失の直前に、銀行からは以下のような予告通知が届きます。

【期限の利益の喪失予告通知】

お客様の住宅ローンのご返済につきまして、再三のご請求にも関わらず未だにお支払いがない状態でございます。つきましては、延滞金を〇月〇日までにお支払いください。

万が一、期日までにお支払いがない場合は、貴殿との契約に基づき、期限の利益を喪失させ、融資金残額を一括して返済するよう請求することになります。

延滞金とは、今まで滞納した住宅ローン

延滞金の支払い期限は1週間程度になります。

1週間以内に今まで滞納した分を支払えないと、期限の利益が喪失されます。

期限の利益が喪失されると、債権者(お金を貸している人)が保証会社もしくはサービサーと呼ばれる債権回収会社(以下、「サービサー等」と略。)に移ります。

債権がサービサー等へ移ると、今までの債権者の担当が銀行からサービサー等へ変わります。

一括返済はサービサー等から請求されることになります。

一括返済は競売もしくは任意売却により行います。

競売の流れ

期限の利益の通知を放っておくと、債権が銀行からサービサー等に移ります。

サービサー等に移管されてから1~2ヶ月を経過すると、サービサー等は競売の申立を行います。

競売の申立てから1ヶ月を経過すると、競売開始決定がなされ、不動産の現状調査が行われます。

不動産の現状調査では、裁判所に勤める執行官と呼ばれる役人が行う状況調査と裁判所から委嘱を受けた鑑定人が行う価格調査の2つが行われます。

2つの調査は別々に行われますが、どちらも裁判所から令状が出されたうえで行われます。

競売の不動産調査は、どちらも国家権力が行う強制的な調査のため、拒むことはできません。

仮にこの段階で家に鍵をかけて夜逃げしても、執行官たちは鍵屋に鍵を開けさせて強制的に内部に入り調査。

この時、鑑定人が付ける価格が売却基準価額と言われ、市場価格の70%程度になります。

売却基準価額は、あくまでも競売の最低基準価格である買受可能価額を決めるための価格。

実際の落札価格が市場価格の70%程度になるわけではありません。

執行官と鑑定人によって作成された資料は、競売のときに公開されます。

競売の入札参加者は、この資料だけを見て価格を判断し、札を入れます。

配当要求終期の公告と任意売却専門業者の営業

執行官たちによる不動産の現状調査が終わると、その1ヶ月後に「配当要求終期の公告」が行われます。

配当要求終期の公告は、他の債権者のために「この物件が競売になります」ということをお知らせするために行う情報公開になります。

ところが、この情報は裁判所に行けば誰でも見ることができるため、任意売却専門業者なども、今後どの物件が競売になるのかを把握することができるようになります。

実は、競売の申立が行われた後でも、競売の取下げを行えば、任意売却に切り替えることが可能です。

そのため、任意売却専門業者は常に裁判所に貼りついており、配当要求終期の公告で情報収集を行っております。

任意売却専門業者は、配当要求終期の公告によって競売予定の物件を知ると、その物件の所有者に対して「任意売却に切り替えませんか?」というセールスを行います。

配当要求終期の公告が行われると、任意売却専門業者による直接の訪問営業やDM等のアプローチがあります。

この段階で来る任売専門業者の中には詐欺を目的とした悪質業者も存在するため注意するようにしてください。

任意売却の詐欺については、下記に詳しく記載しています。

任意売却によくある詐欺事例と詐欺に引っかからない為に知るべき全知識
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入札

配当終期の公告が行われ、2ヶ月ほど経過すると債務者に入札の通知が届きます。

さらに2ヶ月を経過すると裁判所が運営する競売サイトであるBITに競売情報が公開されます。

BITに情報公開が行われる前であれば、債権者に合意を取ることで任意売却に切り替えることは可能。

入札の期限が差し迫った状態では、任意売却への切替に債権者の合意を取ることはできなくなります。

BITに情報が公開されると、その2週間後に競売が行われます。入札期間は約1週間になります。

入札参加者は、この間に執行官たちが作成した調査書に基づき、金額を決定して価格を記載した札を入れます。

入札が行われると、その後2週間後に開札が行われます。

開札後、約1か月経過すると、一番高い価格を提示した人に対して売却が決定されます。

実際の物件の引き渡しは、売却が決定した後の1カ月後に行われます。

この際、まだ自宅に住んでいる人が、裁判所の執行官により強制退去させられることになります。

競売は自己破産をする人に向いている

このように競売は手続きに時間がかかるため、滞納を開始してから競売終了まで1~1.5年程度の時間を要します。

裏を返せば、競売を選択すると、その分、今の家に長く住むことが可能。

例えば、自己破産をするような人であれば、長く住める競売を選択した方が得になります。

自己破産とは借金を帳消しにできる法的手続き

自己破産をする人は、借金は免責になりますが、どうせ免責されるのであれば、任意売却を選択するよりも、少しでも長く住める競売を選択した方が得であるという考えもあります。

滞納の理由によっては、自己破産を選択することもあり得ます。

競売か任意売却かを選択するには、自己破産の可能性も含めて検討するようにしてください。

もう一つの一括返済の方法である任意売却について見ていきます。

任意売却

任意売却は、競売という法的手続きによらずに自ら売却して一括返済する手段を総称して任意売却と呼んでいます。

競売という強制的な手続きを取らないため、任意売却は基本的には普通の売却と同じ。

ただし、目的は債権者への一括返済のための売却であるため、債権者の合意を得ない限り任意売却を行うことはできません。

上述しましたが、仮に競売の申立が行われた後であっても、債権者の合意を得られれば、任意売却へ切り替えることは可能です。

競売から任意売却へ切り替えるためには、債権者に競売を取り下げてもらう必要があります。

任意売却のメリット

任意売却の最大のメリットとしては、買受人(購入者のこと)を指定することで、そのまま今の家に住み続けることができるという点。

例えば、親族等に家を購入してもらうことでローン残債を一括返済し、その後、その親族から家を借りることで今の家に住み続けるという方法があります。

このような方法のことをリースバックと言います。

リースバックについては、下記に詳しく解説しています。

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またBITに情報公開がされる前に任意売却を行えば、基本的には近所の人たちに競売にかかったことを知られることはありません。

任意売却後に残った残債についても、債権者との話し合いによって返済額を柔軟に調整することができるというメリットもあります。

任意売却では、基本的に全てを債権者と決めることができるため、売却の代金の一部を引越代として確保することも出来る場合もあります。

任意売却や競売には、それぞれメリットとデメリットがあります。

そのため向いている人と向いていない人が分かれます。

任意売却と競売のどちらかを選択すべきかについては下記に詳しく紹介しています。

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3.滞納の前にやるべき2つの対策

住宅ローンが滞納して、任意売却や競売による強制売却になる前にこれから紹介する下記2つの対策を実施を検討してください。

  1. リスケジュールの交渉
  2. 生活の立て直す

対策①リスケジュールの交渉

住宅ローンの支払いが苦しくなってきた場合、いきなり滞納をしてしまうのではなく、まず銀行に相談するようにしてください。

銀行に相談して行うことは、返済条件の変更です。

具体的には当面の間、毎月の返済額を減額してもらうことを交渉します。

毎月の返済額を減額することをリスケジュールと言います。

「そんなことができるのか」と思う方もいると思われますが、返済額の減額は可能。

上述で期限の利益について触れましたが、ここで行う減額交渉は、返済期限の引き延ばし交渉を意味しています。

35年ローンの返済ペースを一時的に45年ローンの返済ペースに引き延ばすことで、月々の返済額を減らすという手法。

返済の期限(スケジュール)を再調整することを指すため、リスケジュール(通所、「リスケ」)と呼ばれています。

リスケは、返済期限を細く長くしただけであるため、返済総額は変わらないということがポイントです。

対策②リスケ中に生活を立て直す

リスケができる期間としては、大抵、3年程度。

3年間、とりあえず月々の返済額を減らし、その間に生活を立て直すということを銀行と約束することで減額を勝ち取ります。

3年後は今までと同じ返済額を払うことになります。

銀行にとってもいきなり滞納されるよりは、リスケの打診をしてくれた方が心象が良いです。

きちんとした計画性があれば、リスケも認めてくれます。

ただし、リスケの期間中、やはり生活の立て直しができずに、リスケ終了後に滞納してしまうケースはとても多いです。

リスケは単なる返済額の減額ではありません。

リスケはその間になんとか生活を立て直し、その後従来通りに返済ができるようになることを目的として行われます。

リスケは単なる問題の先送りではないということを理解しておいてください。

以上、ここまで滞納の前にやるべきことについて見てきました。

リスケ後、やはり滞納せざるを得ないということはあり得ます。

そこでオススメしたいのがグレーゾーン売却です。

4.滞納したらオススメしたいグレーゾーン売却

住宅ローンの滞納を3回連続で行うと、ブラックリストに掲載されます。

逆に言えば、住宅ローンを滞納しても1~2ヶ月の間はブラックリストには載らないということ。

この間は、シロではないものの限りなくブラックに近いため、グレーゾーンと呼ばれています。

もし、グレーゾーンの間に家を売却してしまえば、ブラックリストに載ることはありません。

ブラックリストに載らなければ、クレジットカードも使い続けることができるため大きなメリット。

滞納してから1~2ヶ月間が勝負

そのため、もし住宅ローンを滞納してしまったら、その1~2ヶ月の間が勝負の期間になります。

この間に売却することによってローン残債が返済できれば、住宅ローンを滞納してもブラックリストに載らずにすみます。

もし、滞納しそう、もしくは1回滞納してしまったような人であれば、急いで売却を検討してみてください。

査定を取得して、ローン残債よりも高ければ、早急に売却するように動きます。

一括査定サイトを使って高く売る

家を高く売る鉄則は複数社の査定額を取り、あなたの家に強い不動産会社を探すことです。

査定額を比較するのが大切

査定額を比較するのが大切

家が高く売れれば、住宅ローンの残債が無くなる可能性が高くなりますし、仮に売却して残債が残って負担が軽くなります。

まず、何よりも家を高く売ることを検討するべきです。

そしてオススメなのが、一括査定サイトを使うこと。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

一括査定サイトを使えば、複数の不動産会社に査定依頼が行えます。

しかも、今回のようなグレーゾーン売却に強い不動産会社も自動的に見つけてくれます。

一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  • 【1都3県・大阪・兵庫・京都・奈良】売主専門の数少ない不動産会社「 SRE不動産(※旧ソニー不動産)
  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

条件の良い物件であれば、ローン残債よりも高く売却できる可能性はあります。

滞納になったら、まずはグレーゾーン売却を検討してみてください。

一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

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不動産一括査定サイトは怪しくない?評判とデメリットを紹介

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4.まとめ

住宅ローンを滞納するとどうなるかと滞納する前にやるべき対応について見てきました。

滞納が続くとブラックリストに載り、その後競売に移行します。

すまいValue 」「 HOME4U などの一括査定サイトを使ってグレーゾーン売却等も検討しながら、なんとか問題を解決するようにしましょう。

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