急な引っ越しで住所変更した際の住宅ローン控除の手続き方法

住宅ローン返済中の引っ越し

住宅ローン返済中、やむを得ない事情で、ローン返済中の家やマンションから引越ししなければならないことがあります。

引越しした場合、特に注意をすべきは住宅ローン控除の取扱いです。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 引越しした場合、住宅ローン控除はどうなってしまうの?
  • 住宅ローンが残っているのに引越しが決まった。何をすればいいの?
  • 引越しした後にも、注意することはあるの?

そこでこの記事では、「住宅ローンの残っている家からの引越し」にフォーカスしてお伝えします。

正直なところ国税庁「No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等」を見ればわかります。

ただし、書いてある内容が堅く、一般の人には難しく感じてしまいます。

そこで本記事では、国税庁に書いてある内容をかみ砕いて説明していきます。

引越しが発生した場合、その前後に提出する住宅ローンに関する手続き方法や書類について知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士

1.住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、個人が新築住宅または中古住宅の購入、もしくはリフォームを行った際、10年以上のローンを組んでいる場合には、自分が住むことになった年から一定期間にわたり、所定の額が所得税から控除される制度

一般の住宅の場合、新築なら10年間で最大400万円、個人から購入する中古なら最大200万円の税金が戻ってきます。

住宅ローン控除については、以下の記事で詳しく解説しています。

住宅ローン控除とは?控除される金額の具体例・要件について徹底解説
住宅ローン控除とは?控除される金額の具体例・要件について徹底解説

家を買うなら、住宅ローン控除の知識は必須です。 住宅ローン控除はサラリーマンにとって最大の節税対策と言っても過言ではあり ...

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次に住宅ローン返済中に引っ越した場合の住宅ローン控除の扱いについて見ていきましょう。

2.引越しした場合の住宅ローン控除の適用範囲

住宅ローン控除の適用を受けるための要件の一つに下記があります。

住宅ローン等を利用して居住用家屋の新築若しくは取得又は増改築等をした日から6か月以内にその者の居住の用に供し、かつ、その年の12月31日まで引き続きその者の居住の用に供していること

※出典:国税庁「No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等」より

簡単に言うと、住宅ローン控除を受けるには、その家に「住んでいる」ことが必要です。

しかしながら、住宅ローン控除の利用者が、転勤等のやむを得ない事情により、その住宅に引き続き居住することができない場合があります。

つまり、引越しをしてしまうと、原則住宅ローン控除を利用することができません。

しかしながら、引越しした場合でも、一定の要件を満たす場合においては、住宅ローン控除を利用できる場合があります。

引越しした場合で住宅ローン控除の適用ができるパターンとしては、以下の3つで分かれます。

引越し後でも住宅ローン控除を適応できるパターン

  • 家族全員で転居して再び戻ってくる場合
  • 単身赴任の場合
  • 購入年に転任の命令等で転居した場合

それぞれ見ていきましょう。

パターン1.家族全員で転居して再び戻ってくる場合

住宅ローン控除は、家族全員が転勤等により一時転居し、その後、再び元の家に戻って入居した場合は、住宅ローン控除の再適用が認められます。

再び戻ってくる場合の住宅ローン控除の適応期間

再び戻ってくる場合の住宅ローン控除の適応期間

再適用が認められるようになったのは、平成15年度の改正から。

古い情報のままの場合、再適用ができないと勘違いされている人もいますが、今では再適用できますので、ご安心ください。

家族全員で引っ越した場合は、一旦、空白の期間ができます。

ただし、その後、戻ってきた場合には、再び住宅ローン控除を適用することが可能です。

住宅ローン控除期間が10年間だとすると、例えば、最初の2年を経過し、その後、家族全員で引越し、5年後に再び元の家に戻ってきた場合は、3年間の残存期間で住宅ローン控除を再開することができます。

※転勤して住まいを空けていた期間の分の控除期間を先送りすることはできません。

再適用が認められる要件には、以下の2つがあります。

  1. 勤務先からの転任の命令その他これに準ずるやむを得ない事由があること。
  2. 家屋を居住の用に供しなくなる日までに、一定の手続を行っていること。

※出典:国税庁「No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等」より

二世帯住宅の場合

二世帯同居の場合で、夫婦で転勤する場合に、親家族(もしくは子家族)を扶養していることが認められれば住宅ローン控除は受けられます。

ただし、別生計の家族が残る場合には住宅ローン控除は受けられないため、注意が必要です。

パターン2.単身赴任の場合

単身赴任の場合は、引き続き住宅ローン控除を利用することができます。

単身赴任の場合の住宅ローン適応期間

単身赴任の場合の住宅ローン適応期間

単身赴任で住宅ローン控除を適用するには、以下の要件を満たす必要があります。

  1. 家屋の所有者が、転勤、転地療養その他のやむを得ない事情により、配偶者、扶養親族その他生計を一にする親族と日常の起居を共にしない場合(単身赴任のこと)
  2. その住宅の取得等の日から6か月以内にその家屋にこれらの親族が入居し、その後も引き続き居住している。
  3. 当該やむを得ない事情(単身赴任のこと)が解消した後はその家屋の所有者が共にその家屋に居住することと認められる。

※出典:国税庁「No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等」より

この単身赴任の中には、「転地療養」等も含むことができます。

パターン3.購入年に転任の命令等で転居した場合

購入年に転任の命令等で転居した場合は、再び戻ってきたときから、住宅ローン控除の適用をすることができます。

購入年に転任の場合の住宅ローン適応期間

これは、買ってすぐに「いきなり転勤」のケースですが、居住の用に供した日の属する年の12月31日までに、家族と共にその家屋を居住の用に供しなくなった場合を想定しています。

購入年に転任の命令等で転居した場合で、住宅ローン控除を適用するには、以下の要件を満たす必要があります。

  1. 勤務先からの転任の命令その他これに準ずるやむを得ない事由(以下「特定事由」といいます。)があること。
  2. 平成21年1月1日以後に、その家屋をその者の居住の用に供しなくなったこと。
  3. 当初、住宅の取得の日から6か月以内にその者の居住の用に供していること。

※出典:国税庁「No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等」より

以上、ここまで引越しした場合の住宅ローン控除の適用範囲について見てきました。

では、引越し前にはどのような書類が必要になるのでしょうか。

そこで次に、引越し前の提出書類について解説いたします。

3.【引越し前】住宅ローン控除を受けるための提出書類

前章で紹介した「パターン1.家族全員で転居して再び戻ってくる場合」のケースでは、引越し前に以下の書類の提出が必要となります。

※「パターン2.単身赴任の場合」または「パターン3.購入年に転任の命令等で転居した場合」においては、引越し前までの提出書類というのは特段ありません。その場合は「3.引越し後は住所変更の対応がメイン」に進んでください。

  1. 転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書
  2. 未使用分の年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除証明書
  3. 給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書

※出典:国税庁「No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等」より

転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」とは、以下のような書類です。(国税庁のサイトにアップロードされています。)

転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書(サンプル)

転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書(サンプル)

ポイントとしては、その家屋を「居住の用に供しなくなる日まで」にその家屋の所在地の所轄税務署長に提出が必要という点。

再入居をして再び住宅ローン控除を受ける場合には、再入居時に以下の書類の提出が必要です。

  1. (特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書(再び居住の用に供した方用)」
  2. 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書(2か所以上から交付を受けている場合は、その全ての証明書)
  3. 給与所得者の場合は、給与所得の源泉徴収票

※出典:国税庁「No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等」より

以上、ここまで引越し前の提出書類について見てきました。

では、引越し後には何をすれば良いのでしょうか。

そこで次に、引越し後は住所変更の対応がメインということについて解説いたします。

4.引越し後は住所変更の対応がメイン

引越し後は銀行に対して住所変更の届出を行うのがメインの対応となります。

銀行からは定期的に何らかのお知らせの手紙が届きます。

住所の変更届をしておかないと、お知らせが届かなくなってしまいますので、銀行には必ず届出を行うようにしましょう。

銀行への住所変更の提出書類は、各種銀行の届出書類の様式に基づいて提出を行います。

届出には、銀行の指定様式の他、以下のようないずれかの公的書類の添付が必要となることもあります。

  • 「住民票の写し」または「住民票記載事項証明書」の原本またはその写し
  • 「個人番号カード(マイナンバーカード)」の表面の写し
  • 「運転免許証」または「運転経歴証明書」の写し(いずれも両面とも)
  • 「在留カード」または「特別永住者証明書」の写し(いずれも両面とも)

届出書類の様式や添付書類は、銀行によって異なります。

届け出書類は必ず住宅ローンを借りている銀行に確認するようにして下さい。

以上、ここまで引越し後の提出書類について見てきました。

では、引越し後の住宅ローンについて、どのような点に注意すれば良いのでしょうか。

そこで次に、引越しした後の住宅ローンに関する注意点について解説いたします。

5.引越しした後の住宅ローンに関する注意点

引越しした後の住宅ローンに関する注意点について、「賃貸する場合」と「売却する場合」の2つのパターンで見ていきます。

パターン1.賃貸する場合の注意点

第1章で紹介した「家族全員で転居して再び戻ってくる場合」のようなケースの場合、転勤中に自宅を他人に貸しても、再び入居した際は住宅ローン控除を適用することが可能です。

転勤中に他人に賃貸していた場合には、「再入居の翌年」から住宅ローン控除を利用することができます。

他人に賃貸してしまうと、「再入居の年」は住宅ローン控除を利用ができないので注意が必要です。

転勤中に他人に貸すときに、注意すべき点は、賃貸借契約の形式になります。

賃貸借契約は、定期借家契約と呼ばれる契約形式を選択すべきです。

定期借家契約とは、期間の定めのある建物の賃貸借契約で、かつ契約の更新がない賃貸借契約のことを指します。

それに対して、普通借家契約とは、アパートや賃貸マンションなどの賃貸借契約で一般的に用いられる契約になります。

定期借家契約と普通借家契約の違い

定期借家契約と普通借家契約の違いは、更新があるかどうかです。

更新のある普通借家契約は、借主の権利が強く守られているため、契約期間満了時に借主が更新したいと申し出れば、更新ができてしまいます。

この際、貸主が更新を拒絶しようとすると、立ち退き料が必要となってしまいます。

立ち退き料に関しても、いくらという規定はなく、借主との合意を得られない限り、契約解除をすることができません。

そのため、普通借家契約で貸してしまうと、転勤終了後に家に戻ってきた場合、入居者を退去させることができず、自分の家に住めなくなってしまいます。

立ち退き料については下記記事で詳しく解説しています。

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一方で、定期借家契約では、契約満了時に必ず賃貸借契約期間が終了します。

転勤時に一時的に賃貸をする場合には、必ず定期借家契約を選択するようにしましょう。

定期借家契約については、下記記事に詳しく記載しています。

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パターン2.売却する場合の注意点

住宅ローン返済中の物件であっても売却することは可能です。

住宅ローンが残っている場合、残りの残債は売却時に一括返済を行います。

住宅ローンが残った状態での売却では、注意をしなければいけないのがオーバーローンかどうかです。

オーバーローンとは、住宅ローン残債が売却額を上回っている状態のこと

オーバーローン

 

オーバーローンの場合、売却額だけでは足りない部分については、貯金を切り崩して返済する等、何らかの手段で不足分を用意する必要があります。

売却を検討する際は、住宅ローン残債の正確な金額の確認と不動産査定が重要となってきます。

不動産査定は、無料の一括査定サイトを利用することがオススメです。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

無料の一括査定サイトでは、複数の不動産会社に査定を依頼することができ、高い価格や低い価格など幅広い価格の検証ができるからです。

住宅ローンが残っているときは、できれば一番低い査定額できちんと住宅ローンが返済できるかどうかを確認することが重要です。

査定額は、売却予想額に過ぎないため、その金額で売れるとは限りません。

そのため、できるだけ保守的に、一番低い価格で住宅ローンが完済できそうかどうかを確認することがポイントとなります。

不足分があまりにも大きい場合には、売却を見送ることも選択の一つです。

まずは一括査定サイトで査定を取ってみて、オーバーローンにならないことを確認するようにしましょう。

そんな便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

一括査定サイトのオススメ3選

  1. 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  2. NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  3. 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール
  4. ※番外:一括査定と合わせて使うことで効果を発揮する「 SRE不動産(※旧ソニー不動産)

実績や信頼性はもちろんですが、上記3サイトは、机上査定での査定依頼が出来る点も大きなポイントになります。

机上査定とは、依頼時に入力した物件の基本情報を基に算出する査定方法で、不動産会社の担当者に物件を見てもらう必要もなく、家に居ながら気軽に査定額を知ることが可能です。

依頼時にメールで査定額を提示して欲しい旨を備考欄で伝えておけば、査定結果や担当者とのやり取りはメールで進むので、営業電話にも悩まずにやり取りすることも可能です。

オススメサイトの併用が鉄則

一括査定サイトごとに提携会社の性質は異なります。

都心に強い大手不動産会社に絞って提携している一括査定サイトもあれば、マンション売却に特化した不動産会社に絞って提携している一括査定サイトもあります。

自分にピッタリの不動産会社を見つける為には、複数の一括査定サイトの併用がオススメです。

サイト選びのポイントとしては、下記のような使い分けがいいでしょう。

所在地別地域毎のおすすめ

対象物件種別

おすすめポイント

物件所在地に応じたおすすめの使い方

不動産一括査定は、各社の特徴を活かして、複数社への査定依頼がおすすめです。

都心(東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良)の場合

一括査定サイトの他にも、売主専門の不動産仲介会社SRE不動産への相談がおすすめ

県庁所在地など比較的人口が多い都市の場合

すまいValueで大手へ、HOME4Uで地元密着から大手へ査定依頼することで漏れなくチェック

田舎など人口が少ない都市の場合

地方の提携企業も多いHOME4Uとイエウールの併用使いがおすすめ

査定対象の物件種別を比較

  • ◎特化してる
  • ○対応している
  • △要相談
  • ×対応していない
サイト名戸建マンション土地投資物件農地
○○○△△
○○○△△
○○○△○
○○○○×
○○○××
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○○○△○
○○○△△
サイト名戸建マンション土地投資物件農地

提携会社数・特徴

サイト名提携会社数特徴公式サイト
大手不動産6社
※小田急不動産、住友不動産販売、野村の仲介、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、三井のリハウス
・大手不動産6社にまとめて査定依頼できる
※この6社に依頼できるのはすまいValueのみ
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約700社以上・収益物件に特化
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住宅ローンの返済中の物件の売却については下記記事に詳しく記載しています。

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まとめ

引越しが発生した場合、その前後に提出する住宅ローンに関する書類について見てきました。

引越しの仕方によって、住宅ローン控除の扱いが少し異なります。

自分の引越のパターンに当てはめて、適切な対応をとるようにしてください。

住宅ローン控除については下記記事でさらに詳しく説明しています。

住宅ローン控除とは?控除される金額の具体例・要件について徹底解説
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