住宅の買い替えの際に使える税金控除と「売り先行」「買い先行」の流れ

売り先行買い先行

一般的に、住宅を売却する人は、ほとんどの人が買い替えを行います。

逆に、買い替えをしない人とは「賃貸に引越す」もしくは「実家に戻る」という特殊なケースです。

つまり、売却は新たな不動産の購入とセットで行うことが通常であり、買い替えで使えるお得な税制なども知ったうえで行う必要があります。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 買い替えの基本的な流れを知りたい
  • 住宅を買い替えるときに使えるお得な税制を知りたい
  • 買い替えを行う上での注意点を知りたい

そこで今回の記事では、住宅の「買い替え」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは買い替えの流れが分かり、買い替えで使えるお得な税制について知ることができます。

本記事のポイントまとめ

  • 家の買い替えは「売り先行」「買い先行」で流れや売却のタイミングが異なる
  • 譲渡益が出たときに使える特例:「3,000万円の特別控除」「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」「特定の居住用財産の買換え特例」
  • 譲渡損失が出たときに使える特例:「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」
  • 住宅ローン控除と併用できない特例:「3,000万円特別控除」「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」「特定の居住用財産の買換え特例」
  • 家の住み替えで、より高く不動産を売りたいなら複数の不動産会社に査定依頼が鉄則
    ※詳細は「2.家をより高く売るなら「いくらで売れるか」チェック」に解説しています。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士

1.買い替えで覚えておきたい「売り先行」「買い先行」

住宅の買い替えは、売却と購入を同時にできれば理想的。

ただし、現実的には同じタイミングで売却と購入をできることはありません。

買い替えでは、売却と購入の時期はズレます。

また売却や購入も時期によって難易度が異なります。

好景気の時期は、売却は簡単にできても、購入の方が難しくなります。

気に入った物件や住みたいエリアが高過ぎて買えないという問題が発生します。

一方で、不景気の時は、売却の方が難しくなります。

売りに出してもなかなか売れない状況が続きますが、購入に関しては気に入ったところを安く購入できるチャンスが多いです。

不動産売却のベストな時期・タイミングと抑えるべきポイントについては以下の記事で詳しく解説しています。

不動産を売却するベストな時期・タイミングと抑えるべき5つのポイント
3月売却を目指すなら今!コロナ禍での不動産売却のベストな時期とタイミングは?

「好機逸すべからず」「鉄は熱いうちに打て」「物にも時節」等々、古くからタイミングは大切ですよという「ことわざ」はたくさん ...

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次に家の買い替えでよく出てくる「売り先行」と「買い先行」について見ていきましょう

売り先行、買い先行とは?

  • 売り先行:売却を先に行い、その後に購入すること
  • 買い先行:購入を先に行い、その後に売却すること

売り先行と買い先行のメリットとデメリットは以下の通り。

 メリットデメリット
売り先行焦らずに売却できる。
売却価格が確定するので購入の資金計画が立てやすい。
住ながら売却するため売りにくい。
今の住宅を引渡す前に購入が決まらないと仮住まいが発生する。
買い先行時間をかけて購入物件を探すことができる。
空き家の状態で売却できるため売りやすい。
購入する住宅との二重ローンが発生する可能性がある。
売却価格や時期が未定となると、資金計画が狂う可能性がある。

好景気のときは、購入が難しいため、買い先行を選択したいところ。

ただし、買い先行は住宅ローンが二重となる人が多く、お金持ちでないとなかなかできません。

一般的には、売り先行を選択する人が多いです。

「売り先行」「買い先行」の買い替えの流れ

買い替えの流れを図解にて示します。売り先行の流れを示すと以下のようになります。

売り先行の場合でも、購入に関しては同時並行で早めに進めて行くことがポイントになります。

売り先行の流れ

売り先行の流れ

一方で、買い先行の流れを示すと以下のようになります。

買い先行の流れ

買い先行の流れ

買い先行においても、売却活動は早めに開始するようにしましょう。

「売り先行」「買い先行」の買い替えの流れを把握できたら、次にをより高く売却するための方法について見ていきましょう。

2.家をより高く売るなら「いくらで売れるか」チェック

住み替えの場合、資金計画を立てることが大きなポイントになりますが、そのための第一歩が「今の家がいくらで売れるのか」を確認することから始まります。

不動産の売却金額によっては、売却益を購入物件の初期費用に回して、ローンの借入額を減らすことも可能です。

まず、自分の不動産がいくらで売れるのかを把握する為には、不動産会社に査定してもらう必要があります。

しかし、あくまで査定額は不動産会社がいくらで売れそうなのか判断した価格です。

不動産会社ごとに、実績や算出方法が異なるので、不動産会社によって査定額がバラバラになってしまうことが一般的です。

その為、不動産査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。

査定額が高すぎる不動産会社は危険

査定額が高すぎる不動産会社は危険

ただ、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのは大変です。

そんな時に不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

一括査定サイトのオススメ3選

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール

実績や信頼性はもちろんですが、上記3サイトは、机上査定に対応してくれる点もポイントになります。

机上査定とは、依頼時に入力した物件の基本情報を基に算出する査定方法で、不動産会社の担当者に物件を見てもらう必要もなく、家に居ながら気軽に査定額を知ることが可能です。

依頼時にメールで査定額を提示して欲しい旨を備考欄で伝えておけば、査定結果や担当者とのやり取りはメールで進むので、営業電話にも悩まずにやり取りすることも可能です。

オススメサイトの併用が鉄則

一括査定サイトごとに提携会社の性質は異なる為、売却を成功するためには、複数の一括査定サイトの併用がオススメです。

サイト選びのポイントとしては、売却物件のエリアに応じて、下記のような使い分けがいいでしょう。

所在地別地域毎のおすすめ

対象物件種別

おすすめポイント

物件所在地に応じたおすすめの使い方

不動産一括査定は、各社の特徴を活かして、複数社への査定依頼がおすすめです。

都心(東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良)の場合

一括査定サイトの他にも、売主専門の不動産仲介会社SRE不動産への相談がおすすめ

県庁所在地など比較的人口が多い都市の場合

すまいValueで大手へ、HOME4Uで地元密着から大手へ査定依頼することで漏れなくチェック

田舎など人口が少ない都市の場合

地方の提携企業も多いHOME4Uとイエウールの併用使いがおすすめ

査定対象の物件種別を比較

  • ◎特化してる
  • ○対応している
  • △要相談
  • ×対応していない
サイト名戸建マンション土地投資物件農地
○○○△△
○○○△△
○○○△○
○○○○×
○○○××
×◎×××
○○○△○
○○○△△
サイト名戸建マンション土地投資物件農地

提携会社数・特徴

サイト名提携会社数特徴公式サイト
大手不動産6社
※小田急不動産、住友不動産販売、野村の仲介、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、三井のリハウス
・大手不動産6社にまとめて査定依頼できる
※この6社に依頼できるのはすまいValueのみ
公式サイト
1,300社以上・NTTグループで安心、実績も抜群
・フリーダイヤルの相談窓口あり
・大手、中堅、地域密着の会社にバランスよく依頼できる
公式サイト
1,600社以上・地方や田舎に強い公式サイト
1,800社以上・匿名査定対応
・地方含めて対応エリアが広い
公式サイト
2,000店舗以上・不動産メディア認知度No.1
・最大10社から一括査定可能
・不動産会社の特徴で選べる
公式サイト
2,500店舗以上・マンションに特化
・賃貸も同時査定可能
公式サイト
1,700社以上・サポート体制が充実
・様々な物件種別に対応
公式サイト
約700社以上・収益物件に特化
・最大10社から一括査定可能
公式サイト

住宅本舗を使うと住宅ローンの一括仮審査ができる

住み替えのための不動産売却新規物件用の住宅ローン契約を同時に進めるのは、とても大変です。

そこでオススメなのが、住宅ローンの仮審査を一括で行えるサービスを使うことです。

銀行によって住宅ローンの金利は異なりますし、審査基準も異なります。

そこでオススメなサービスが「 住宅本舗 」。

住宅本舗を使うと、最大6社の住宅ローンの仮審査が可能です。

自分で1社1社探していては非常に面倒。

それが住宅本舗を使うと、1回で自動的にしてくれますので、かなり便利です。

最大6つの銀行にまとめて仮審査申込み

住宅本舗で住宅ローンの比較をする

不動産一括査定の詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産一括査定
不動産一括査定サイトは怪しくない?評判とデメリットを紹介

不動産一括査定サイトのオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたと ...

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これまで家の買い替えの流れや売却方法について見てきましたが、次に家を買い替えた後の税金について見ていきましょう。

3.家を買い替えたときの税金の基礎知識

不動産売却が完了し、家の買い替えが完了した後の税金の基礎知識について解説します。

譲渡所得と利用できる特例の関係

個人の所得を分けると以下の種類になります。

個人所得の種類

  • 譲渡所得
  • 給与所得
  • 不動産所得
  • 山林所得
  • 事業所得
  • 利子所得
  • 配当所得
  • 退職所得
  • 一時所得
  • 雑所得

このうち、不動産を売却したときに生じる所得のことを「譲渡所得」と呼んでいます。

譲渡所得(じょうとしょとく)とは、所得税における所得の区分の一つであって、資産の譲渡(建物又は構築物の所有を目的とする地上権又は賃借権の設定その他契約により他人に土地を長期間使用させる一定の行為を含む)による所得のこと

譲渡所得には所得税や住民税がかかるので、これらを総称して「譲渡所得税」と言うこともありますが、税金の正式な名称は「所得税」と「住民税」です。

譲渡所得については次の章で詳しく解説しますが、プラス(譲渡益)になる場合とマイナス(譲渡損失)になる場合が存在します。

譲渡所得、税金特例、確定申告の必要性の有無を図にすると以下のようになります。

譲渡所得、確定申告の必要図

譲渡益が生じる場合は、節税できる以下の3つの特例が利用できます。

譲渡益が生じた際に使える3つの特例

  • 3,000万円特別控除
  • 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
  • 特定の居住用座資産の買換え特例

一方で、譲渡損失が生じる場合は、買い替えのケースでは以下の税金還付を受けられる特例が利用できます。

税金還付が受けられる特例

  • 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

税金還付が受けられる特例には、住宅ローン残債が売却額を上回るときに利用できる「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」という特例もあります。

しかし、買い替えでは、「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を使った方が有利であるため、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の解説は省きますので、詳細は以下の国税庁の公式サイトで確認してみてください。

次に譲渡所得の求め方について見ていきましょう。

譲渡所得の求め方

譲渡所得は以下の計算式で求められます。

譲渡所得 = 譲渡価額(売却価額) - 取得費 - 譲渡費用

取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。

減価償却とは、時間が経つにつれて価値を失っていく資産の経年劣化分に当たる金額を差し引く手続きのこと

譲渡費用とは、仲介手数料や印紙税などの売却に要した費用のこと

譲渡益と譲渡損失が発生しているケースを図示すると下図の通りです。

譲渡益と譲渡損失が発生しているケース

譲渡益は、取得費と譲渡費用含めた費用よりも高く売れた場合に発生します。

ここで注意してほしいのが「取得費 = 購入価額ではない」という点です。

土地は購入額ですが、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。

住宅の減価償却費は、以下の計算式で求めます。

減価償却費 = 建物購入価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

マイホームやセカンドハウスのような不動産は非事業用不動産と呼ばれており、非事業用不動産の償却率は下表のように定められています。

構造非事業用の償却率
木造0.031
木造モルタル0.034
鉄骨造(3mm以下)0.036
鉄骨造(3mm超4mm以下)0.025
鉄骨造(4mm超)0.020
鉄筋コンクリート造0.015
鉄骨鉄筋コンクリート造0.015

具体的に取得費の計算例を示すと以下のようになります。

(条件)
建物構造:木造戸建て住宅
購入価額:5,000万円
内訳 土地購入価額:3,000万円
   建物購入価額:2,000万円
経過年数:10年

(計算方法)
減価償却費 = 建物購入価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
      = 2,000万円 × 0.9 × 0.031 × 10年
      = 558万円

よって取得費は以下のように求められます。
取得費 = 土地購入価額 + (建物購入価額 - 減価償却費)
    = 3,000万円 + (2,000万円 - 558万円)
    = 3,000万円 + 1,442万円
    = 4,442万円

取得費は購入価額ではなく、減価償却によって購入価額よりも少し下がった金額になります。

例えば、上記の木造戸建て住宅が4,600万円で売却できたケースでは、譲渡費用として仲介手数料が141万円発生しました。

この場合、譲渡所得は以下のように計算されます。

(条件)
譲渡価額:4,600万円
取得費:4,442万円
譲渡費用:141万円

(計算方法)
譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用
     = 4,600万円 - 4,442万円 - 141万円
     = 17万円

上記のケースでは、譲渡益17万円が生じたことになります。

もし譲渡損失が生じれば、所得税及び住民税は発生しないことになります。

譲渡損失が生じた場合、特例の要件を満たしていれば、税金還付を受けられる特例を利用することができます。

また、税金は譲渡所得に税率を乗じて計算します。

税金 = 譲渡所得 × 税率

税率は、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは短期譲渡所得と分類されます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

所得の種類所有期間所得税率住民税率
短期譲渡所得5年以下30%9%
長期譲渡所得5年超15%5%

復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1%を乗じます。

試しに譲渡益17万円の例で税金を計算してみると、以下のようになります。

(条件)
譲渡所得:17万円
税率:長期譲渡所得(所有期間5年超)

(計算方法)
所得税 = 17万円 × 15%
    ≒ 25,550円

復興特別所得税 = 25,550円 × 2.1%
        ≒ 530円

住民税 = 17万円 × 5%
    ≒ 8,500円

税額 = 所得税 + 復興特別所得税 + 住民税 
   = 25,550円 + 530円 + 8,500円
   ≒ 34,500円

これまで譲渡所得の求め方や実際の計算方法について見てきましたが、次に譲渡益が出たときに使える特例について解説します。

4.譲渡益が出たときに使える特例

この章では、譲渡益が出たときに使える特例は以下の3つです。

譲渡益が出たときに使える特例

  • 3,000万円の特別控除
  • 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
  • 特定の居住用財産の買換え特例

3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除とは、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例です。

3,000万円特別控除を適用したときの譲渡所得の計算式は以下のようになります。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

3,000万円特別控除の適用要件と必要書類については、以下の記事で詳しく解説しています。

3,000万円特別控除とは?不動産を売却しても税金を払わなくてもいい理由
3,000万円特別控除とは?相続空き家の売却は適用される?適用要件と必要書類

個人の方が不動産を売却しやすくするため、国は様々な税政策を実施しています。 個人がマイホームを売却や買換えした時によく使 ...

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所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

3,000万円特別控除を適用しても、譲渡所得がプラスの場合には、「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例(以下、「軽減税率の特例」と略)」を利用できます。

条件としては、居住用財産の所有期間が10年超であることが必要です。

軽減税率の特例を適用すると、税率が以下のようになります。

課税譲渡所得金額所得税住民税
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分10%4%
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円超の部分15%5%

軽減税率の特例の特徴は、3,000万円特別控除と併用できる点がポイントです。

マイホームを売却した際の軽減税率の特例の詳細は、国税庁のホームページで確認してみてください。

特定の居住用財産の買換え特例

譲渡所得の買換え特例とは、譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超える居住用財産を売却し、新たに居住用財産を購入したときに、課税の繰延をする特例です。

譲渡所得の買換え特例は、売った家よりも買った家の方が金額は高いときには課税されず、売った家よりも買った家の方が金額は低いときは課税されるという特例になります。

買換え資産の関係課税の有無
譲渡価額>取得価額課税される
譲渡価額≦取得価額課税されない

譲渡所得が発生した場合、多くのケースでは3,000万円特別控除を利用すると譲渡所得がゼロになるため、「譲渡所得の買換え特例」はあまり利用されません。

一般的には、3,000万円特別控除を利用しても多額の税金が発生する場合には、「譲渡所得の買換え特例」の利用も検討してみることになります。

マイホームを売却した際の軽減税率の特例の詳細は、国税庁のホームページで確認してみてください。

紹介したもの以外の減税の制度については、以下の記事でまとめて紹介しています。

家を購入するとき知っておきたい7つの減税制度まとめ
【2021年最新版】家を購入するとき知っておきたい7つの減税制度まとめ

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次にマイホームを買い換えた際に損失が出た時に使える特例について解説します。

5.譲渡損失が出たときに使える特例

マイホームを買換えして譲渡損失が出たときは、「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例(以下、「譲渡損失の買い替え特例」と略)」を利用することができます。

譲渡所得にかかる損失額は以下の計算式で求められるものになります。

譲渡所得にかかる損失額 = 譲渡収入(売却額) - 取得費(購入額) - 譲渡費用(売却で掛かる費用)

※譲渡収入とは売却した不動産の売却額
※取得費とは売却した不動産の昔の購入費用(ただし、建物は減価償却後の価額)
※譲渡費用は売却に要した仲介手数料等

この特例は買換えを要件としていますが、新たに買換える資産の金額等については、計算の対象にはなりません。

「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の適用要件や必要書類については、以下の記事で詳しく解説しています。

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

個人がマイホームを売却や買換えした時によく使われる特例は下記5つがあります。 譲渡益 譲渡の種類 特例 譲渡益が生じる場 ...

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次に購入した物件で住宅ローン控除を利用する際の注意点について解説します。

6.購入物件で住宅ローン控除を利用するときの注意点

買い替えでは購入物件で住宅ローン控除を利用する場合、以下の節税系の特例を同時に利用できないというルールがあります。

住宅ローン控除と併用できない特例

  • 3,000万円特別控除
  • 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
  • 特定の居住用財産の買換え特例

住宅ローン控除とは、自分が住むための住宅の取得等を行うため、ローン期間10年以上の住宅ローンを利用した場合、居住年から10年間にわたり年末の借入残高に応じて所得税額などから一定額の控除を受けられる制度のこと

つまり、買い替えで譲渡益が生じた場合、「売却で節税系の特例を使う」か「購入で住宅ローン控除を使う」かのどちらか一方しか利用できないということになります。

多くのケースでは、購入で住宅ローン控除を使う方がトータルの節税額が大きくなるため、売却では税金を払って購入で住宅ローン控除を利用することが多いです。

購入物件で住宅ローン控除を利用する予定のある人は、有利な方を選択するようにしてください。

「住宅ローン控除」を使って控除される金額や適用要件の詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

住宅ローン控除とは?控除される金額の具体例・要件について徹底解説
住宅ローン控除とは?控除される金額の具体例・要件について徹底解説

家を買うなら、住宅ローン控除の知識は必須です。 住宅ローン控除はサラリーマンにとって最大の節税対策と言っても過言ではあり ...

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まとめ

「売り先行」「買い先行」に関わらず、まず最初に 「 すまいValue 」「 HOME4U などの不動産一括査定を利用して、しっかりと高く売ってくれる不動産会社を見つけましょう。

買い替えでは、不動産売却で譲渡所得が生じたときに税金が生じます。

家の買い替えで利用できる特例は、譲渡益が出たときは3つ譲渡損失が出たときは1つがあります。

また、買い替えにおいて購入物件で住宅ローン控除を利用する場合、譲渡益が出たときに使える節税系の特例は同時に併用できないことが注意点です。

譲渡益と譲渡損失のどちらになりそうか、ある程度試算できたら特例の要件をしっかり確認した上で利用しましょう。

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