柏市の不動産相場は?確実に売却していくための3つの注意点と対策

柏市の不動産相場は?確実に売却していくための3つの注意点と対策

東京方面への通勤・通学に便利な柏市は、独特の文化を持つ街としても知られています。

柏市は東京、茨城、船橋をつなぐ結節点となっており、多くの人が行き交う交通の要所。

便利な柏市ですが、つくばエクスレスができたことにより、街の勢力図も大きく変わってきました。

これからの柏市の不動産売却は、隣接市の相場も踏まえながら売却していくことが重要となってきます。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 「そもそも、柏市の不動産って、どのくらいの価格で売れるの?」
  • 「柏市の不動産は、どのような人に人気なの?」
  • 「柏市でマンションを売却する際は、何に気を付ければいいの?」

この記事では「柏市の不動産売却」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、柏市で確実に不動産売却をするための注意点について知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士

1.柏市の不動産相場

不動産情報サイト「アットホーム」によると、柏市およびその周辺の不動産相場は、以下の通り。

平均価格柏市松戸市流山市野田市我孫子市
マンション2,023万円1,877万円2,250万円1,383万円1,621万円
戸建2,578万円3,136万円3,214万円2,059万円2,414万円

※2021年7月現在

柏市の中古不動産の相場としては、マンションが「2,023万円」、戸建てが「2,578万円」となります。

以上、ここまで柏市の不動産相場について見てきました。

では、柏市の不動産はどのような人に人気なのでしょうか。

2.柏市の不動産は茨城方面の人に人気

首都圏では、神奈川県は大阪方面、埼玉県は東北方面への通過点となるため、新幹線の駅もあり、人も多く住んでいます。

一方で、千葉県は半島県なので、他県の人が通過するようなポイントがありません。そのため、新幹線の駅が1つもないのが特徴です。

しかしながら、千葉県の中でも唯一、他県との通過点があります。それが柏市であり、茨城県の通過点になっています。

茨城県の人が東京へ向かう際、柏市が東京への玄関口となります。

茨城の人にとっては、柏市は馴染みのあるエリアであり、東京のベッドタウンとしてどこが良いかとなると、地元の茨城に帰りやすい柏市が選ばれることになるのです。

そのため、柏市は東京だとちょっと家が高過ぎて買えないけど、なるべく東京に住みたいという人にとっては人気の街。

また、東部アーバンラインを使えば、埼玉方面にも船橋方面にも行くことができるため、仕事上、多方面に移動する必要のある人にとっても人気があります。

柏市は、千葉県の中でも他県とつながる交通の結節点となっていますので、不動産売却においても一定の競争力があることは間違いないでしょう。

以上、ここまで茨城方面の人に人気ということについて見てきました。

柏市は、つくばエクスプレスの台頭により、勢力図がやや変化してきています。

3.つくばエクスプレス方面の台頭により柏市の不動産価値は落ちてきている

茨城県と東京都をつなぐ新しい路線につくばエクスプレスがあります。

つくばエクスプレスの開通により、柏市のマンション市場を脅かしているのが、お隣の流山市の存在。

かつて陸の孤島といわれていた流山市ですが、つくばエクスプレスの開通により、茨城方面からの人が流れるようになりました。

つくばエクスプレスは、電車も早く、終着駅が秋葉原であることから、人気の路線となっています。

そのため、流山市には「流山セントラルパーク」や「流山おおたかの森」といった新しい街が次々と登場し、茨城方面だけでなく、東京や埼玉からも人が多く移り住んでいます。

しかも、流山市の方が柏市よりも東京に近く、立地条件に優れています。今や流山市は飛ぶ鳥を落とす勢いで成長しており、特に流山市の背後に位置する柏市が打撃を受けている状況。

柏市は、以前は競合相手として松戸市のマンション市場だけを見ていれば良かったですが、最近では流山市のマンション市場も影響を受けています。

中古マンションの購入者は、流山市や松戸市も検討範囲に入ってくるため、特に旧市街地の物件は以前ほど楽には売れなくなりつつあります。

柏市のマンションを売却するのであれば、きちんと準備をした上で売却することが重要です。

以上、ここまでつくばエクスプレス方面の台頭について見てきました。

では、柏市のマンションを売却する際には、何に気を付ければ良いのでしょうか。

4.柏市の不動産売却の3つの注意点

柏市の不動産売却の注意点は、以下の3つ。

3つの注意点

  • 注意点1.条件が少しでも悪くなると売れなくなる
  • 注意点2.高い査定価格は鵜呑みにしない
  • 注意点3.マンションならポスティングの多い不動産会社に相談してみる

注意点1.条件が少しでも悪くなると売れなくなる

柏市のように相場が2,000万円~2,500万円程度のエリアでは、中古マンションが飛ぶように売れる状況にはありません。

柏市は、東京でマンションが買えない人が、柏市で新築マンションや一軒家を購入するパターンが多いため、新築に人気はあっても、中古はガクッと人気が下がります。

そのため、基本的に人気のない中古マンションは、売れ残ってしまいます。

「新築マンション」または「中古マンションでも良い条件の物件」が市場の中心。

例えば、駅から徒歩5分以上離れている、築20年以上の物件である等々、少しでも条件が悪くなると、売却に時間がかかるようになってきます。

このような売却しにくい条件のマンションを持っている人は、あまり強気にならず、謙虚な値段設定をすることが注意点です。

注意点2.高い査定価格は鵜呑みにしない

不動産を売却する際、最初に行うのが査定。

柏市で不動産を売却するには、よほど良い条件の物件でない限り、高い査定価格は鵜呑みにしないことが注意点となります。

不動産会社が提示する査定価格は、売れる価格でも何でもありません。

良く、「査定価格よりも下がった。」と不思議に思う人も多いですが、それは査定価格が売却を保証する価格ではないから。

では、査定価格とは一体何なのかというと、実態としては不動産会社の営業上のアピールということになります。

簡単に言うと、「当社なら4,000万円で売れますよ、だから当社に仲介を依頼しませんか?」という無言のアピールをするための価格。

本当は、3,500万円くらいでしか売れないのに、4,000万円で査定価格を出されたら、誰しも「そんなに高く売ってくれるのなら御社に依頼しよう!」という気持ちになります。

実際、不動産会社も査定価格を高く出した方が仕事を取りやすいことを分かっているため、どうしても査定価格を高く出しがちなのです。

このように査定価格は高くなりがちであるため、特に高い査定価格については鵜呑みにしてはいけません。

査定額が高すぎる不動産会社は危険

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高い査定価格を得ると、売主は期待してしまうため、仲介を依頼したくなりますが、値段設定を間違えると売れなくなってしまいます。

高い査定価格は鵜呑みにせず、適正な売出価格で売却することが重要。

不動産会社の「査定」については下記記事で詳しく解説しています。

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注意点3.マンションならポスティングの多い不動産会社に相談してみる

マンションでは、よく近くの不動産会社が「売却物件求む!」とか、同じマンションの他の部屋の売却物件のチラシを入れていたりします。

マンションの売却なら、このようなポスティングの多い地元の不動産会社に売却相談してみるのも一つ。

理由としては、マンションでは、よく同じマンションの人が他の部屋を購入するケースが多いからです。

親を介護するために親用の部屋を購入したり、結婚した娘夫婦のために娘用の部屋を購入したりするケースがあります。

柏市の場合、他市からの購入者を期待するより、まずは地元の購入需要をしっかりと抑えることが重要。

マンションの場合、地元の購入需要で最も多いのは「同じマンションの人たち」になります。

しかも、同じマンションの人たちは、そのマンションの良さを十分に理解しています。

また、以前から購入を検討しており、物件が出てくるのも待ち望んでいることも多い。

そのため、同じマンションの人は、決断も早く、かつ、値引きもしない優良顧客となる可能性が高くなります。売物件が出たら、パッと購入してくれます。

また、同じマンションを探している人は、特にポスティングの多い地元の不動産会社に対いて、「売り物件が出たら真っ先に連絡してください」と事前に相談しているケースが多いです。

このような客を抱えている不動産会社に当たると、すぐに売却することができます。

もちろん、タイミングによっては全く需要がない場合もありますが、たまたまタイミングが合うケースも十分にありますので、ポスティングの多い不動産会社には必ず売却の相談をするようにしましょう。

以上、ここまで柏市のマンション売却の注意点について見てきました。

柏市の不動産売却では適正な値段設定やポスティングを行ってくれる不動産会社を探すことが重要となります。

ただし、どうやって探したらいいのか分からないというのが本音ではないではないでしょうか?

5.柏市の不動産売却なら一括査定サイトがオススメ

柏市の不動産売却なら不動産一括査定を使うことをオススメします。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

理由としては、適正な査定価格を知るには、複数の不動産会社による査定価格の比較が欠かせないから。

注意点として「高い査定価格は鵜呑みにしない」と記載しましたが、1社だけの査定では、査定価格が高いのか安いのかが分かりません。

査定額が高いか安いかは、複数の不動産会社から査定を取ることで、はじめて認識できる事実。

不動産一括査定を利用すると、だいたい4~6社から査定を取ることができます。

4~6社から査定を取ると、どこが高いとか、ストライクゾーンはどれくらいかということが分かるようになります。

ストライクゾーンが分かれば、強気すぎる価格設定も避けることができるため、柏市の不動産を確実に売却することができるのです。

適正な査定価格を見出すためには、比較検討の材料が必要。

不動産一括査定は簡単な操作で複数の査定価格を取ることのできる便利なサービスですので、ぜひ利用してみましょう。

一括査定サイトのオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  • 【1都3県・大阪・兵庫・京都・奈良】売主専門の数少ない不動産会社「 SRE不動産(※旧ソニー不動産)
  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

SRE不動産は片手仲介を採用

片手仲介

片手仲介で売主をサポート

【公式サイト】SRE不動産

一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

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6.まとめ

柏市で確実に不動産売却をするための注意点について見てきました。

つくばエクスプレスによって街の勢力図が変わってきている柏市は、適正な価格で売却することがポイント。

一括査定サイトも利用しながら、高過ぎない売出価格の設定をするようにしてください。

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