筆界特定制度とは?費用・手続きの流れと費用土地家屋調査士会ADRとの違いを解説

筆界特定制度とは?費用・手続きの流れと費用土地家屋調査士会ADRとの違いを解説

土地の売却では、売主に境界明示の義務があります。

境界明示とは、具体的には現地において境界標や杭、ブロック塀等を基準として、隣地との境界を買主に明示して、買主にその目的物の範囲を知らしめること

境界が確定していない物件で隣地所有者が境界立会いに応じない場合には、筆界特定制度を利用することが効果的な対処法となります。

では、筆界特定制度とは一体どのような制度なのでしょうか。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 筆界特定制度の内容について知りたい
  • 土地家屋調査士会ADRとの違いについて知りたい
  • トラブルがないように土地の筆界を確定したい

そこで今回の記事では「筆界特定制度」について解説します。ぜひ最後までご覧ください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士

1.筆界特定制度とは

筆界特定制度とは、法務局による土地の筆界の位置を確定する制度のこと

筆界とは、ある土地が登記された際に、その土地の範囲を区画するものとして定められたライン(線)のこと

筆界特定制度では、法務局にいる筆界特定登記官が外部専門家である筆界調査委員の意見を踏まえながら、境界の位置を確定してくれます。

国が行っている公的な制度ですので、隣人同士で裁判を経ることなく筆界の位置を確定することが可能です。

不動産の売買では、売主に土地の境界明示義務があり、通常の土地売却では境界を確定してから売却することが一般的です。

境界明示とは、具体的には現地において境界標や杭、ブロック塀等を基準として、隣地との境界を買主に明示して、買主にその目的物の範囲を知らしめること

しかしながら、隣地所有者が境界の確認に立会ってくれないケースでは、売却の前に境界を確定できないことがあります。

このようなケースでは、売主は境界を明示することができず、不動産の売却すらできないこともあります。

そこで、少なくとも筆界の位置だけでも示すことができるようになったのが筆界特定制度です。

本来、境界を確定するためには、境界確定訴訟を行うことが必要ですが、「裁判の迅速化に係る検証に関する報告書(第6回)(平成27年7月10日公表)」によると、判決を得るには平均16ヶ月もかかり、訴訟費用も数十万円かかることもあります。

しかし、筆界特定制度が使えるようになったことで「短期間」「低コスト」で筆界が確定できるようになりました。

これまで筆界特定制度について見てきましたが、次に筆界と所有権界の違いについて解説します。

2.筆界と所有権界の違い

筆界特定制度を理解するには、「筆界」「所有権界」という2つの言葉の違いを知ることが必要です。

筆界とは、土地が登記された際にその土地の範囲を区画するものとして定められた線のこと

所有権界とは、所有権の境の線のこと

筆界と所有権界の違いは以下の通りです。

比較項目筆界所有権界
根拠法不動産登記法民法
定義地図上の土地の区画を示す線所有権の範囲を示す線
変更方法登記によらなければ変更できない所有者間の同意によって変更できる
位置付け公法上の境界私法上の境界

特別の事情がなければ、筆界と所有権界は一致します。

ただし、隣地所有者が筆界をまたいで何十年もその土地を利用している場合、その土地を時効取得してしまうことがあります。

時効取得しているケース

時効取得とは、所有の意思をもって平穏かつ公然と他人の物を一定期間占有したときに、その土地や建物を時効で取得できる制度のこと

隣地との間に時効取得のようなケースがある場合には、筆界と所有権界が異なってしまうこともあり得ます。

筆界特定制度は、あくまでも筆界だけを確定しているものであるため、境界を確定しているものではありません。

筆界特定制度では、所有権界を確定できないため、筆界特定制度を行っても現地に境界標を打つことができません。

境界標とは、土地や路線などにおいて、何らかの境界を示すために設置される標のこと

従って、筆界特定制度を使って売却する場合には、買主に所有権界は確定していないことを容認してもらうことが必要です。

これまで筆界と所有権界の違いについて見てきましたが、次に土地家屋調査士会ADRについて解説します。

3.土地家屋調査士会ADRとは

土地家屋調査士会ADRとは、裁判によらずに土地家屋調査士と弁護士が早期に境界問題全般を解決してくれる制度のこと。裁判外紛争解決手続を訳すと、Alternative Dispute Resolution :ADR

費用としては、申立て費用に2万円、調査費用に3万円がかかります。

また、問題が解決した際は、解決額に応じて成功報酬が生じます。

成功報酬は、紛争の解決額が250万円以内であれば一律20万円で、250万円を超えると規定の料率が加算されていきます。

土地家屋調査士会ADRに要する期間は半年程度で、所有権確認訴訟を行うよりも短期間、かつ、低コストで境界全般の問題を解決することが可能です。

土地家屋調査士会ADRは所有権界も確定できますので、終了後は土地に境界標を設置することもできます。

土地家屋調査士会ADRは、筆界特定制度よりも解決できる守備範囲が広く、境界トラブルを解決する方法としては優れています。

ただし、相手方が交渉のテーブルにつかないと利用できないという点がデメリットです。

土地家屋調査士会ADRは全国に相談窓口がありますので、土地の境界等の悩みをお持ちであれば窓口に相談してみましょう。

4.筆界特定制度が必要となるケース

境界問題を解決するには、土地家屋調査士会ADRの方が制度としては優れています。

しかしながら、土地家屋調査士会ADRは相手方の応諾がないと進められないというデメリットがありました。

そのため、筆界特定制度は、「相手方がいない」もしくは「交渉のテーブルにつけない」ときに利用する価値があります。

筆界特定制度が必要となるケースには、例えば以下のような場合があります。

  • 隣地所有者が認知症である
  • 隣地が所有者不明土地である

隣地所有者が認知症の場合、成年後見人等がいない限り境界を確定することができません。

境界確定ができる代理人が存在しないケースでは、筆界特定制度が有効な選択肢となります。

また、隣地の所有者が不明の場合も、境界確定ができません。

2~3代にわたり、相続登記が未登記のままだと所有者不明土地となってしまい、現在の所有者がわからないケースがあります。

相手方と連絡が取れないケースも、筆界特定制度が有効な解決手段です。

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5.筆界特定制度の利用方法

この章では筆界特定制度の利用の流れ、費用、期間について解説します。

筆界特定制度を利用する流れ

筆界特定制度の手続きの流れは以下の通りです。

筆界特定制度を利用する流れ

最初に土地の名義人等が法務局に申請を行います。

申請が行われると、法務局から隣地所有者等の関係人に対して通知が行われ、関係人はこのタイミングで意見書を提出することが可能です。

通知の後は、筆界調査委員によって実施調査が行われます。

実施調査の結果を踏まえ、測量が必要な場合は測量が行われ、測量費は申請者の負担です。

測量後は、申請人や隣地所有者が意見を述べる機会が与えられ、筆界調査委員の意見も参考にしながら筆界すべきかを確定します。

筆界が確定したら、申請人や隣地所有者に内容が通知・公告されて終了です。

筆界特定制度の費用

筆界特定制度を利用するには、法務局に対する手数料が必要です。

手数料は対象となる土地2筆の固定資産税評価額に基づき、基礎となる金額を計算します。

基礎となる金額 = (対象地の固定資産評価額+隣地の固定資産評価額) ÷ 2 ×0.05

「基礎となる金額」の金額によって手数料を求める計算方法は異なります。

基礎となる金額切り上げ単位単位基礎加算額計算式
~100万円10万円ごと800円0円a ÷ 10×800
~500万円20万円ごと800円8,000円(a-100)÷ 20×800+8,000
~1,000万円50万円ごと1,600円24,000円(a-500)÷ 50×1,600+24,000
~10億円100万円ごと2,400円40,000円(a-1,000)÷ 100×2,400+40,000
~50億円500万円ごと8,000円2,416,000円(a-100,000)÷ 500×8,000+2,416,000
50億円~1,000万円ごと8,000円8,816,000円(a-500,000 ÷ 1,000×8,000+8,816,000

表中計算式の「a」は、基礎となる金額を切り上げ単位で切り上げ処理した数字です

例えば対象地の固定資産税評価額が1,100万円、隣地の固定資産税評価額が1,500万円の場合、基礎となる金額は以下の通りです。

基礎となる金額 = (対象地の固定資産評価額+隣地の固定資産評価額) ÷ 2 ×0.05
        = (1,100万円 + 1,500万円)  ÷ 2 ×0.05
        = 65万円

65万円は基礎となる金額が「~100万円」のゾーンです。

切り上げ単位は10万円ごとになりますので、「70」が計算式の「a」に該当します。

手数料を計算すると以下の通りです。

手数料 = a ÷ 10 × 800
    = 70 ÷ 10 × 800
    = 5,600円

法務局では、目安として隣の土地との固定資産税評価額の合計が4,000万円の場合、申請手数料は8,000円となるという例示を挙げています。

筆界特定制度を利用した際の処理期間

筆界特定制度の標準処理期間は「9ヶ月」です。

標準処理期間とは、筆界特定の申請が行われてから筆界特定登記官が筆界特定をするまでの期間のこと

ただし、関係者が多い場合や、事案が複雑な場合には9ヶ月よりも長い期間が必要となりこともあります。

ここまで筆界特定制度の利用の流れや費用について見てきましたが、次に筆界特定制度を利用する際の注意点についてお伝えします。

6.筆界特定制度を利用する際の注意点

筆界特定制度を利用して土地の売却を行う場合、買主の了解を前提とすることが注意点となります。

境界が確定していない土地は、境界確定訴訟によって境界を確定するには判決まで数年かかることが通例です。

境界が未確定の土地を購入するには、買主に大きなリスクが伴います。

買主の理解が不十分なまま境界未確定の土地が売買されると、売却後にトラブルになることが多いです。

具体的には、買主から売主や不動産会社が訴えられることもあります。

筆界特定制度では、筆界のみが確定しており、所有権界までが確定しているわけではありません。

そのため、売買契約書には後のトラブルを避けるためにも、以下のような内容を容認事項にしっかりと記載することが必要です。

容認事項とは、買主に物件の状態を認めてもらった上で購入してもらう内容のこと

容認事項は、売買契約書の最後の方に記載スペースがあります。

2020年4月以降、売主には契約不適合責任が課させるようになり、契約の内容とは異なるものが売却されたときは、買主が売主に対して「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償」を請求できます。

契約不適合責任とは、売主が契約の内容と異なるものを売ったときに売主が負う債務不履行責任のこと

容認事項に筆界の内容が記載されていないと、契約内容とは異なる不動産を売却したことになります。

契約不適合責任を回避するには、口頭で買主の了解を取るのではなく、しっかりと売買契約書に事実内容を記載しておくことが重要です。

契約不適合責任を回避するためにも、容認事項にしっかりと記載した形で買主の了解を取るようにしましょう。

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7.境界問題に強い不動産会社を探す

これまで「境界問題」や「筆界特定制度」に関して説明してきました。

ただし、これを素人で考えてもなかなか難しいのも事実。

そこで一番の解決方法は不動産会社のプロに相談すること。

中でも境界問題に強い不動産会社を探すことが先決です。

土地・戸建ての売買を得意とする不動産会社なら、境界問題にも慣れていると考えて良いでしょう。

とはいってもなかなか探すのが難しいのも実際のところ。

そこでオススメが不動産一括査定を使って、複数の不動産会社に相談してみることです。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

一括査定サイトのオススメ3選

  1. 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  2. NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  3. 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール
  4. ※番外:一括査定と合わせて使うことで効果を発揮する「 SRE不動産(※旧ソニー不動産)

実績や信頼性はもちろんですが、上記3サイトは、机上査定での査定依頼が出来る点も大きなポイントになります。

机上査定とは、依頼時に入力した物件の基本情報を基に算出する査定方法で、不動産会社の担当者に物件を見てもらう必要もなく、家に居ながら気軽に査定額を知ることが可能です。

依頼時にメールで査定額を提示して欲しい旨を備考欄で伝えておけば、査定結果や担当者とのやり取りはメールで進むので、営業電話にも悩まずにやり取りすることも可能です。

オススメサイトの併用が鉄則

一括査定サイトごとに提携会社の性質は異なる為、売却を成功するためには、複数の一括査定サイトの併用がオススメです。

サイト選びのポイントとしては、売却物件のエリアに応じて、下記のような使い分けがいいでしょう。

所在地別地域毎のおすすめ

対象物件種別

おすすめポイント

物件所在地に応じたおすすめの使い方

不動産一括査定は、各社の特徴を活かして、複数社への査定依頼がおすすめです。

都心(東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良)の場合

一括査定サイトの他にも、売主専門の不動産仲介会社SRE不動産への相談がおすすめ

県庁所在地など比較的人口が多い都市の場合

すまいValueで大手へ、HOME4Uで地元密着から大手へ査定依頼することで漏れなくチェック

田舎など人口が少ない都市の場合

地方の提携企業も多いHOME4Uとイエウールの併用使いがおすすめ

査定対象の物件種別を比較

  • ◎特化してる
  • ○対応している
  • △要相談
  • ×対応していない
サイト名戸建マンション土地投資物件農地
○○○△△
○○○△△
○○○△○
○○○○×
○○○××
×◎×××
○○○△○
○○○△△
サイト名戸建マンション土地投資物件農地

提携会社数・特徴

サイト名提携会社数特徴公式サイト
大手不動産6社
※小田急不動産、住友不動産販売、野村の仲介、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、三井のリハウス
・大手不動産6社にまとめて査定依頼できる
※この6社に依頼できるのはすまいValueのみ
公式サイト
1,300社以上・NTTグループで安心、実績も抜群
・フリーダイヤルの相談窓口あり
・大手、中堅、地域密着の会社にバランスよく依頼できる
公式サイト
1,600社以上・地方や田舎に強い公式サイト
1,800社以上・匿名査定対応
・地方含めて対応エリアが広い
公式サイト
2,000店舗以上・不動産メディア認知度No.1
・最大10社から一括査定可能
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2,500店舗以上・マンションに特化
・賃貸も同時査定可能
公式サイト
1,700社以上・サポート体制が充実
・様々な物件種別に対応
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約700社以上・収益物件に特化
・最大10社から一括査定可能
公式サイト

まとめ

筆界特定制度について解説してきました。

筆界特定制度は、境界が未確定の物件において、隣地所有者との境界が確定できない場合において利用することとなります。

筆界特定制度で明らかにできることは筆界だけなので、土地家屋調査士会ADRも併せて実施すると所有権界も確定することが可能です。

筆界特定制度を利用する場合には、売買契約書の容認事項にしっかりと内容を書き込み、売却後にトラブルが発生しないようにご注意ください。

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