アパート?マンション?戸建て?100坪の土地のベストな土地活用・賃貸経営と注意点

100坪の土地にベストな3つの土地活用方法と注意点の全て

中途半端なことを「帯に短したすきに長し」とは良く表現したものです。

土地活用においても、中途半端がゆえに、その活用方法が悩ましい広さがあります。

それは100坪前後の土地です。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 100坪だと戸建には広すぎてマンションには狭すぎて、どう活用して良いか分からない
  • 100坪程度の土地活用を知りたい
  • 立地は良いのに100坪という面積のため、活用方法に悩んでいる

そこで今回の記事では、土地活用の中で「100坪」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは100坪の有効な土地活用方法が分かるようになります。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士

1.エリアによって異なる100坪事情

100坪の土地の目安

100坪の土地の目安

一口に100坪と言っても、エリアによってその捉え方が異なります。

田舎の100坪であれば小さいですが、都内の100坪であれば、それなりにまとまった土地という感覚になります。

そのため、同じ100坪と聞いても、住んでいるエリアによって、受け取る感覚が違います

ただ、1つだけ共通として言えるのが、都心部でも田舎でも、一戸建用地としての100坪というと、少し広い感覚はあります。

都内であれば、戸建用地は40坪前後が一般的です。

30坪を下回ると、若干、狭い印象はあります。

また、郊外であれば戸建用地は50~60坪前後が増えてきます。

70~80坪となると、少し立派な家という印象を受けます。

一方で、都心部であっても、100坪だとオフィス用地、ホテル用地、分譲マンション用地としては狭いです。

また、郊外であれば、100坪だと工場用地、倉庫用地、老人ホーム用地としては狭いです。

いずれにしても、100坪は活用方法として中途半端な広さであると言えます。

では、100坪の土地をどのように活用すればよいか、考えていきます。

土地活用で、最初に行うのは土地の用途地域の確認です。

では用途地域の確認について見ていきましょう。

2.用途地域の確認をする

用途地域とは、建物の用途に着目して定められた地域の区分です。

用途地域は住居系7種類、商業系2種類、工業系3種類の計12種類あります。

系統用途地域定義
住居系第一種低層住居専用地域低層住宅に係る良好な住居を保護するための地域。
第二種低層住居専用地域主として低層住宅に係る良好な住居を保護するための地域。
第一種中高層住居専用地域中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域。
第二種中高層住居専用地域主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域。
第一種住居地域住居の環境を保護するための地域。
第二種住居地域主として住居の環境を保護するための地域。
準住居地域道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利用増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するための地域。
商業系近隣商業地域近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するための地域。
商業地域主として商業その他の業務の利便を増進するための地域。
工業系準工業地域主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するための地域。
工業地域主として工業の利便を増進するための地域。
工業専用地域工業の利便を増進するための地域。

まず対象となる100坪の土地がどの用途地域に即しているのかを確認するようにしましょう。

用途地域を確認したら、その他の規制の確認に移ります。

その他の法令上の制限

用途地域を確認した後は、その他の規制の確認になります。

用途地域以外には、「地区計画」や「高度地区」等、建物の用途や高さを規制するものもありますので、確認が必要です。

その他、確認したい点としては、前面道路の幅員です。

敷地面積に対する建物の延床面積の割合を容積率と言いますが、この容積率は前面道路の幅員によって制限を受けます。

用途地域ごとに容積率が指定されていますが、以下の計算式で計算された容積率が指定された容積率よりも低い場合は、その容積率が採用されます。

  • 住居系の用途地域の場合:前面道路幅員×0.4  
  • 住居系以外の用途地域の場合:前面道路幅員×0.6

例えば、第一種中高層住居専用地域で容積率が200%と指定されているエリアがあったとします。

ところが、その土地の前面道路幅員は4mであったとします。

すると、4m×0.4=1.6(160%)となるため、その土地の容積率は160%となります。

その他、土地には道路斜線制限や隣地斜線制限、北側斜線制限、日影規制等の複数の規制を受け、最終的に建物を建築できる大きさ(ボリューム)が決まります

これらの規制を全て勘案して、どの程度の大きさの建物が建築できるかについては、建築士に図面を引いてもらわないと分かりません。

その土地に建つ建物の大きさをチェックする作業をボリュームチェックと言います。

ボリュームチェックは専門業者に依頼することになります。

まずは、土地には用途地域以外にも、建物の形態を決める様々な規制があります。

土地活用を検討する場合は、設計士にボリュームチェックを依頼することから始めます。

3.100坪で考えるベストな土地活用方法は3つ

オススメの土地活用方法は3つ

100坪の土地は中途半端であるため、オフィスビルや、店舗、ホテル等の商業系や工場や倉庫の工業系の活用は難しくなります。

そのため100坪の土地活用は、現実的に以下の3つが最有力候補になります。

  1. 分割して戸建住宅を建てる
  2. 木造アパートを建てる
  3. ワンルームマンションを建てる

まず、100坪の土地活用を考える場合、用途地域で「第一種または第二種の低層住居専用地域」もしくは「それ以外」なのかどうかを確認します。

「第一種または第二種の低層住居専用地域」であれば、

  • 分割して戸建住宅を建てるか
  • 木造2階建アパートを建てるか

等の選択肢が考えられます。

「それ以外」の用途地域であれば、鉄筋コンクリートで造るワンルームマンションを建てるという選択肢として加わるという感じです。

①分割して戸建住宅を建てる

分割して戸建住宅を建てる場合、

  1. 戸建分譲業者に開発素地として売却する
  2. 自分で戸建を建てて戸建賃貸を行う

という選択肢になります。

100坪の土地を分割して戸建住宅とする場合、戸数としては、3戸もしくは2戸になります。

都心部であれば、1戸あたり33坪程度であっても需要があります。

地方であれば33坪だと少し小さいため、2戸にして1戸当たり50坪という割り方になります。

ここで注意点としては、建物を建築する場合、道路幅員が4m以上の建築基準法上の道路に対し、間口が2m以上接していなければならないという点です。

そのため、下図のAの敷地のように前面道路に対して間口が広い敷地であれば3つに割ることができますが、Bの敷地のように前面道路に対して間口が狭い敷地であれば2つにしか割ることができないということにあります。

土地のサンプル

土地のサンプル

100坪の割り方については、エリアと敷地の「間口と奥行きの関係」によって決まってきます

Bのように縦長の敷地では3分割するのは非現実的であるため2分割にします。

仮に戸建分譲業者へ土地を売却する場合、Aの方が土地価格は高くなります。

同じ100坪といっても、間口と奥行きによって価値が異なってしまうということを知っておきましょう。

売却をしない場合、戸建賃貸という選択肢があります。

戸建賃貸は、将来子供たちに資産を分けやすい形になるというメリットがあります。

しかしながら、100坪に対して2~3戸しか賃貸部分がないため、戸建賃貸はとても非効率な活用方法です。

賃貸物件として活用する場合は、アパートの方が効率的です。

そこで次にアパートについて見ていきます。

②木造2階建アパートを建てる

用途地域が「第一種または第二種の低層住居専用地域」である多場合、賃貸物件を建てる活用方法としては、アパートが最有力候補になります。

ただし、100坪の敷地でアパートを造る場合、最も悩ましい点が駐車場の確保です。

地方でも、駅から5分圏内の土地であれば、思い切って駐車場無しという企画もあり得ます。

しかしながら、車が必需品となっているエリアであれば、アパートの規格の中に駐車場を入れざるを得ません。

100坪の敷地で駐車場も確保しようとすると、戸数としては4~6戸程度のアパートになってきます。

駅から近い物件であれば、ワンルームタイプのアパートとして戸数を増やし、駐車場を無くすという企画はアリです。

駐輪場やバイク置場は確保しておく必要があります。

駅から離れた物件で、ファミリータイプのアパートとする場合は、駐車場の需要をしっかりと確認した上で、アパートの企画をすることが重要です。

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③ワンルームマンションを建てる

用途地域が「第一種または第二種の低層住居専用地域」以外であって、都心部の駅から5分圏内の敷地であれば、ワンルームマンションが最も良い土地活用と言えます。

商業地域でオフィスが建てられるような敷地であっても、100坪の敷地によるオフィスは、床面積が狭すぎるため、賃貸需要が弱いです。

またビジネスホテルが建てられるような立地であっても、100坪だとホテル用地としては狭すぎます。

ビジネスホテルは、200室以上確保できるようなホテルにならないと採算性が合わないため、100坪程度の敷地の場合、出店を見合わせます。

尚、ワンルームマンションを建築する場合、1階を店舗にするかどうかは難しい部分です。

1階を店舗として2階から上がマンションになっているような建物を「下駄ばきマンション」と呼びます。

下駄ばきマンションを造る場合、1階にコンビニが入っていると、ワンルームマンションと非常に相性が合うため、効果的です。

1階にコンビニが入っていれば、上階の一人暮らしの入居者にとっては、大きな冷蔵庫が1階にあるような感覚であるため、上階の部屋は常に人気物件となります。

ワンルームマンションを企画する場合は、なるべく1階にコンビニを入れた方が良いです。

ところが、100坪の敷地でワンルームマンションを建てると、1階の店舗面積が高々30~40坪程度しか確保できません。

1階には、店舗区画の他に、上階へのエレベーターホールや、マンションの郵便受け等のスペースが発生し、店舗区画を大きく確保できないという問題点が発生します。

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一方で、最近、コンビニは中にATMやトイレ、イートインスペースを設けるため、巨大化している傾向にあります。

そのため、コンビニは最低でも50坪以上の店舗区画を要求してきます。

100坪の敷地でワンルームマンションを企画すると、ほとんどの場合、コンビニが入るようなワンルームマンションの企画はできません。

それであれば、1階は店舗区画を諦め、思い切って全階ワンルームにするという企画もあります。

全階ワンルームとすると、店舗を設けるよりも収益性は劣ります。

しかしながら、1階のエントランスを立派にすることもできるため、ワンルームマンション全体に高級感を演出することが可能になります。

100坪の敷地でワンルームマンションを造る場合、オール住宅の企画として造るのもアリになります。

以上、ここまで100坪で考える土地活用は3つについて見てきました。

100坪の土地活用は、基本的に戸建やアパート、ワンルームマンションといった住居系の土地活用が中心です。

そこでオススメの方法を紹介します。

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では、その他の活用方法はないのでしょうか。

そこで次にその他に考えられる土地活用について見ていきます。

4.その他の土地活用方法を5つ紹介

これまで紹介してきた土地活用以外に活用事例を挙げるとしたら以下の5つになります。

  1. コレクティブハウス
  2. コンテナボックス
  3. 駐車場
  4. コインランドリー
  5. 太陽光発電

①コレクティブハウス

その他、考えられる土地活用としては100坪となるとやはり住居系になります。

ただし、同じ住居系であっても建て方によっては異なった活用方法もあり得ます。

100坪の土地を活用して、考えられ得る住居系の建物としては、「コレクティブハウス」があります。

コレクティブハウスは、スウェーデンやデンマーク、オランダなどで見られる住居形態で、多世代が助け合いながら共同生活をしていくライフスタイルを目指しています。

イメージとしては、日本のシェアハウスと似ていますが、キッチンやリビング、トイレ、バスルームなどが共有スペースとなるシェアハウスとは違い、コレクティブハウスの場合、共有スペースは食堂・子供の遊び場・ゲストルームなどの一部のみです。

キッチンやバスルームは各住人の部屋に完備している点がシェアハウスとの大きな違いです。

コレクティブハウスは居住者自身がつくっていく

集まった入居者は、居住者組合を結成します。

居住者組合では、運営・管理のルール決めを自分達自身で進めていきます。

初期段階に関しては、居住者組合が建物の設計にも参加して、設計者とともに建物の企画にも携わります。

自主管理・自主運営という要素の強いコレクティブハウスでは、誰かが退去した場合、居住者組合の誰かが紹介で次の入居者を連れてくるというケースもあります。

事業主側としては、入居者自身が次の入居者を探してくるという好循環サイクルが出来上がれば、建物所有者に仲介手数料は発生しないので、メリットと言えます。

また入居者たちが建物の管理費を安くしたいため、清掃を自分たちで行ったりする場合があります。

100坪くらいであれば、7~8人の居住者組合を結成すれば、楽しいコレクティブハウスができるでしょう。

コレクティブハウスについては下記記事でさらに詳しく説明しています。

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②コンテナボックス

国道沿いなど車の通行が多い場所に広い土地を持っている場合は、コンテナボックスとしての活用も検討できます。

日本でも現在、コンテナボックス市場は徐々に拡大しつつあり、家に大きな物を置けないマンションやアパート住まいの人から利用が増えています。

アウトドアグッズやレジャーグッズなど、大型のグッズやシーズンで使わない衣類を預けるためにコンテナボックスを使うケースが多いです。

③駐車場

駐車場はあくまでも「つなぎ」の土地活用であり、本来の土地のポテンシャルを活かした活用方法ではないというのが、原則的な考えになります。

そのため、駐車場は当面、売却するか、活用するかを迷っているような場合には最適です。

100坪の土地であれば、形状にもよりますが20~25台ほどの車を駐車することができます。

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④コインランドリー

コインランドリーは人々の生活に必要不可欠な「衣食住」の一部に関わるため、利用客が付きやすいです。

コインランドリーは初期費用の負担額は高いですが、無人でも経営できるため基本的に人件費が全くかかりません。

昨今のコインランドリーは、1週間分の洗濯物をまとめて洗ったり、羽毛布団を洗ったりするような利用者が多いので、100坪のコインランドリーなら10-15台の駐車スペースを確保した広い空間を活かしたコインランドリー経営ができます。

⑤太陽光発電 ※オススメではない

一時期、太陽光発電事業が注目された時期がありましたが、現在では急速に下火になっています。

結論からすると、これから不動産投資・土地活用で太陽光発電事業を行うことはオススメではありません。

なぜなら太陽光発電事業で重要な電力の買取価格が、年々下がっているからです。

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5つの土地活用方法について紹介してきましたが、自分の土地に合った活用方法を知るためには複数のプランを比較することが重要です。

5.土地活用成功の鉄則は複数のプロとの相談・比較検討

ここまで、様々な種類の土地活用をご紹介しました。

あなたが知らなかった土地活用や興味を持ったものもあるのではないでしょうか?

検討するなら土地活用のプロに相談が一番!

そもそも、土地活用を検討する際の相談相手はどんな会社になるのでしょうか?

アパート経営や駐車場、商業テナントや老人ホームなど、活用方法も多種多用な土地活用ですが、それぞれ対応できる会社は異なります。

下記の表は土地活用の種類に応じた相談先をまとめたものです。

土地の活用方法相談先
ハウスメーカー工務店ゼネコン各種専門業者
マンション経営 
アパート経営  
賃貸併用住宅  
駐車場経営   
大規模施設(高齢者施設・保育所など)  
実績と知識を持ったそれぞれのプロに相談することが大切じゃ!
フクロウ先生
フクロウ先生

選択肢が多いからこそ複数社に相談・比較検討を!

上記の表にある通り、土地活用の種類は多種多様です。

元々、あなたが頭の中で描いていた土地活用がベストの活用方法とは限りません。

選択肢を狭めずにベストな方法を探るには、複数社への相談が必須になってきます。

また、同じジャンルを得意とする会社の中でも初期費用や収益は大きく差が出てくるのが一般的です。

より多くの会社に相談をしながら、プランニングを進めていきましょう。

複数社への相談を進める際には、土地活用の一括資料請求をすることができる「 HOME4U土地活用 」が便利です。

HOME4U土地活用 」では、1分程度の簡単な項目を入力するだけで、無料で一括資料請求ができます。

しかも、提携会社は「積水ハウス」や「大東建託」、「旭化成ホームズ」、「三井ホーム」など、全国の優良企業が勢ぞろいしています。

土地活用一括資料請求をする流れ

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HOME4Uの一括資料請求サービス5つの強み

  • 一度の依頼で最大7社に無料プラン請求が可能。効率的に比較検討が出来る。
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  • 情報サービス事業の最大手、NTTデータグループの運営でセキュリティも安心
  • 専門アドバイザーへの無料電話相談サービスが便利

土地売却という手も選択肢のひとつとして検討しよう

土地の条件が悪い場合などでは、プロに色々と相談していくなかで、このような悩みに遭遇するケースもあります。

  • 色んな土地活用のプロに相談してみたけど、魅力的なプランはもらえなかった
  • プランを聞いているうちに、運用管理の手間が確保できない気がしてきた

そんな時は、「土地の売却」という手も選択肢のひとつとして検討していきましょう。

土地活用に向いていない土地で、無理にチャレンジしていくことはリスクが大きくなります。

現金化して、新たに土地活用に向いた時を購入することも検討出来ます。

また、「そもそも土地を持ち続けることに強いこだわりはなく、経済的にお得な選択をしたい」

という方であれば、土地活用の相談と同時並行で売却額も査定に出して、比較検討することをオススメします。

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不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

「HOME4U」の一括査定サービスを活用すれば、効率的に優良会社に査定依頼をできるので、売却も検討する方は活用をオススメします。

その他、オススメの不動産査定サイトや、サイト利用時の流れなどは、「不動産一括査定サイトは怪しくない?評判とデメリットを紹介」の記事で解説しております。

まとめ

100坪程度の土地活用はどのようなものが良いのか徹底解説してきました。

100坪の土地を活かすのは、やはり「住居系」の土地活用が中心となります。

自分の土地にあった活用方法を選んで検討してみてください。

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