民泊やairbnbは儲かる?儲からない?民泊新法(住宅宿泊事業法)を徹底解説

2018年6月15日より民泊新法(正式名称は「住宅宿泊事業法」)が施行されます。

民泊を新たなビジネスチャンスとして捉えている方も多いのではないでしょうか。

従来、民泊は違法状態であったため、アンダーグラウンドな業態でしたが、今後は合法化されたことにより、堂々と営業を行うことが可能です。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 民泊新法とはどんな法律なのだろうか
  • これから民泊はどのようになっていくのだろうか
  • 結局のところ、民泊は儲かるのだろうか

そこで今回の記事では、「民泊新法とは何か」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは民泊新法について理解し、民泊を始めるにはどのようなことをしたら良いのか分かるようになります。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士

1.住宅宿泊事業法の内容と狙い

世間では、民泊新法とうい名称の方が通りは良いですが、民泊新法の正式名称は「住宅宿泊事業法」と言います。

民泊新法の目的は、以下のように定められています。

民泊新法の目的

我が国における観光旅客の宿泊をめぐる状況に鑑み、住宅宿泊事業を営む者に係る届出制度並びに住宅宿泊管理業を営む者及び住宅宿泊仲介業を営む者に係る登録制度を設ける等の措置を講ずることにより、これらの事業を営む者の業務の適正な運営を確保しつつ、国内外からの観光旅客の宿泊に対する需要に的確に対応してこれらの者の来訪及び滞在を促進し、もって国民生活の安定向上及び国民経済の発展に寄与すること

少し長い目的ですが、ポイントは2つです。

まず、民泊を行う人(住宅宿泊事業を営む者)は届出制になりました。

従来、民泊のような宿泊業を営むには、旅館業法の「許可」を得ることが必要でしたが、それが「届出」だけになったというのが大きなポイントです。

許可と届出は、行政手続き用語ですが、そのレベルは全然違います。

許可とは基本的にはやってはいけないことを、お許しを得て行う行為です。許可は、許可要件をきっちりと満たす必要があり、とてもハードルが高いです。

一方で、届出とは、基本的にやっても良いこと、「私、やりますよ」と行政にお知らせして行う行為です。

届出に対して、行政は「ハイ、分かりました」と言うだけです。

許可と届出というのは、180°ハードルが異なります。

従来、民泊事業者は本来必要な旅館業の許可を得ずに行っていたことから、違法状態でした。

今後は、届出さえすれば、合法的に民泊を行うことができるため、大きな規制緩和と言えます。

住宅宿泊管理業及び住宅宿泊仲介業が登録制となった

2つ目のポイントとしては、住宅宿泊管理業及び住宅宿泊仲介業が登録制となったことです。

住宅宿泊管理業とは、民泊のオーナーから管理を受託する業者です。

住宅宿泊仲介業とは、Airbnb(エアビーアンドビー)のような顧客を仲介する業者です。

民泊には、住んでいる人が自宅の一部を貸し出す「家主居住型」とアパートなどのような人が住んでいない家を貸し出す「家主不在型」の2種類があります。

このうち、家主不在型の民泊事業者は、登録をされている住宅宿泊管理業に管理を委託することを義務付けられます。

登録を行った住宅宿泊管理業は、今後、国土交通省の監督を受けることになります。

また、Airbnbのような仲介業者は、従来、違法民泊も無秩序に仲介していたことが問題となっていました。

今後は、このような外国法人も、住宅宿泊仲介業として登録が必要となります。

今後、民泊を行う人は、管理業者や仲介業者がきちんと登録を受けている業者であるかどうかを確認する必要があります。

以上、ここまで住宅宿泊事業法とは何かについて見てきました。

では、民泊新法ではどのような規制が緩和されたのでしょうか。

2.緩和された規制から考える民泊が儲かるのかを予測

年間営業日数は180日以内

民泊新法では、今後、年間180日を超えない範囲において営業する場合は、建物の設備や構造基準を旅館業法の適用対象外とすることになりました。

つまり、年間180日以内であれば、普通の住宅で民泊をできるようになります。

従来、旅館業の許可を取ろうとすると、建物を「住宅」から「ホテル・旅館」へ用途変更する必要がありました。

「住宅」を「ホテル・旅館」へ変更しようとすると、スプリンクラー等の消火設備の設置が必要となります。

また用途変更の場合、確認申請を取り直す必要があったこともネックでした。

例えば、住居系の用途地域の場合、そもそもホテルの建築をしてはいけないエリアであるため、たとえ建物の設備をホテル仕様にしたとしても、確認申請を通すことができませんでした。

このように、従来の法規制では、例えば戸建住宅しか建てることのできない第一種低層住居専用地域においては、お金をかけて建物設備を変更したとしても、民泊を行うことは無理でした。

ところが、今後は住居専用地域での営業も可能となったため、住宅が建っていればそれを民泊施設として利用することができるようになります。

その代わりとして加わった規制が年間180日以内という営業日数の規制です。

例えば、ちゃんとしたホテルの隣に、普通の住宅が365日の民泊営業を行っていたら、ホテルとしては、たまったものではありません。

ホテル事業者からしてみれば、せっかくお金をかけて合法的なホテルを作ったのに、隣でお金をかけていない住宅が毎日営業していたら、相当な営業妨害となってしまいます。

そのため、既存の旅館業者への配慮もあり、営業日数の上限を180日までと定めたことがポイントとなります。

ひょっとしたら、今まで違法に民泊を実施していた業者の中には、180日以上の稼働を行っていた業者もあるかもしれません。

そのような違法業者にとってみると、180日というのは厳しい制限です。

第一種低層住居専用地域については下記記事で詳しく解説しています。

第一種低層住居専用地域は制限が厳しい!建築可能な用途一覧表
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民泊は儲かるか

民泊をホテル業として捉えると、営業できる日数が通常のホテルの半分以下であるため、ホテル業としては明らかに儲かりません。

民泊が儲かるかどうかは、ホテル等との比較ではなく、既存のアパート経営等と比較して儲かるかどうかという点です。

通常の都心部で民泊を行うと、180日という営業制限の中、割高なコストばかりがかかるため、儲からない可能性は十分にあります。

一方で、観光地であり、アパートや賃貸マンションの賃貸需要が弱いエリアであれば、アパート経営をするよりは儲かる可能性はあります。

また、観光地も、海水浴やスキー等の集客が季節に強く依存するようなエリアであれば、民泊に向いていると言えます。

観光地として稼げる期間が数か月という場所ならば、180日間の営業であっても、十分に採算性が取れるためです。

民泊が儲かるかどうかは、既存の賃貸需要と観光需要の優劣次第です。

東京のように毎日宿泊客を集めることができるようなエリアであれば、180日というのは、大きな足かせになるはずです。

今後、民泊を行うには、180日という営業制限がどのように作用するかを冷静に見極めた上で実施するようにしてください。

以上、ここまで緩和された規制について見てきました。

では民泊を始めるにはどのようなアクションを取ればいいのでしょうか。

3.民泊を開始するには「住宅宿泊事業者届出」が必要

民泊を行おうとする事業者は、都道府県知事への届出が必要となります。

政令市や中核市等の保健所設置市、または東京23区においては、市区町村への届出をすることができます。

民泊の監督官庁は届出を出した都道府県や市区町村になります。

まず、民泊事業者には、家主居住型と家主不在型の2種類があります。

自宅の一室を民泊に貸し出す(家主居住型)のも、アパートのような収益物件を貸す(家主不在型)のも両方することができます。

家主居住型の民泊は、衛生確保措置、騒音防止のための説明、苦情への対応、宿泊者名簿の作成・備付、標識の掲示等が義務付けられることになります。

一方で、家主不在型の場合には、住宅宿泊管理業者に管理を委託することが義務付けられています。

家主不在型では、住宅宿泊管理業者が、衛星確保措置、騒音防止のための説明、苦情への対応、宿泊者名簿の作成・備付を行います。

住宅宿泊管理業者は、主に宿泊価格の最適化や宿泊スケジュール管理、宿泊者からの質問対応、トラブル時の緊急対応、清掃サービス、消耗品の補充、代金回収代行といったサービスを行います。

住宅宿泊管理業者へのサービス料は、「宿泊料×(15~30%)+清掃費用」が目安となっています。

その他、住宅宿泊仲介業へは予約の度に3~5%のフィーを払います。

経費率だけを見ると、通常のアパート経営よりは高いです。

家主不在型では、住宅宿泊管理業者への委託が義務付けられたため、経費がかなり割高となります。

年間180日以内しか営業できないとなると、あまり儲からないことも予想します。

以上、ここまで住宅宿泊事業者届出制度について見てきました。

民泊で儲けるには、この営業日数が180日というのがネックになっています。

ここで、営業日数に関しては、民泊新法の中で気になる規定もあります。

4.気にしなければならない自治体による制限

民泊新法では、自治体が条例で区域を定めて営業日数を180日よりも短い期間で制限できることができるとしています。

今後、民泊は住居系用途地域でもできることになりますが、住宅街で民泊をすることによって、騒音被害等が発生する可能性もあります。

すると、住民からのクレームが行政に押し寄せる可能性も生じます。

そのため、民泊新法では、都道府県知事(住宅宿泊事業の事務処理を希望する保健所設置市又は特別区においてはその長)は、合理的に必要と認められる限度において、区域を定めて営業日数を制限することができるようになっています。

つまり、民泊新法では、営業日数を180日以内と定めていますが、場合によっては条例でさらに短くなる可能性もあるということです。

営業日数のさらなる制限は、投資家にとってはかなりのリスクです。

営業日数は短くなる可能性もあるということを十分に理解しておきましょう。

民泊の投資については下記記事で詳しく書いています。

2018年6月施行の民泊新法(住宅宿泊事業法)徹底解説!「特区民泊」とは?

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5.検討するなら土地活用のプロに相談が一番

そもそも、土地活用を検討する際の相談相手はどんな会社になるのでしょうか?

アパート経営や駐車場、商業テナントや老人ホームなど、活用方法も多種多用な土地活用ですが、それぞれ対応できる会社は異なります。

下記の表は土地活用の種類に応じた相談先をまとめたものです。

土地の活用方法相談先
ハウスメーカー工務店ゼネコン各種専門業者
マンション経営 
アパート経営  
賃貸併用住宅  
駐車場経営   
大規模施設(高齢者施設・保育所など)  
実績と知識を持ったそれぞれのプロに相談することが大切じゃ!
フクロウ先生
フクロウ先生

選択肢が多いからこそ複数社に相談・比較検討を!

上記の表にある通り、土地活用の種類は多種多様です。

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まとめ

民泊新法は、既存の旅館業も保護している部分もあり、なかなか儲けさせてはくれません。

民泊新法によって、民泊への投資は、冷静な判断が必要になってくると言えそうです。

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