マンションの査定って何を見ているの?プロが教える査定のポイントとは

マンションを売却しようと思った時に、一番最初にしなければならないのが「査定」です。

自分のマンションがいくらくらいで売れるのか、今どれくらいの価値があるのかは非常に気になるところですよね。

「査定をして適正価格を知る」ことは、売却の第一歩でもあります。この記事では、「マンションの査定の際にプロが見ているポイント」について解説します。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 査定の時に不動産会社は何を見ているの?
  • 信頼できる査定額を知るにはどうしたら良いの?

1.マンションの査定でプロはどこを見る?

マンション価格に影響を及ぼすのはどういう箇所なのでしょうか?

プロは査定の際に、どこを見ているのでしょうか。

マンションの構成する3つの要素、それぞれに対して解説していきます。

マンションは「敷地」「建物」「部屋」の3つで構成

マンションを不動産として評価する際は「敷地:マンションが建っている土地全体」・「建物:マンションそのもの」・「専用部:自分が所有する部屋」の3つに分類して査定を行います。

査定を決める要素は「立地条件」(最寄り駅・最寄り駅からの距離・地名)が最優先で、さらに上記の「マンション価値」や近隣の商業施設の有無など、様々な情報が加わって査定価格が決まります。

それではマンションの3つの構成では、プロはどんなところを査定の際にチェックしているのでしょうか?

敷地で見られる主なポイント

  1. 敷地の形状及び空地部分の広狭の程度
  2. 敷地内施設の状態・規模
  3. 敷地に関する権利の態様
  4. など

建物で見られる主なポイント

  1. 築年数(建築の年次)
  2. エントランス、集会室等の共用部施設の管理状態 
    ※清掃等の日常管理及び適切な修繕工事(タイルやエレベーターなど)
  3. 耐震性
  4. ゲストルームやキッズルームなどの共用施設の利便性
  5. など

専有部で見られる主なポイント

  1. 部屋の間取り・広さ
  2. 階層及び位置
  3. 日照、眺望及び景観の良否
  4. 室内の仕上げ及び維持管理の状態
  5. など

査定のポイントになる部分はなんとなくイメージできましたか?

「敷地」「建物」などマンション全体の管理に関わる部分は個人では変えられませんが「専用部(部屋)」であれば、修繕などを行うことで査定を上げることも可能です。

とはいえ、「じゃあマンション売却前にあちこち直した方が良いんだな」と考えるのは危険です。

なぜなら、部屋の中の傷や傷みも査定に影響があるものと影響がないものがあるからです。

「査定に影響がないと知らずに大金を払って修繕してしまった」ということが起きないよう、どのような劣化が査定に影響を与えてるのか、解説していきます。

2.査定にどこまで影響がある?自然劣化とマンションの築年数

一般的には「マンションの価格は築年数で決まる」と考えている人も多いのではないでしょうか?

確かに1つの要素として築年数は査定のポイントです。

また、部屋自体の傷みも価格に影響してきます。

具体的に築年数や経年劣化がどのように影響を与えるのか説明します。

自然経過による劣化は査定に影響を与えないケースも

築年数が経過しているとどうしても床や壁などが傷んで気になるかと思いますが、日焼けによる色落ちやテレビや箪笥、冷蔵庫などの重量家具の設置跡や床の凹みなどは、意外にも査定に影響を与えません。

このような、生活をする上で自然に生じた損傷は「自然損耗」と呼ばれ、基本的に査定額のマイナスになることはありません

つまり、査定前に自然損耗を修繕したりする必要はないということです。

もちろん何かがぶつかってできた壁の穴や「テレビを落とした」などでできた床の大きなキズは、査定の際にマイナスになります。

ただし「どこまでが査定に影響せず、どこからが修繕の範囲か」の判断は非常に難しいので、プロの判断が必要になります。

マンションの築年数が、査定に与える影響は?

マンション築年数別売出価格と制約価格

マンション築年数別売出価格と制約価格

上のグラフを見て下さい。マンション価格は新築時から右肩下がりに下落していきますが、築20年を過ぎるとほぼ横ばいになっていますね。

築20年以上が経過すると、築年数はほとんど査定に影響を与えないのです。

古ければ古いほど価格が下落するわけでもないことがお分かりいただけたかと思います。

また上記グラフの赤の成約価格のラインに表示されているのは、売出価格に対する成約価格の割合です。

統計的には成約価格は売出価格の71.0~87.7%の間で決まっていることも分かります。

売出価格の1割くらい下がった価格が、おおよその成約価格という判断ができます。

3.正確なマンション相場を知るには複数会社への査定依頼を

まず、自分の不動産がいくらで売れるのかを把握する為には、不動産会社に査定してもらう必要がありますが、不動産会社ごとに、実績や算出方法が異なるので、不動産会社によって査定額がバラバラになってしまうことが一般的です。

その為、不動産査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。

査定額が高すぎる不動産会社は危険

査定額が高すぎる不動産会社は危険

ただ、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのは大変です。

そんな時に不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

一括査定サイトのオススメ3選

  1. 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  2. NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  3. 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール
  4. ※番外:一括査定と合わせて使うことで効果を発揮する「 SRE不動産(※旧ソニー不動産)

実績や信頼性はもちろんですが、上記3サイトは、机上査定に対応してくれる点もポイントになります。

机上査定とは、依頼時に入力した物件の基本情報を基に算出する査定方法で、不動産会社の担当者に物件を見てもらう必要もなく、家に居ながら気軽に査定額を知ることが可能です。

依頼時にメールで査定額を提示して欲しい旨を備考欄で伝えておけば、査定結果や担当者とのやり取りはメールで進むので、営業電話にも悩まずにやり取りすることも可能です。

まとめ

マンション売却で最も重要な「査定」の仕組みは理解できましたか?

築年数が古いと「リフォームや修繕をしなければならない」「リフォームや修繕をしさえすれば査定を上げられる」と勘違いする人も多いですが、「自然劣化は査定に影響しない」ということが分かってもらえたかと思います。

ぜひ、複数の不動産会社に問い合わせて、納得の行く売却を行ってくださいね。

 

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