マンションを相続したら税金はいくら?相続したマンションは売却すべき理由も解説!

相続したマンションを売却する場合、手続きや税金が気になるのではないでしょうか。

相続したマンションを売るには、名義変更が必要であり、分割方法ごとに必要書類も若干異なります。
また、相続税を納税してから相続したマンションを売却した際には、節税できる特例も存在します。

急にマンションを相続した際に焦らないように、「マンションを相続した際に起きる税金や手続き、売却までの流れ」について解説します。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 相続したマンションの税金ってどうなるの?
  • マンションを相続したときの基礎知識や売却の流れ
  • 名義変更に必要な書類、売却時の税金について

1.マンションを相続したときの基礎知識

マンションを相続した際はどのような流れになるのでしょうか。相続の流れは以下のようになります。

マンションを相続したときの流れ

マンションを相続したときの流れは下図の通りです。

※図が入る

相続では、最初に遺言書の有無を確認することから始めます。

遺言書があれば、遺言書に従って財産を分ける必要がありますが、遺言書がない場合、自分たちで話し合ってマンションを引き継ぐ人を決めることになります。

相続は借金などのマイナスの財産も対象となるため、プラスの資産とマイナスの負債を全て調べる必要があります。

相続税はマンション単体で計算されるものではなく、被相続人(死亡した人)の財産をすべて合算した上で計算されるため、マンションのようなプラスの資産からマイナスの負債まで全て調べてから決定されます。

また相続に関しては様々な期限があるので注意してください。

相続に関する期限

・相続開始があったことを知った日から3ヶ月以内に相続放棄の期限が訪れる

相続放棄とは、相続の権利を全て放棄すること

・相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内に準確定申告の期限が訪れる

準確定申告とは、被相続人が死亡した年の1月1日から死亡日までの所得に関する確定申告のこと。被相続人が毎年確定申告を行っていた場合には、準確定申告を行う必要があります。

・相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に相続税の申告と納付の期限が訪れる

相続税の計算方法

相続税は、被相続人(死亡した人)が残した全ての資産のうち、基礎控除額を超えた分に課税が行われます。

課税対象の遺産総額の求め方は以下の通りです。

課税対象の遺産総額 = 課税価格 - 基礎控除額

基礎控除額の計算方法は以下の通りです。

基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数

上記でも述べた通り「マンションを相続しても、マンション単体では相続税は求められない」という点がポイントです。

尚、日本人の92%程度の人は相続税が課税されないため、相続税は一部の資産家以外ほとんどの人が発生しないというのが実態です。

都内の一等地に自宅を持っている人等でない限り、通常のサラリーマン家庭では相続税は発生することはあまりありません。

ひょっとしたら相続税が発生するかもしれないという不安のある方は、税理士に相談することをオススメします。

マンションの相続税評価額の計算方法

マンションの相続税評価額は、建物と土地で計算方法が決まっています。

  • 建物:固定資産税評価額
  • 土地:相続税路線価に基づいて計算した価額

建物に関しては、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。固定資産税評価額は、固定資産税納税通知書に記載されている価格のことです。

土地については相続税路線価に基づいて計算した価額となります。

ただし、マンションの場合、「相続税路線価に基づいて土地の評価額を求める方法」は一般の方にはかなり難しいので、ここでは簡易に求められるマンションの土地の相続税評価額の求め方を紹介します。

土地の相続税評価額や固定資産税評価額には、価格に関連性があり以下が目安と鳴っています。

  • 相続税評価額は地価公示価格の80%程度
  • 固定資産税評価額は地価公示価格の70%程度

地価公示価格とは全国にある約26,000地点の地価公示ポイントにおける毎年1月1日時点の評価額のことです。

上記の関係より、固定資産税納税通知書に記載されている土地の固定資産税評価額から相続税評価額の概算を求めることが可能です。

具体的には以下のように計算します。

土地の相続税評価額 = 土地の固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 0.8

マンションの固定資産税納税通知書には、「マンションの土地全体の固定資産税評価額」が記載されていることが多いですが、全体の固定資産税評価額となっている場合は、全体の価格に敷地権割合(登記簿謄本に記載されている割合)を乗じて個々のマンションの土地の価格を求めます。

敷地権割合を使った場合の相続税評価額の求め方は以下のようになります。

土地の相続税評価額 = マンション全体の土地の固定資産税評価額 × 敷地権割合÷ 0.7 × 0.8

尚、上記で求めた土地の相続税評価額はあくまでも概算値のため、正確に求めたい場合には、税理士に相談するようにしてください。

2個目のh2の前

2.相続マンションは売却した方が良い3つの理由

マンションを相続した際には、「誰かが住む」「賃貸に出す」「売却する」など、様々な選択肢があります。

「駅から徒歩1,2分で賃貸に向いている」ケースなどもありますが、筆者は基本的に売却が良いと考えています。

ここでは「相続マンションは基本的には売却した方が良い理由」について解説します。

売却が良い理由1.マンションは建て替えが難しい

マンションは戸建てと異なり、基本的に将来の建て替えが極めて難しいため、売却することをオススメします。

戸建ては建て替えが可能なため、2~3代に渡って引き継ぐことのできる財産ですが、一方マンションは実質的に建て替えが難しく、朽ち果てるまで持たざるを得ない財産です。

朽ち果てて本当に売れなくなってしまう前に、相続したマンションが古い場合はすぐにでも売ってしまった方が良いでしょう。

ただし、駅から徒歩5分以内の立地だったり、築10年以内のマンションであれば資産性が高いため、「賃貸に出す」という選択肢も検討できます。

売却が良い理由2.戸建てに比べ、維持費が高い

マンションは、戸建てに比べると固定の維持費が高く「管理費」「修繕積立金」など、戸建てにはない維持費がかかります。これも相続したら早く売ってしまった方が良い理由の一つです。

またこの維持費は、マンションの相続後、相続人同士が揉めごとを引き起こすケースもあるので、注意しましょう。

売却が良い理由3.全体の管理の状態が悪くなる可能性がある

マンションは古くなると全体の管理の状態が悪くなる可能性がありますが、古いマンションの中には、相続人が管理費及び修繕積立金を払わない住戸が増えている物件が存在します。

そのような人のせいで管理費及び修繕積立金が不足してくると、そのうち、マンション全体の管理の状態が悪くなります。

その結果、全体の管理の悪いマンションは、「住みにくく」「貸しにくく」「売りにくい物件」となってしまうのです。

このようなトラブルは、自分の未払いによって起こるわけではないので防ぐのが難しいもの。

それでもマンション全体の価値の低下につながるので、まずは管理費の未納などが無いかもよく調べましょう。

そもそも「賃貸にすべきか?売却すべきか?」と考える際には、こちらの記事を参考にしてください。

相続したマンションは売却と賃貸のどちらにすべき?判断ポイントを解説

マンションを相続した人の中には、売却すべきか・賃貸すべきか迷っている方も多いのではないでしょうか。 マンションは、立地条 ...

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賃貸にするか売却するかを決める際に、「実際に今どれくらいの価格で売れるのか」というのはとても重要な情報です。

まずは2,3分で終わる一括査定で、相続物件の価格をしっかり把握しましょう。

その価格によっても賃貸が良いか売却が良いかが変わる可能性があります。

3.相続物件を売却する時の流れ

それでは実際に、相続したマンションの売却までの流れと具体的な手続きの方法(書類など)を説明します。

相続したマンションを売却するときの流れ

相続したマンションを売却する際には、ただのマンション売却と異なりまず名義変更から始まります。流れは以下の通りです。

 

1.名義変更

相続したマンションを売却するには、名義変更が必要です。

「法定相続」「遺言」「遺産分割協議」のいずれかによって名義変更を行います。

詳しくは上の章で紹介しているので、該当箇所をよく理解してください。

2.価格査定

名義変更が終わったら価格査定です。

法定相続で売却する場合、共有物件ですので売却には共有者全員の同意が必要となります。

相続人全員が納得するためにも、価格査定は複数の不動産会社に依頼し、納得のいく形で売却活動をスタートさせることがポイントです。

3.媒介契約の締結

依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約(不動産会社に依頼する仲介の契約のこと)を締結します。

相続したマンションを売却するときの媒介契約は、複数の不動産会社に同時に依頼できる一般媒介契約がオススメです。

4.売却活動の開始

媒介契約を締結の後、売却活動が始まります。

複数の不動産会社が同時並行に売却をスタートさせるため、競争原理が働き、早く高く売ることができるようになります。

ここまでが、相続したマンションを売却するまでの流れです。ご理解頂けましたか?

不動産会社に支払う仲介手数料は成功報酬ですので、複数の不動産会社に売却を依頼しても、支払先は売却を決めてくれた1社のみなり、売主にほとんどデメリットはありません。

マンションの売却は、買主が見つかるまで3ヶ月程度かかるのが一般的で、売買契約締結から引渡までは1ヶ月程度の期間を空けます。

トータルとして6ヶ月程度の時間がかかりますので、余裕をもって売却活動を始めるようにしてください。

様々なケースで異なる名義変更の必要書類

上でも述べたように、相続したマンションを売却する際にはまず最初に名義変更が必要となります。

分割の仕方によって必要書類は異なるため、それぞれのケース別に必要な書類を解説します。

法定相続する場合の必要書類

法定相続とは、「法定相続割合によって共有のまま不動産を保有する分割方法のこと」を指します。

法定相続で共有のまま売却すれば、売却で得た現金を法定相続分で分けることができます。

法定相続のメリット

  • メリット1 現金は1円単位で分けることができるため、相続人間で不平等が発生しない
    ※遺産を相続人間で平等に分けたい場合には、法定相続によって共有のまま売却することが最もオススメの方法となります。
  • メリット2 遺産分割協議書の作成費用も不要となるため、手間もコストも省ける

法定相続による名義変更の際に必要な書類

定相続による名義変更の必要書類は以下の通りです。

  • 被相続人の10歳前後から死亡に至るまでの継続した全ての戸籍謄本
  • 被相続人の除住民票
  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 相続人全員の住民票
  • 固定資産税評価証明書
  • 相続関係説明図(任意)

共有物件は、売却するには共有者全員の同意が必要で、売買契約書にも共有者全員が売主として署名押印を行うことになります。

遺言書がある場合の必要書類

遺言書がある場合は、遺言書に従って財産を分割します。遺言書がある場合の名義変更の必要書類は以下の通りです。

遺言による名義変更の必要書類

  • 遺言証書
  • 遺言者の死亡事項の記載のある除籍謄本
  • 遺言により相続する相続人の住民票
  • 固定資産税評価証明書
  • 受遺者の戸籍謄本
  • 相続関係説明図(任意)

遺言書が自筆遺言の場合には、法務局に提出する前に、家庭裁判所による検認が必要となります。

※検認とは、家庭裁判所による遺言書の存在および内容のチェックのこと

自筆遺言が封印されている場合開封は家庭裁判所で行い、それ以外で開封すると過料の制裁がありますので、ご注意ください。

遺産分割協議をする場合の必要書類

遺産分割協議※によって分割を行う場合は、遺産分割協議書(遺産分割協議で決めた内容を記載した書面)が必要になります。

※遺産分割協議とは、相続人間で遺産の分け方を決める話し合いのことで、「遺言書がなく法定相続以外の方法で分割したい場合」や「遺言書があっても遺言書とは異なる方法で分割したい場合」に遺産分割協議を行います。

ちなみに遺産分割協議は、法律上、やらなければならないという義務は無いため、期限もありません。

また遺産分割協議書は司法書士等の専門家に作成を依頼することが一般的で、作成費用は遺産総額の0.5%~1%ほどが相場となっています。

遺産分割協議による名義変更の必要書類は以下の通りです。

【遺産分割協議による名義変更の必要書類】

  • 遺産分割協議書(相続人全員自署・実印押印・印鑑証明書添付)
  • 被相続人の10歳前後から死亡に至るまでの継続した全ての戸籍謄本
  • 被相続人の除住民票
  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 相続人全員の住民票
  • 固定資産税評価証明書
  • 相続関係説明図(任意)

遺産分割協議の成立には相続人全員の同意が条件となっており、遺産分割協議書には相続人全員の署名押印が必要です。

3.相続マンション売却時に使える税金の節税特例

相続したマンションを売却する場合、譲渡所得が発生すると税金が生じます。譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

一つ一つ用語を説明していきましょう。

譲渡価額は売却価額です。

取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。

減価償却とは、建物の価値を減少させていく会計上の手続きを指します。

譲渡費用は、仲介手数料や印紙税などの売却に直接要した費用です。

上記計算の結果譲渡所得がプラスなら税金が発生し、マイナスなら税金は発生しないことになります。

マンションは、税法上「居住用財産」と呼ばれ、売却する人のマイホームであれば節税できるいくつかの特例が存在します。

しかしながら、親が住んでいたマンションで、自分のマイホームでなければ居住用財産ではないため、居住用財産の節税特例は利用できないことなります。

ただし、相続税を納税した人であれば、「取得費加算の特例」という節税特例を利用することができます。

取得費加算の特例を利用したときの、譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 取得費に加算する相続税額 - 譲渡費用

取得費に加算する相続税額とは、以下の計算式でも求めます。

その者の相続税額その者の相続税の課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した財産の価額その者の相続税の課税価格+その者の債務控除額

取得費加算の特例を適用するための主な要件は以下の3つです。

  • その財産を取得した人に相続税が課税されていること
  • その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること
  • 相続や遺贈により財産を取得した者であること

詳しい要件に関しては、国税庁のホームページをご参照ください。

【国税庁HP】

No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

尚、一定の要件を満たす相続した物件には「3,000万円特別控除(通称、「相続空き家の3,000万円特別控除」)」という節税特例を適用できるケースがあります。

※相続空き家の3,000万円特別控除が利用できるのは「戸建て」のみであり、マンションは利用できません。

4.まずは複数社から見積もりを

様々なケースをご紹介しましたが、一番大切なことは「譲渡したマンションは一体いくら位の価値があるのか」ということを正確に把握することです。

その額によっても、売却するのか賃貸に出すのかも変わってくるので、まずは複数の会社から見積もりを取る「一括査定」で相場を把握しましょう。

マンション一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者もマンション一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこのマンション一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

所在地別地域毎のおすすめ

対象物件種別

おすすめポイント

物件所在地に応じたおすすめの使い方

不動産一括査定は、各社の特徴を活かして、複数社への査定依頼がおすすめです。

都心(東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良)の場合

一括査定サイトの他にも、売主専門の不動産仲介会社SRE不動産への相談がおすすめ

県庁所在地など比較的人口が多い都市の場合

すまいValueで大手へ、HOME4Uで地元密着から大手へ査定依頼することで漏れなくチェック

田舎など人口が少ない都市の場合

地方の提携企業も多いHOME4Uとイエウールの併用使いがおすすめ

査定対象の物件種別を比較

  • ◎特化してる
  • ○対応している
  • △要相談
  • ×対応していない
サイト名戸建マンション土地投資物件農地
○○○△△
○○○△△
○○○△○
○○○○×
○○○××
×◎×××
○○○△○
○○○△△
サイト名戸建マンション土地投資物件農地

提携会社数・特徴

サイト名提携会社数特徴公式サイト
大手不動産6社
※小田急不動産、住友不動産販売、野村の仲介、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、三井のリハウス
・大手不動産6社にまとめて査定依頼できる
※この6社に依頼できるのはすまいValueのみ
公式サイト
1,300社以上・NTTグループで安心、実績も抜群
・フリーダイヤルの相談窓口あり
・大手、中堅、地域密着の会社にバランスよく依頼できる
公式サイト
1,600社以上・地方や田舎に強い公式サイト
1,800社以上・匿名査定対応
・地方含めて対応エリアが広い
公式サイト
2,000店舗以上・不動産メディア認知度No.1
・最大10社から一括査定可能
・不動産会社の特徴で選べる
公式サイト
2,500店舗以上・マンションに特化
・賃貸も同時査定可能
公式サイト
1,700社以上・サポート体制が充実
・様々な物件種別に対応
公式サイト
約700社以上・収益物件に特化
・最大10社から一括査定可能
公式サイト

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
サイトオススメ度提携会社数同時依頼数運営開始机上査定備考欄
すまいValue すまいValue 大手6社6社2015年
HOME4U HOME4U 1,300社以上6社2001年
イエウール イエウール 1,600社以上6社2013年 
HOME'S HOME’S売却査定 1,800社以上6社2004年
リガイド RE-Guide 700社以上10社2006年
マンション.navi マンションナビ 2,500店舗以上9社2011年 
おうちダイレクト おうちダイレクト 大手~中小9社2018年 
イエイ イエイ 1,700社6社2007年

※備考欄があると、メール連絡要望などを伝えることが可能

4.まとめ

以上、相続したマンションの税金について書類や手続き方法など解説してきました。

相続税は被相続人(死亡した人)の遺産総額が基礎控除額を超える財産を保有しているときに課税されます。

相続したマンションは、「将来建て替えられない」、「維持費が高い」等の理由から売却した方が良く、その際には名義変更が必要ですが、必要書類は相続の仕方によって若干異なります。

また相続したマンションは、譲渡所得が発生すると税金が生じます。

相続税を納税した人であれば、取得費加算の特例という節税特例を利用することが可能です。

相続したマンションの売却について、名義変更が完了したら早速に査定から依頼してみましょう。

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