マンションで売却しにくい2LDKと売却しやすい3LDKの理由と対処方法

マンションで売却しにくい2LDKと売却しやすい3LDKの理由と対処方法

2LDKのマンションは売却しにくいと言われています。

一方、3LDKのマンションは比較的売却しやすい方です。

ただ、どちらにしても買主が何を求めているのかなどを知っておくと難なく売却することが可能なのです。

そこで今回の記事では、不動産鑑定士の筆者が

  • 2LDKと3LDKの買主が求めていること
  • どんなマンションでも高く売る方法

をお伝えしていきます。

少し前半の豆知識が長くなっております。

先に売却する方法を知りたい方は「5.売却しにくいマンションを高く売る方法」に進んでください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士

1.2LDKと3LDKのマンションはどういう人たちが購入するか

2LDKと3LDKの資産価値を考えるうえで、重要な部分は「誰が買うのか」という点です。

2LDKと3LDKでは明確にその需要者層が異なります。

2LDKを欲しがる人は2人暮らしの人

2LDKがぴったりな人

2LDKがぴったりな人のイメージ図

2LDKは広さとしては40~50㎡が中心。

2LDKのマンションは、1人で住むには広過ぎ、3~4人の家族で住むには狭過ぎます。

2LDKは2人で住むサイズとしてはちょうど良いサイズになります。

2LDKの中心需要者は、主に下記のような人たちです。

  • 30代後半以降の独身女性
  • 子育て終了後の老夫婦
  • 子供を作らないと決めているDINKS(共働きで子供を持たない夫婦)

独身女性は単身ですが、狭いワンルームには住みたくないという人が多く、少し広い2LDKを好みます。

2人世帯というと、新婚カップルというイメージがあります。

ただし、新婚カップルは家族が増える可能性があるため、ローンを抱えてまで2LDKを買う人は少ないです。

新婚カップルであれば2LDKを賃貸するか、3LDKのマンションを購入します。

また30代後半以降の独身女性や、子育て終了後の老夫婦、子供を作らないと決めているDINKSといった人たちは、必ずしも2LDKを購入する必要はありません。

賃貸を選択しても構わない人たち。

そのため2LDKを購入するという人たちは、かなり少数派に限られることになり、基本的には需要が低いと言わざるを得ません。

3LDKを欲しがる人はファミリー層

3LDKがぴったりな人のイメージ図

3LDKがぴったりな人のイメージ図

一方で、3LDKは広さとしては65~80㎡が中心。

3LDKのマンションは、ファミリー層が住むにはちょうど良いサイズです。

3LDKの中心需要者は、下記のような人たちです。

  • ファミリー
  • 新婚

これらの人たちは子供が生まれたタイミングや、結婚を機会にマンションを購入する人たちが多く、需要も明確にあります。

またファミリータイプは賃貸を選択してしまうと、家賃が高過ぎるため、購入を選択する人が必然的に増えていきます。

そのため3LDKのマンション購入は、2LDKと比較すると強い動機があり、需要者層も圧倒的に多いのです。

以上、ここまで2LDKと3LDKの需要者層について見てきました。

それでは次に気になる資産価値はどちらが高いかについて紹介します。

2.資産価値は2LDKと3LDKでどちらが高い?

資産価値は間取りだけでは決まらない

同じ立地、同じ建物仕様を前提とすると、売却のしやすさだけを前提に考えれば、3LDKの方が売却はしやすいです。

つまり資産価値も3LDKの方が高いと言えます。

しかしながら、資産価値は単純に間取りだけでは決まりません。

例えば駅前立地のマンションの2LDKと駅から20分以上離れた3LDKのマンションであれば、当然ながら駅前立地のマンションの2LDKの方が売却しやすくなります。

特に2LDKの中心需要者である30代後半以降の独身女性や、子育て終了後の老夫婦、もしくは子供を作らないと決めているDINKSという購買層は利便性の高い立地のマンションを好みます。

駅に近く、周囲に商業施設も充実しており、アーバンライフが楽しめるようなマンションであれば2LDKの人気は高いです。

総額の値ごろ感も重要な要素となる

アーバンライフが楽しめるようなマンションは、ファミリータイプだと高過ぎます。

値ごろ感のある2LDKには人気が集中し、3LDKのマンションと遜色なく売却も可能です。

一方で、駅から20分以上も離れたところにあるようなマンションの2LDKは、極端に人気が劣ります。

このようなエリアのマンションはファミリー層が値ごろ感を求めて3LDKを購入したがるため、立地の悪いマンションほど2LDKの資産価値は下がってしまうのです。

以上、ここまで資産価値はどちらが高いかについて見てきました。

それでは次に意外と人気の「2LDK+S」について見ていきます。

3.意外と人気の2LDK+Sとは

マンションの中に、見た目の間取りは3LDKなのですが、表示が2LDK+Sとされているような物件を見かけます。

Sとはサービスルームの略で「納戸」のこと

マンションの間取り

マンションの間取り

他にも3SLDKという表示もありますが、このSも納戸です。

部屋表示には採光が必要

一般にSの納戸とは上図のBタイプの赤い部分の部屋を指します。

建築基準法上、住居の部屋は窓により採光を設けなければなりません。

同じ間取りでも、角部屋にあたるAタイプやCタイプの間取りは、全ての部屋に窓を設けることができるため、採光を取ることが可能。

一方で、中間に位置するBタイプの間取りでは赤い部分の部屋だけ窓を設けることができず、「部屋」として表示することができません。

そこで赤い部分の部屋は建築基準法では納戸扱いとなります。

このため、同じ3LDKとして使える間取りであってもBタイプの部屋は2LDK+Sとしか表示できないというわけです。

価格は安いが使い勝手は同じ

一般消費者はS部屋の理解が低く、同じ間取りであっても3LDKよりも2LDK+Sの方が価格は下がってしまうのが実情。

特にこの差は新築分譲時に最も顕著に現れます。

しかしながら、2LDK+Sは、実際3LDKとほとんど使い勝手が変わらないため、安く購入できてお得です。

また中古マンションとしての売却時は、新築時ほど3LDKとの価格差がつきません。

安く購入できて、売却時は他の3LDKの部屋とほとんど遜色のない価格で売却できるのが2LDK+Sの特徴です。

売却を考えると、安く購入できる2LDK+Sは、実はお得な物件と言えるのです。

以上、ここまで意外とオススメ2LDK+Sについて見てきました。

それでは次に気になる間取り以外のアピールポイントであるWICについて見ていきましょう。

4.間取り以外のアピールポイントWICとは

WICとはウォークインクローゼット(Walk in Closet)の略

単なるクローゼットではなく、歩いては入れる広さのクローゼットという意味になります。

下図のような青い部分でWICと表示されているところがウォークインクローゼットになります。

マンションのウィークポイントは収納量

一般的に、マンションの最大の弱点は収納量の少なさにあります。

収納量は特に部屋が小さければ小さいほど、少なくなります。

3LDKよりも2LDKの方が収納量は低く、2LDKがさらに人気を落とす原因の一つでもあります。

そんな中、ただのクローゼットではなく、ウォークインクローゼットがついている2LDKであれば、資産価値は高まります。

中古マンションでもWIC付の2LDKであれば、ただの2LDKよりも売却はしやすいです。

もちろん3LDKであっても、普通の3LDKよりはWIC付の3LDKの方がより高く売却できます。

なんちゃってウォークインクローゼットには要注意

最近ではマンション開発ディベロッパーもWICの重要性を理解しており、新しい物件はWIC付の物件が増えてきました。

それでも敷地に余裕がない物件などは、WICを作ることのできないマンションはまだまだたくさんあります。

またウォークインと言っておきながら、実際には全く中を歩けない「なんちゃってウォークインクローゼット」があるので注意が必要。

WICと記載があったら、購入時に、実際に中を歩けるかどうかをチェックするのが良いでしょう。

納戸とウォークインクローゼットの違い

納戸とウォークインクローゼットについて説明してきましたが、それぞれの違いについて表形式で整理してみました。

名前環境収納する物
納戸・天井高が低い(立って歩けない)
・窓がない
・換気がない
・居室ではないためコンセントがない
・大型家具も置ける広さはある
・階段下に造ることも可能
・滅多に使わない物
・大型家具
・季節家電
・布団
・本
ウォークインクローゼット・人が立って歩けるスペースがある
・3畳ほどの広さがある
・窓や換気をつけることもできる
・エアコンや照明も設置できる
・頻繁に使うもの
・大型家具
・季節家電
・布団
・衣類
・本

納戸もウォークインクローゼットも一定の広さはありますが、ウォークインクローゼットの方が使い勝手は良いです。

次に売却しにくいマンションを高く売る方法についてご紹介します。

5.売却しにくいマンションを高く売る方法

売却しにくいと言われているマンションも実際には高く売れることがほとんど。

高く売れないと言っている人のほとんどが不動産会社選びに失敗しています。

しっかりとマンションの特徴や強みが分かっている不動産会社に依頼をする必要があります。

そして、それがカンタンにできるのがマンション一括査定。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

一括査定を使うと、マンションの強い不動産会社が自動的に見つかります。

一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

マンション一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者もマンション一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこのマンション一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

所在地別地域毎のおすすめ

対象物件種別

おすすめポイント

物件所在地に応じたおすすめの使い方

不動産一括査定は、各社の特徴を活かして、複数社への査定依頼がおすすめです。

都心(東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良)の場合

一括査定サイトの他にも、売主専門の不動産仲介会社SRE不動産への相談がおすすめ

県庁所在地など比較的人口が多い都市の場合

すまいValueで大手へ、HOME4Uで地元密着から大手へ査定依頼することで漏れなくチェック

田舎など人口が少ない都市の場合

地方の提携企業も多いHOME4Uとイエウールの併用使いがおすすめ

査定対象の物件種別を比較

  • ◎特化してる
  • ○対応している
  • △要相談
  • ×対応していない
サイト名戸建マンション土地投資物件農地
○○○△△
○○○△△
○○○△○
○○○○×
○○○××
×◎×××
○○○△○
○○○△△
サイト名戸建マンション土地投資物件農地

提携会社数・特徴

サイト名提携会社数特徴公式サイト
大手不動産6社
※小田急不動産、住友不動産販売、野村の仲介、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、三井のリハウス
・大手不動産6社にまとめて査定依頼できる
※この6社に依頼できるのはすまいValueのみ
公式サイト
1,300社以上・NTTグループで安心、実績も抜群
・フリーダイヤルの相談窓口あり
・大手、中堅、地域密着の会社にバランスよく依頼できる
公式サイト
1,600社以上・地方や田舎に強い公式サイト
1,800社以上・匿名査定対応
・地方含めて対応エリアが広い
公式サイト
2,000店舗以上・不動産メディア認知度No.1
・最大10社から一括査定可能
・不動産会社の特徴で選べる
公式サイト
2,500店舗以上・マンションに特化
・賃貸も同時査定可能
公式サイト
1,700社以上・サポート体制が充実
・様々な物件種別に対応
公式サイト
約700社以上・収益物件に特化
・最大10社から一括査定可能
公式サイト

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
サイトオススメ度提携会社数同時依頼数運営開始机上査定備考欄
すまいValue すまいValue 大手6社6社2015年
HOME4U HOME4U 1,300社以上6社2001年
イエウール イエウール 1,600社以上6社2013年 
HOME'S HOME’S売却査定 1,800社以上6社2004年
リガイド RE-Guide 700社以上10社2006年
マンション.navi マンションナビ 2,500店舗以上9社2011年 
おうちダイレクト おうちダイレクト 大手~中小9社2018年 
イエイ イエイ 1,700社6社2007年

※備考欄があると、メール連絡要望などを伝えることが可能

一括査定は下記記事でさらに詳しく解説しています。

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まとめ

マンションで売却しにくい2LDKと売却しやすい3LDKの理由と対処方法について見てきました。

基本的には2LDKの方が3LDKよりも売却はしにくいです。

しかしながら、立地が良く、WICが備わっているような物件では、十分に資産価値があり、売却しやすい物件となります。

不動産会社によっては、うまいこと売却をスムーズにしてくれるところもあります。

一括査定の 「 すまいValue 」「 HOME4U などを利用してみることをオススメします。

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