マンションの売却でエアコンは外すべき?そのまま残しておく場合の注意点

マンションの売却でエアコンは外すべき?残しておく場合の注意点

マンションを売却しようとすると、今まで考えもしなかったようなことが気になりに始めます。

例えば、マンション購入した後に家電量販店で買ったエアコンの取扱です。

エアコンは、マンションにピッタリくっついてしまっていますが、「これは果たして売り物なのだろうか」という些細な疑問が沸き始めるのです。

エアコンが気になりだしたら、照明器具やウォシュレット等、全ての後付け設備が気になり始めます。

一体、どこからどこまでが売り物のマンションで、どこからどこまでが売り物ではないのでしょうか。

そこで今回の記事ではマンション売却時の「エアコン」についてフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたはマンションの売却でエアコンを置いていくかべきか外すべきかについて判断できるようになります。

本記事のポイントまとめ

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士

1.不動産にエアコンは含まれない

まず最初に「不動産」というのは何かについてお伝えします。結論から先に話してしまうと、不動産にエアコンは含まれません。

不動産とは土地と建物・構築物を指す

マンションを売却する際、あなたが売却するものは不動産です。不動産とは何でしょうか。

  • 不動産とは土地とその定着物
  • 定着物とは建物や構築物

マンションであれば、マンションの土地と建物の専有部分が売却対象となります。

またマンションの場合、集会所や駐車場などの共用部分の共用持分も所有している場合もあり、共用部分の共有持分も売却対象となります。

動産とは動かせる資産のこと

一方で、不動産と対になる言葉としては、動産があります。

動産は動かせる資産のこと

家の中のソファーやテレビ等は動産に該当しますので、不動産売却の対象とはなりません。

しかしながら、はっきりしないのがエアコンです。

エアコンは動かせると言えば動かせますが、動かせないと言っても間違いではないでしょう。

エアコンのような造作物も不動産売却の対象外

エアコンなどは、造作物と表現されます。

造作物は後から付けることができ、後から外せることが可能です。

そのため後から外せるエアコンについては、売却対象から外すことは可能です。

特にエアコンや照明器具などは、マンション購入後に後から自分で買い足した人も多いはず。

机やパソコンなどとの他の家財道具と同様に、引越し先の家で使えるものです。

エアコンは、基本的に他の家具と同様に考えれば良いのです。

希に、モデルルームだった部屋を家具付きで購入している方もいます。

このような方も、エアコンや家具はディベロッパーからの売却対象ではなく、無償譲渡(プレゼント)の扱いとなっているはずです。

この場合も売買する不動産とは別の資産であるということになります。

イメージすべきは昔の賃貸アパート

エアコンを残すべきか外すべきかで迷うのは、最近の賃貸アパートの傾向も影響していると考えられます。

最近の賃貸アパートは空室対策の一環で最初からエアコンが付いている物件が増えてきました。

エアコンが備え付けの物件の場合は、エアコンの所有権はアパートの大家側にあります。

このような賃貸アパートでは、退去時はエアコンを残すことが通常です。

ところが20年以上前の賃貸アパートや賃貸マンションは、エアコンは借りる人(借手)がつけることが当たり前でした。

そのため、エアコンは借手である賃借人が所有権を有しており、部屋の退去時はエアコンを外した形で退去していました。

マンションの売却もこれと同じです。

自分たちの所有物であるエアコンは外した形で売却するのが基本です。

イメージするのは、昔の賃貸アパートの退去時の状態だと思ってください。

以上、ここまで不動産とは何かについて見てきました。

それでは次に気になるエアコンを置いていくかべきか外すべきかの判断方法について見ていきましょう。

2.エアコンを置いていくかべきか外すべきかの判断方法

結論からすると、エアコンは置いていかなければならないものか、外さなければならないものかについては、決りはありません。

これは、買主との話し合いで決めることです。

売買条件の1つだと考えてください。

売主の方も引越し先の部屋の大きさが違うため、取り外して持って行ってもしょうがないという場合もあります。

取り外して処分すると、自治体によっては処分費用がかかるため、できればそのまま残しておきたいというニーズがあります。

つまり「捨てるのが面倒だから置いていきたい」というケースです。

一方で、買主の方もエアコンが最初から付いていると、わざわざ買わなくて済むため、ありがたいと思うような方もいます。

特にエアコン付きの賃貸マンションから引っ越してくるような人は、エアコンを持っていません。

エアコン付きの賃貸マンションと同じ感覚で、最初からエアコン付きであれば、ラッキーと感じる買主もいるかもしれません。

売主と買主でお互いに利害が一致すればエアコンは残す

このように、売主と買主でお互いに利害が一致し合意すれば、エアコンは残すということになります。

エアコンの所有権は売主にあるため、売主がエアコンを外すと言っても基本的には買主は文句を言えません。

エアコンを捨てる代わりに置いていきたい場合は「エアコンもそのままお付けしましょうか?」といかにも親切な感じで申出をした上で、残してあげることが良いでしょう。

エアコンを残すかどうかは買主との取り決め次第です。

以上、ここまでエアコンを置いていくかべきか外すべきかの判断方法について見てきました。

それでは次にエアコンを残す場合の対応方法について見ていきましょう。

3.エアコンを残す場合の対応方法

エアコンを残したい場合は、その旨を不動産会社に申し出てください。

不動産会社は買主にどのような設備が残っているかを示すための設備表を作成します。

付帯設備表

付帯設備表(サンプル)

設備表にはエアコンの他、照明器具や後付けのTVインターフォン、カーテン、BS等の衛星アンテナ、造作した食器棚や下足棚なども記載の対象となります。

戸建の場合には、さらに庭木や庭石、門、物干し、カーポートなども記載事項です。

設備表に記載されること

設備事項に記載する設備は、まず残すか残さないかを決めます。

そして残す場合には、きちんと作動するものかどうかもあらかじめ記載します。

動作不良については、設備表できちんと明確化しておくことが重要。

動くと思っていた設備が、動かないと後からトラブルの原因となります。

「スイッチが接触不調のときがある」や「一部破損している」などについては、明確に記載して、買主が了解の上で引渡すようにしましょう。

以上、ここまでエアコンを残す場合の対応方法について見てきました。

それでは次にエアコン等の設備を残す場合の契約書に記載すべき事項についてご紹介いたします。

4.【要注意】契約書への記載事項

エアコン等の設備を残す場合、注意しなければならないことは「後で壊れる可能性が大きい」ということを前提に売却を行うということです。

家電でしかも中古品を渡すことになるため、壊れる可能性は大きいはずです。

そのため、契約書の中には、必ず設備の引渡に関する条文を入れてください。

売買契約書には、必ず設備表を添付します。

その上で、売買契約書には以下のような条文を記載します。

(付帯設備の引渡)

第○○条 
1 売主は、別紙設備表の設備のうち「有」と記したものを、本物件引渡と同時に買主に引渡す。
2 前項の設備表については、第△△条(瑕疵担保責任)の規定は適用されないものとする。

個人の方が中古マンションを売却する場合、瑕疵担保については売主・買主合意の上で瑕疵担保責任を全部または一部免責(売主側が責任を負わないように)することができます。

売買などの有償契約において、その目的物件に、一般の人では簡単に発見できないような瑕疵 (欠陥) があった場合、売主などの引渡し義務者が、買主などの権利者に対して負わねばならない担保責任のこと。
引用元:コトバンク

ただし、設備については、特に壊れやすいため、別の条項を用いて、瑕疵担保責任は免責されることを明文化しておくことが必要となります。

不動産売却の瑕疵担保責任については下記記事で詳しく解説しています。

不動産を売却するなら知っておきたい瑕疵担保責任の内容と注意点
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5.マンションをスムーズに高く売るなら信頼できる不動産会社を探す

信頼できる不動産会社を見つける

不動産売却で大事なことは、「信頼できる不動産会社を探せるか」。

不動産会社によって、得意としている不動産も異なりますし、この地域は得意・不得意などあります。

中には売却金額に数百万、数千万の差が出ることも。

ただ、あなただけの力でそのような不動産会社に出会えることは難しいと思います。

不動産会社を1社1社回って話を聞いていても、逆に迷うことになり時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス(サイト)」です。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

えぇぇ!!!こんな便利なサービスがあるんですね!
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒

不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  • 【1都3県・大阪・兵庫・京都・奈良】売主専門の数少ない不動産会社「 SRE不動産(※旧ソニー不動産)
  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

まとめ

マンションの売却でエアコンを置いていくかべきか外すべきかについてみてきました。

エアコンを残すべきかどうかは、買主との取り決め事項であり、壊れやすいものを残していくという意識を持っておくことが重要です。

壊れた場合に、売主に責任が発生しないように、売買契約書や設備表できちんと整理した上で、エアコンを残しましょう。

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