マンションは売却すべきか賃貸すべきかを悩んでいるあなたへの処方箋

マンションは売却すべきか賃貸すべきかを悩んでいるあなたへの処方箋

マンションを持っている方が、仕事の都合や家庭の事業などにより、引越しせざるをえなくなった際、選択肢としては「売却」か「賃貸(誰かにマンションを貸す)」のどちらかが一般的です。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • マンションが余るけど売却した方がいいのか、賃貸にしたほうがいいのか判断が難しい
  • 海外転勤など、また戻ってくる可能性がある場合はどうするのがベストなのか
  • 賃貸の場合はリフォームした方がいいのかどうか

マンションを貸すべきか、売るべきかは、本当に悩ましいところ。

売っても大した金額にならないのではないか、貸すのは面倒臭いのではないか等々、悩みは人それぞれでしょう。

また海外や地方への転勤が決まった人なども売るべきか、貸すべきか悩ましい部分です。

そこで今回の記事ではマンションの「売却か賃貸か」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことで、あなたがマンションを売るべきか、貸すべきか判断をすることができることを約束します。

1.マンションを賃貸するか売却するかの判断基準

まず最初に不動産の価値について考えてみましょう。こちらを読んでおけば、理解が早まるでしょう。

元本と果実の相関関係

不動産は売ってもお金になりますし、貸してもお金になります。

売却した時の価格は、不動産の元本としての価値があり、賃貸した時の賃料は、不動産の果実としての価値があります。

この元本と果実の間には相関関係があり、元本が高ければ果実も高くなり、果実も高ければ元本も高くなります。

賃料が高いということは、立地の良い物件になります。

立地の良い物件は、賃料が高く、売却価格も高くなります。

立地の良い物件は、貸しやすく、売りやすい不動産であり、資産価値が高いです。

一方で、立地の悪い物件は、貸しにくく、売りにくい不動産であり、資産価値も低くなります。

相対的に賃貸の方が難易度は高い

賃料と価格は相関関係にあるものの、売却よりも賃貸の方が、立地が限定的という性質を持っています。

例えば、駅から徒歩20分程度の物件では、買主は見つかっても、借主はなかなか見つけることができません。

駅から遠い物件は、難易度が賃貸の方が売却よりも高くなります。

駅から遠い物件は、賃貸で貸そうとしても、苦戦します。賃料も安く、空室率も高まるため、賃貸経営をするには難しい物件となります。

目安としては駅から徒歩10分以上の物件は売却の方が効率的

1つの目安としては、駅から徒歩10分以上の物件であれば、売却を優先的に進めた方が効率的です。

賃貸が上手く行く物件のエリアは狭く、全般的に賃貸の方が売却よりも難易度が高いと言えるでしょう。

以上、ここまで不動産の元本と果実の2つの価値について見てきました。

それでは次に気になる海外転勤等で一時的に貸したい場合について見ていきます。

2.海外転勤等で一時的に貸したい場合

この章では海外転勤等で一時的に貸したい場合について考えてみます。

普通借家と定期借家について

マンションを賃貸に貸す場合、注意点があります。

通常、マンションの賃貸借契約は普通借家契約と言われる契約形態で締結されます。

普通借家契約においても賃貸借の契約期間がありますが、契約期間を過ぎると、更新されるのが通常です。

普通借家契約は、借手の立場が守られているため、貸手から解約を申し入れても、通常は解約できません。

仮に貸手から中途解約ができると契約条文に記載されていても、その契約は無効になります。

普通借家契約では、貸手から中途で解約を申し入れる場合、逆に立退料を支払うことになります。

貸手からの解約は、賃貸人がマンションを必要とする理由(正当事由)がないとできないのですが、この正当事由はなかなか認められないのが通常です。

海外転勤から戻ってきても、借手を立ち退かすことができず、自分が別の場所に住まなければならない事態も発生するため注意が必要です。

一時的に貸したい場合は、定期借家契約がオススメ

そのため、一時的にマンションを他人に貸したい場合は、定期借家契約で締結します。

定期借家契約とは、契約期間満了時に必ず契約が終了されるため、更新という概念がありません。

そのため2年間、海外転勤するため、その期間内だけマンションを貸したいという人に向いています。

定期借家では1年未満の契約期間も有効に認められるため、短期の契約でも可能となります。

定期借家の賃料相場は5~7割程度になってしまう

ただし、定期借家契約は、借手が契約終了時に期日通りに退去しなければならないため、借手にとっては不利な契約形態になります。

そのため、マンションのような住宅の定期借家契約では、賃料が相場の5~7割程度になってしまいます。

通常、賃料相場は普通借家契約を前提として成り立っている数字ですので、定期借家では相場通りの賃料で貸せないという点を知っておきましょう。

定期借家と普通借家の違いは下記記事でさらに詳しく解説しています。

定期借家と普通借家の違いと特徴・定期借家がお得な3つのケースとは?

あなたが店舗や住宅を借りよう、あるいは貸そうとする場合、重要視する条件は様々だと思います。 その際、普通借家と定期借家の ...

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以上、海外転勤等で一時的に貸したい場合について見てきました。

それでは次に気になる長期に貸したい場合について見ていきます。

3.マンションを長期で貸すメリットとコツ

長期に貸す場合は、これから賃貸経営を始めることになります。新たな副収入を得られることはとても魅力的です。

しかも自分が住んでいた物件であれば、ローン返済も相当進んでいるため、投資物件を新たに購入するよりも収益性は格段に高いはずです。

買い替え等で売却資金を頭金にする必要のない人であれば、資産運用の一つとして「貸す」ことを考えるのは良い選択肢です。

長期に貸す場合は、普通借家契約で構いません。

契約期間は2年が通常ですが、2年ごとに更新料収入も入ります。

最近ではあまり入居時の礼金を取れる物件はありませんが、立地の良い物件であれば、1ヶ月分の礼金を取っているところもあります。

敷金は2ヶ月程度が一般的ですが、敷金は預り金であるため、入居者が退去する時に返還します。

ちょっとしたリフォームで入居率アップ

賃貸の場合は、リフォームは行った方が良いです。

リフォームに関しては売却と考え方が異なります。

売却はリフォームしても無駄になってしまいますが、賃貸の場合は無駄にはなりません。

むしろある程度のリフォームがなされていないと、借手がなかなか見つからず、賃料や入居率が下がってしまいます。

交換をしておいた方がいいパーツ

賃貸に出す場合、クロスと畳の貼替、ウォシュレットの交換は必須です。

その他、余裕があればキッチンやバスなどの水回りの交換までしておくことが望ましいです。

キッチンの蛇口については、ステンレス製のシングルレバーの混合水詮に変更し、天板も人工大理石に変更すると、かなりの見映えがしてきます。

古いマンションでも、専有部がしっかりとリフォームされていれば、借手もつきやすくなります。

募集条件の緩和で入居率アップ

またリフォームにお金をかけられない場合は、募集条件を緩和するという手があります。

ペット可、外国人可などです。

最近ではクレジットカード払いを可する

最近では家賃の支払い方法をクレジットカード可にするという物件も増えています。

例えば楽天カードなどは、家賃の支払でもポイントが貯まるため、毎月10万円程度の支払を楽天カードで出来るようにすると、入居者はポイントがすぐに貯まるため、好評です。

貸手にとっては、クレジットカード会社への差引分の収入が減ってしまいますが、まだまだ取り入れているオーナーが少ないため、効果的な空室対策となっています。

ここまで長期に貸したい場合について見てきました。

最後に簡単な売却相場と賃料相場の調べ方について見ていきます。

4.マンション売却相場と賃料相場の調べ方

マンションを貸すべきか悩んでいる人は、逆に、マンションを売る必要のない人とも言えます。

売却の必要性がない場合、次に考えることは、いくらで貸せるかという点です。

マンションの所有者は固定資産税・都市計画税、保険料以外に、管理費と修繕積立金も支払っています。

諸経費以上の賃料、ローン返済額以上の賃料が取れるか確認を

これらの諸経費以上に賃料が取れるかどうか、まずは確認が必要です。

またローンの残債が残っている場合、毎月の返済額も加えて、さらに賃料が上回っているかが貸せる条件となります。

マンションを保有することによる諸経費よりも賃料が上回っていれば貸し、下回っているようであれば売却を選択するのが良いでしょう。

賃貸か売却を迷っている方は、「HOME’Sプライスマップ」の利用がオススメです。

https://www.homes.co.jp/price-map
https://www.homes.co.jp/price-map

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マンション名を入力するだけで、参考価格と参考賃料の両方が出てきます。

これであれば、売ったらいくらになるのか、貸したらいくらになるのか、一度に把握することが可能です。売却相場と賃料相場が両方分かるサイトは「HOME’Sプライスマップ」だけです。

価格と賃料ともに若干高めの数字が出てきますが、使いやすくとても便利です。試しに使ってみるのが良いでしょう。

最終的には不動産会社へ査定依頼をするのがオススメ

「HOME’Sプライスマップ」は相場観しか把握できないため、本格的に査定を行う際は、 イエウール などの一括査定サイトが便利。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

「HOME’Sプライスマップ」は数字が若干高いのが少し残念な部分です。

一括査定サイトなら、不動産会社と直接やり取りが可能です。

不動産会社によっては賃料も教えてくれますので、一括査定サイトを利用すると、リアルな売却額と賃料が見えてきます。

最終判断は一括査定サイトを利用してからでも遅くはありません。

一括査定サイトのオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  • 【1都3県・大阪・兵庫・京都・奈良】売主専門の数少ない不動産会社「 SRE不動産(※旧ソニー不動産)
  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

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5.まとめ

マンションを売却すべきか賃貸すべきか悩んでいるあなたへの処方箋について見てきました。

最終的にはきちんと価格と賃料を調べてからの判断が望ましいです。

一括査定で調査してみるのが良いでしょう。

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