公示地価とは?公的価格との関係や価格の決まり方・注意点

公示地価とは?公的価格との関係や価格の決まり方・注意点

公示地価とは、国が毎年、標準地と呼ばれる土地の価格を算定して公表している価格のこと

「公示地価」と表現する人もいますが、正式には「地価公示」と呼ばれ、その運用は「地価公示法」という法律に基づき行われています。 

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 公示地価とは何だろう?
  • 地価公示価格はどのようにして決まるのだろう?
  • 他にも都道府県地価調査とかあるけど、何が違うのだろう?

そこで今回の記事では「公示地価(地価公示)」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは地価公示のことを理解し、不動産の売買において地価公示を適切に参照できるようになります。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士

1.地価公示とは

地価公示とは、都市計画法に定める都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれる区域における標準地について、一定の基準日における当該標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定し、国が公示する価格

初めて聞く人は「地価公示」を「ん?、地下の工事のこと?」と思う方も多いのですが、「土地の価格を公に示す」ことを地価公示と呼んでいます。 

地価公示は、その正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、及び公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額の算定等に資し、もつて適正な地価の形成に寄与することを目的としています。 

地価公示は毎年1月1日を基準日として価格を公示しています。

1月1日時点の価格とは、実際に1月1日に売買されて価格ではなく、2名以上の不動産鑑定士によって鑑定評価が行われた土地の価格です。

不動産鑑定士とは、不動産の適正な価格を評価することができる国家資格者。 

標準地とは、一定のエリアの中で、「ここは標準的だ」と思われる土地を土地鑑定員会が定め、毎年、その標準地の価格を鑑定評価します。 

標準地の選定基準としては、大きさや形、接面道路等の条件が加味されます。

周辺街区の中で標準的な広さの土地で、長方形や正方形といったできるだけ整形な形の土地が選ばれます。 

また、逆に角地など道路の接面数が多いような特殊な土地は選ばれず、一面しか節していない中間画地と呼ばれる土地が選ばれます。 

日本で一番有名な銀座の山野楽器がある地価公示ポイントは、角地ではありません。

隣の和光本館ビルが銀座四丁目交差点の角地になります。 

地価公示の標準地は全国で約26,000地点存在します。

標準地は特に土地所有者の同意を得ることはなく選ばれるため、自分の土地が知らない間に標準値となっていることもあります。 

地価公示価格は、あくまでも鑑定評価額であり、標準地が地価公示価格とは全く異なる価格で取引されていることもあります。 

地価公示は国土交通省の運営サイトである「標準地・基準地検索システム~国土交通省地価公示・都道府県地価調査」で誰でも見ることが可能です。

試しに自分の土地の近くに地価公示ポイントがあるかどうか確認してみましょう。 

以上、ここまで地価公示について見てきました。

地価公示のような公的価格には、都道府県地価調査等の似たような公的価格があります。

2.公示地価と他の公的価格との違いや関係

では、国はなぜわざわざ毎年予算をかけて土地価格の調査をしているのでしょうか。

それは「税金と深く関係」しているため。 

土地の価格が関係してくる税金には、相続税や、固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税、といった各種税金があります。 

これらの税金は、相続税評価額や固定資産税評価額といった土地の評価額によって税額が決まります。 

実は相続税評価額や固定資産税評価額は、地価公示価格が基準となって価格が定められています。 

地価公示は適正な税金を公平に徴収するために、行わなければならない調査

地価公示と他の公的な評価額との関係をまとめると以下のようになります。  

公的評価額目的価格目線評価時点評価主体評価地点
地価公示取引の指標、公共事業の買収等時価相当毎年1月1日国土交通省全国約26,000ポイント
都道府県地価調査取引の指標、公共事業の買収等時価相当毎年7月1日都道府県全国約21,000ポイント
相続税路線価相続・贈与の評価地価公示の80%毎年1月1日国税庁全国路線価地区
固定資産税評価額固定資産税、登録免許税、不動産取得税等の基準地価公示の70%基準年(3年ごと)の毎年1月1日市町村課税対象土地全て

都道府県地価調査は、基本的には地価公示と同じです。

価格時点は7月1日であり、地価公示と半年時点がズレているだけです。 

地価公示の標準地のポイント数が約26,000ポイントしかないため、全国をくまなくカバーしきれていません。

そのため、地価公示では評価不足している部分を都道府県地価調査で補っているという関係にあります。

地価公示も都道府県地価調査も、時価相当額を価格目安としており、価格目線は基本的に同じです。 

一方で、相続税路線価については、地価公示および都道府県地価調査の80%が評価の目安となっています。

また固定資産税評価額については、地価公示および都道府県地価調査の70%が評価の目安です。 

土地価格が上がれば地価公示も上がり、連動して相続税路線価や固定資産税評価額も上がるという仕組みになっています。 

以上、ここまで他の公的価格との関係について見てきました。

地価公示は、毎年一番高い銀座の土地価格がニュースになります。

3.【興味本位】公示地価をランキングTOP5

地価公示は毎年3月頃に公表されますが、公表されると必ずニュースになります。 

ニュースには地価公示と言う言葉はあまり登場しませんが、「今年の一番高い土地価格は銀座4丁目にある山野楽器の土地です!」というようなニュースを聞いたことのある人も多いと思います。

これが地価公示のニュースです。 

平成31年1月1日における地価公示価格の全国トップ5ランキングは以下のようになります。

No.所在価格(円/㎡)
1東京都中央区銀座4丁目2番455,500,000円/㎡
2東京都中央区銀座5丁目103番1647,000,000円/㎡
3東京都中央区銀座2丁目2番19外40,600,000円/㎡
4東京都中央区銀座7丁目1番2外40,100,000円/㎡
5東京都千代田区丸の内2-4-135,700,000円/㎡

この価格は、あくまでも1㎡当たりの単価です。銀座の土地は1㎡買うだけでもマンションが買えてしまいます。

とてつもなく高い金額と言うことが分かります。 

ちなみに1位の「東京都中央区銀座4丁目2番4」は銀座4丁目交差点にある山野楽器の土地。 

銀座4丁目交差点とは、三越のある場所で、銀座と言ったら必ずテレビに映る場所になります。 

山野楽器は中間画地の土地なので、実は角地である三越や和光本館ビルといった土地の方がもっと高いことになります。

山野楽器の土地は全国で1番高い土地というわけではなく、標準地としては全国1位ということになります。 

以上、ここまで公示地価ランキングについて見てきました。

では公示地価はどのようにして決まるのでしょうか。

4.公示地価の決まり方

地価公示は、2人の不動産鑑定士により公正に価格が評価されます。

なぜ2人かというと、2人で行うことでチェック機能が働くからです。 

地価公示は税金を決定する重要な評価であるため、勝手に価格が決まらないようにチェック機能が働いています。 

地価公示価格を決めるには、「取引事例比較法」と「収益還元法」という2つの評価手法を用います。 

取引事例法

取引事例比較法とは、周辺の取引事例から、およそいくらの価格だろうと推定する方法

取引事例比較法のイメージ

取引事例比較法のイメージ

土地やマンションは基本的に取引事例比較法が使われています。

実際に筆者がマンションを売却するために「 すまいValue 」という一括査定サイト経由で三菱地所ハウスネットより価格を出してもらったのも取引事例比較法でした。

取引事例比較法の算出

取引事例比較法の算出

また収益還元法とは、この土地で賃貸事業を行ったらいくらで貸せるかという観点から求めた土地価格になります。

周辺の家賃や投資利回りから土地価格が決定されます。 

取引事例比較法は、市場性を考慮しています。

収益還元法

それに対し、収益還元法は収益性を考慮しています。 

市場性と収益性の2つを考慮した上で、「このくらいが適正価格だろう」という想定の下に評価額を決めるのです。 

不動産の鑑定評価とは、取引事例や賃貸事例といった状況証拠から価格を推定していきます。

あくまでも推定価格なので、実際の取引価格とは無関係です。 

例えば、売主に早く売却して現金化したいという特殊な事情がある場合には、地価公示とは無関係に安く売却されるということもあり得ます。 

不動産の査定方法については下記記事でさらに詳しく解説しています。

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以上、ここまで公示地価の決まり方について見てきました。

公示地価を参考にする際には、注意点があります。

5.公示地価を参考にする際の注意点

地価公示は、一応、時価相当額を目安として求めています。

そのため、地価公示価格は時価とも言うことができますが、実際には時価とかけ離れていることも良くあります。 

地価公示価格は、土地価格が上昇基調にあるときは、時価よりも安い傾向になり、下落基調にあるときは、時価よりも高くなっていることもあります。 

なぜそのようになるかと言うと、それは地価公示が税金の金額を求めるために評価されている価格だからです。

土地価格が上昇時に、地価公示価格も市場と合わせてグンと上げてしまうと、急激に税金が増えるため、納税者から批判の声が殺到します。 

一方で、土地価格が下落時に、地価公示価格も市場と合わせてグンと下げてしまうと、急激に税収が落ち込んでしまいます。

そのため、市場の動きにピッタリと合わせて、やたらと変動させることができないという事情を抱えているのが地価公示なのです。 

例えば、2021年7月時点では、市場の土地価格は上昇中です。

このような時期の地価公示は、市場価格よりも明らかに安いです。 

地価上昇時に地価公示価格を目安にして売却しようとすると、損をしてしまう可能性があります。 

一方で、バブル崩壊後は、地価公示価格ではなかなか土地を売却できない時代が続きました。

地価公示価格の80%程度である相続税路線価が指標となって取引されることも多くありました。 

地価下落時に地価公示価格を目安にして売却しようとすると、なかなか売れないという可能性があります。

このように、地価公示は税金を求めるために評価されているという「大人の事情」があるため、必ずしも時価を反映しているものではありません。 

土地価格の上昇や下落といった局面にあわせて、柔軟に見方を変えていく必要があるということが注意点になります。 

6.まとめ

公示地価と他の公的価格との関係や価格の決まり方、注意点を解説してきました。

地価公示は、主に税金を求めるための価格であり、あくまでも1つの参考に過ぎません。 

不動産を売却する際には、査定を取ってから売却の準備をすることをオススメします。

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