ワンルームマンションの売却時の注意点と高く売るための6つのポイント

コロナウイルス流行後のワンルームマンション売却

新型コロナウイルスの影響で延期になった東京オリンピックも2021年に開催予定されることからマンション価格はどんどん上がっています。

ただし、2021年9月現在、少し言われ始めているのが、そろそろマンション価格が暴落するのではないかということ。

ワンルームマンションのような投資家に人気な物件は、売却と購入を繰り返して資産を増やしていくことが成功モデルとなっています。

 「売って買って」を繰り返す不動産投資は、持ち続ける投資モデルよりも難易度が非常に高いです。

そして重要になってくるのが持っている物件を高く売ること。

極論、高く売れれば絶対に損をしないのです。

そこで今回の記事では、ワンルームマンションを損せずに売るための注意点と対策についてお伝えします。

すぐわかる!本記事の要点まとめ

  • 不動産バブルの今はワンルームマンションは絶好の売り時(金利が安い、マンション価格が高騰)
  • 収益物件の場合は、マイホーム売却と査定額の算出方法が異なる(少し低めの査定額になる傾向)
  • 【重要】収益物件に強い不動産会社に査定依頼をしないと損して売ることになる

収益物件に強い不動産会社が見つかる査定サイト

※詳細は「投資物件が得意な不動産会社に依頼すること」で説明しています。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士

1.新型コロナウイルス流行によるマンション価格への影響について

まず最初に新型コロナウイルス流行によるマンション価格への影響について解説します。

2020年4月~5月にかけては緊急事態宣言が発令されたことにより、不動産の取引件数と価格が一時的に大きく下がりました。

以下に、2019年7月から2020年6月までの首都圏の置けるマンションの取引件数と成約価格の推移を示します。

首都圏マンション価格とコロナの影響

出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「Market Watch 2020(令和2)年06月度

2020年4月~5月にかけて取引件数が大幅に減少したことにより、マンション価格も大きく下がりました。

しかしながら、緊急事態宣言が解除された2020年6月以降は、取引件数も回復し、価格も昨年と同水準まで上昇しています。

コロナによる影響は、2020年4月~5月だけの限定的な影響で留まり、マンションは再び売却しやすい状況に戻っている状況です。

新型コロナウイルス流行によるマンション価格の影響について見てきましたが、次にワンルームマンションの価格の決まり方についてお伝えします。

2.ワンルームマンションの価格の決まり方

ワンルームマンションの価格の決り方について解説します。

投資用ワンルームは「収益還元法」により算出

投資用ワンルームマンションは、収益還元法と呼ばれる計算方法によって価格が決まります。

収益還元法の計算式は以下の通りです。

収益価格 = 純収益 ÷ 利回り 

※純収益(NOI):年間の家賃収入から、固定資産税や管理費等の年間費用を控除した金額
※利回り:NOIに対して投資家が期待する利回り

です。

ワンルームマンションのNOI利回りは、4.5%~6.5%が一般的。

NOI利回りは、以下の式で求められます。

NOI利回り = 金利 + 不動産リスクプレミアム 

※不動産リスクプレミアムとは、投資家が不動産に対して感じるリスクを数値で表したもの

例えば金利が1%で、不動産リスクプレミアムが4%ならNOI利回りは5%ということになります。

不動産リスクプレミアムは、都市部の物件や築浅の物件の方が低くなります。

それに対して、地方の物件や築古の物件は高くなります。

  • 都市部の物件や築浅の物件:NOI利回りが低くなるため収益価格は高くなる
  • 地方の物件や築古の物件:NOI利回りが高くなるため収益価格は低くなる

自用のワンルームは「取引事例比較法」により算出

単身者が自分で住む用のワンルームの価格は取引事例比較法により価格が決まります。

いわゆる一般のマイホームを売るときの査定方法と同じ。

筆者がマイホームを売るときはいつも取引事例比較法により査定されています。

例えば、下記は三井のリハウスで自宅マンションを査定してもらった時の査定書。

三井のリハウスの取引事例

三井のリハウスの取引事例

取引事例比較法は、周辺の類似の自用ワンルームがいくらで売れているのかを参考に決める価格で比準価格と呼ばれます。

東京のように単身者が自用でワンルームを購入するようは地域では、自用のワンルームでも高く売れることがあります。

一方で、地方都市のように自用でワンルームを購入する人がほとんどいない地域では、自用としての価格は非常に低いです。

そのため、地方都市の場合、入居者を埋めてから投資用ワンルームとして売りに出した方が高く売れます。

地方都市で空室のままのワンルームは、非常に安くなるため、必ず入居者を埋めてから売却するようにしましょう。

不動産会社により直接買取の場合の価格

急ぎで売却する場合、買取という方法もあります。

買取とは不動産会社が転売を目的として下取り価格で買うこと

早く売りたい場合には、買取がオススメです。

ただし、買取価格が安くなってしまうのが欠点。通常の売却価格の80%程度が相場です。

買取専門の査定を利用し、その価格に納得したらすぐに売却できるというメリットがあります。

買取は、できるだけ多くの業者に査定を依頼し、少しでも高い金額を提示してくれる業者を探した方が良いです。

そのため、できるだけ多くの買取査定サイトを使って、たくさんの業者から買取価格の見積を取るようにしましょう。

オススメ買取査定サイト

次にワンルームマンション売却の注意点についてお伝えします。

3.ワンルームマンション売却の6つの注意点

ワンルームマンション売却の注意点は以下の6つです。

ワンルームマンション売却の6つの注意点

  1. ローン残債を把握し、アンダーローンで売ること
  2. 空室を埋めてから売ること
  3. 悪質入居者は退去させた状態で売ること
  4. 税金が安くなってから売ること
  5. 【重要】投資物件が得意な不動産会社に依頼すること
  6. 慎重に媒介契約の種類を判断する

注意点1.ローン残債を把握し、アンダーローンで売ること

不動産投資ローンや住宅ローンが残っているマンションを売るには、アンダーローンであることを確認することがポイントです。

アンダーローンとは不動産投資ローンの残債が売却価格を下回っている状態のこと

ワンルームマンションは、アンダーローンの状態で売ることも重要です。

ワンルームマンションは、自己資金をあまり用いずに購入している人も多いことから、いざ売りに出すとオーバーローンとなっていまっていることも多々あります。

オーバーローンの場合、返済しきれなかったローンに関しては、貯金等を切り崩して返済する必要があります。

オーバーローンとアンダーローンのイメージ

オーバーローンとアンダーローンのイメージ

ローンが残っている人は、 RE-Guide 等で査定を取りアンダーローンであることを見極めてから売却するようにしましょう。

注意点2.空室を埋めてから売ること

ワンルームマンションは、空室を埋めて投資物件として売ることが最も高く売れます。

現在、空き家の状態である場合、なるべく入居者を埋めてから売却するようにしてください。

空室がなかなか埋まらない場合、フリーレントを使ってでも埋めることをオススメ。

フリーレントとは、例えば入居後1ヶ月間は賃料を免除するといったサービスのこと

フリーレントを使う際は、募集賃料は下げすに埋めることがコツになります。

高い賃料のまま埋めておけば、買主が買う頃には高い賃料が発生していますので、高く売却することができるためです。

注意点3.悪質入居者は退去させた状態で売ること

家賃の不払いがある悪質入居者は退去させた状態で売ることが重要です。

家賃不払は3ヶ月以上続けば、信頼関係が破壊されたことにより立ち退き料なしで立ち退かせることができます。

買主は、過去に家賃の不払いがあったかどうか聞いてきます。

悪質入居者が残ったままだとスムーズに売却できないことが多いです。

そのため、悪質入居者は立ち退かせ、新たにきちんとした入居者を埋めてから売却した方が早く高く売ることができます。

立ち退き料を払うのはもったいないので、家賃不払が3ヶ月以上続いた段階(立ち退き料を払う必要のない状態)になってから、立ち退かせることがコツです。

悪質入居者は、管理会社ともよく相談して、退去させる方向にもっていきましょう。

注意点4.税金が安くなってから売ること

ワンルームマンションのような不動産を売却した場合、譲渡所得が発生すると税金が生じます。

譲渡所得は以下の計算式で求められます。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

※譲渡価額とは売却額
※取得費とは土地は購入価額、建物は購入価額から減価償却費を控除した額
※譲渡費用は仲介手数料等の売却に要した費用

まず、税金が発生するか否かは、譲渡所得がプラスかマイナスかを確かめる必要があります。

譲渡所得がプラスであれば税金が発生し、マイナスであれば税金は発生しないことになります。

税金は、譲渡所得に税率を乗じて求めます。

税金 = 譲渡所得 × 税率

税率については不動産の所有期間によって決まります。

1月1日時点において所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得と分類されます。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の堺

短期譲渡所得と長期譲渡所得の堺

それぞれの税率は以下の通りです。

所有期間所得税住民税合計税率
短期譲渡所得
(5年以内に売却)
30%9%39%
長期譲渡所得
(5年以降に売却)
15%5%20%

税金が発生する場合、長期譲渡所得のタイミングで売却すると、税金を安く抑えることができます。

譲渡所得がマイナスであれば売却のタイミングを気にする必要はありません。

ただし、プラスの場合でもうすぐ5年を超えそうな場合は、長期譲渡所得になったタイミングで売却するのが良いでしょう。

また、ワンルームマンションの売却では、マイホーム売却で使える3,000万円特別控除のような節税特例がありません。

注意点5.【重要】投資物件が得意な不動産会社に依頼すること

ワンルームマンションのような投資物件は、街の小さな不動産会社ではなく、投資物件を専門に扱う不動産会社に依頼することが重要です。

投資物件を専門に扱う不動産会社は、既に多くの投資家とのパイプがあります。

投資家は、不動産会社に対して常に「物件を紹介して欲しい」という要求を出しているため、売却を依頼されるとすぐに投資家に紹介してもらえます。

投資物件を専門に扱う不動産会社の方が、早く高く売れることは間違いないので、売却は必ず投資物件が得意な不動産会社に依頼するようにしてください。

また、自分自身が他の収益物件に買い替えたい場合も、投資物件を専門に扱う不動産会社であれば、他に良い物件を紹介してもらえる可能性があります。

マイホームの売却とは全く異なりますので、必ず投資物件を専門とする不動産会社に依頼するようにしましょう。

不動産会社には、物件の種別やエリアによって得意・不得意がある

投資用マンション売却に強い不動産会社に頼むことが重要なポイント

投資物件の査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。

しかし、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのはとても大変です。

そんな時に不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

売却することは決まっておらず、現在の市場価格を確認してみたいという方でも活用出来るので、定期的にチェックしてみるのも良いでしょう。

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

都市部での売却なら

超大手の不動産会社6社に唯一依頼が一括査定サイト「 すまいValue

東京・神奈川・千葉・埼玉・名古屋・大阪・兵庫・福岡といった都市部での売却なら活用マストです!

都市部以外での売却なら

NTTグループで安心、一括査定サイトのなかで最も歴史があり、実績も抜群の「 HOME4U

すまいValue 」で対象外のエリア(都市部以外)での売却なら活用マストです!

上記サイトとセットで活用

投資物件の売却に特化した不動産一括査定サイト「 RE-Guide

上記2サイトと合わせて活用すると効果的です!

上記オススメサイトの査定依頼フォームでは、「物件の状態」と「賃料」を問う項目があるので、人に貸している投資用物件の場合は「賃貸中」にチェックの上、現在の賃料を入力しておきましょう。

投資用物件の査定は賃料が大きく関わってきますので、入力しておいた方が正確な査定結果を得ることができます。

「すまいvalue」入力画面

「すまいvalue」入力画面

注意点6.慎重に媒介契約の種類を判断する

不動産会社に依頼する仲介の契約のことを媒介契約と呼びます。

媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約、「専属専任媒介契約」の3種類があります。

媒介契約の種類の主な特徴は以下の通りです。

特徴一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
他業者への依頼

重ねて依頼ができる重ねての依頼ができない重ねての依頼ができない
自己発見取引 ※1認められる認められる認められない
適した売却単純売却買い替え

※1:自分で買主を見つけること

一般媒介は複数の不動産会社に同時に依頼することができるため、売却のチャンスを広げることができます。

不動産会社同士が競合する関係となり、早く売れる可能性が高まりますので、単純に売却したいだけの場合には、一般媒介がオススメです。

一方で、専任媒介または専属専任媒介(以下、「専任媒介等」と略)は1社が担当するため、買い替えをする場合にオススメとなります。

1社であれば売却と購入のタイミングを上手く調整してくれるため、買い替えしやすくなります。

尚、不動産会社へ支払う仲介手数料は成功報酬であるため、一般媒介でも専任媒介等でも売却を決めてくれた1社のみへの支払となります。

つまり、複数の不動産会社に依頼する一般媒介でも、1社のみに専任媒介等でも仲介手数料は同じです。

費用は同じですので、媒介契約は「単純売却」か「買い替え」によって適切な方を選ぶようにしましょう。

各媒介契約の詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産売買時に締結する3つの媒介契約(一般・専任・専属)と特徴・違い
一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の特徴とそれぞれの違い

媒介とは仲介やあっせんのこと 一般的には仲介と言うことの方が多いですが、法律用語で仲介のことを媒介と呼んでいます。 こん ...

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次にワンルームマンション売却の流れについてお伝えします。

4.ワンルームマンション売却の流れ

この章ではワンルームマンション売却の流れについて解説します。

売却の流れは以下の通りです。

マンション売却の流れ

マンション売却の流れ

『ワンルームマンション売却の準備から、引渡しまでの流れで5~6ヶ月程度かかる』と頭の片隅に入れておきましょう。

マンション売却の流れの詳細は、以下の記事で詳しく解説しています。

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5.賃貸中のワンルームマンション売却後に必要な手続き

ワンルームマンション売却後に必要な特有の手続きについて解説します。

賃料と敷金の精算行為

マイホームのマンション売却では、前払いしている固定資産税や管理費及び修繕積立金の精算を行います。

精算とは売主が既に支払い済みの金銭や受領済みの金銭に関し、引渡日以降の負担や利益を買主に移転させるための調整行為のこと

賃貸に出しているワンルームマンションでは、固定資産税や管理費等に加え、賃料と敷金の精算行為も行います。

賃料は翌月分を当月末にもらっていることが通常。

そのため、月の中間日で引渡をした場合、売主が受領済みの賃料のうち、引渡日以降の賃料を買主へ渡すことになります。

また、敷金返還義務は売主から買主へ移行します。

ただし、買主は新たに今の入居者から敷金を預かり直すことはしません。

そこで、売主が入居者から預かっている敷金については、売買代金から敷金の額を減額することで買主へ引き継ぐことになります。

賃貸人の地位承継通知

賃貸中のワンルームマンションの売却では、売却後、賃貸人の地位承継通知を行います。

オーナーが変わる(オーナーチェンジ)ことは、売却前に入居者の同意を得る必要はありません。

ただし、売却後は賃貸人が変わったことを、地位承継通知によって入居者に知らせる必要があります。

賃貸人の地位承継通知書には、

  • 売買によって賃貸人が新しく変わったこと
  • 新たな家賃の振込先
  • 敷金の返還義務は買主へ引き継がれたこと

等の内容を記載します。

賃貸人の地位承継通知書は、通常は不動産会社が作成してくれます。

売主と買主の連名で判子を押す書類です。

売却後に賃貸人の地位承継通知という仕事が残っていますので、忘れないようにしましょう。

6.不動産を高く売るためのテクニック

この章では、不動産を高く売るためのテクニックについてお伝えします。

①古い家はリフォーム後に売却

「古い家はリフォーム後に売却する」ことがポイントです。

ただし、売却のためにわざわざリフォームすることは不要です。

ワンルームマンションの場合、元々の総額が小さいため、価格の「伸びしろ」があまりありません。

そのため、リフォームをしたとしても、売却価格でリフォーム費用が回収できないことが良くあります。

たまたま1~2年前にリフォームしたという場合であれば、査定時にしっかりアピールすることをオススメします。

リフォームしたら高く売れますが、わざわざリフォームはしないようにしてください。

②投資用は入居者を埋めてから売る

「投資用は入居者を埋めてから売る」ことがポイントです。

投資用ワンルームは、入居者が入っている状態の方が高く売れます。

空室のまま売る場合、賃料を低く見積もられてしまうため、値引きを受けやすいのが注意点です。

相手に値引き要求の余地を与えないためにも、空室は埋めてから売るようにしましょう。

7.ワンルームマンション売却でよくある質問

最後にワンルームマンション売却でよくある質問をご紹介します。

Q1.ワンルームマンションを売るときにやっておくべきことはある?

マンションを売るときは、査定を受ける前に相場を調べておくことをオススメします。

相場を知っておくと、査定価格に納得感が得られますし、安過ぎず、高過ぎないベストプライスで売り出し価格を決定することもできます。

Q2.急に転勤が決まって早く売りたい場合はどうしたら良い?

急いで売らなければいけない場合は、買取が有効です。

ただし、買取で安く売りたくない場合は、一般媒介による売却も効果的となります。

一般媒介は複数の不動産会社に同時に売却を依頼することができますので、早く買主が見つかる確率が上がります。

Q3.ワンルームマンションが高く売れるタイミングはあるの?

ワンルームマンションが高く売れるタイミングは、総じて金利が安い時期です。

投資用ワンルームではNOI利回りが低くなり収益価格が高くなります。

また、自用ワンルームでは住宅ローンが安くなることで購入者が増え、価格が上がります。

2021年9月時点では日銀によるマイナス金利政策が継続されています。

よって、2021年9月時点では、ワンルームマンションは売りどきです。

Q4.マンションの賃料を高くする方法はある?

マンションはデザイン性の高いリフォームを行えば、賃料を高くすることができます。

また、管理規約や使用細則で認められているようであれば、ペット可や楽器演奏可等の付加価値を付けることで、賃料を高くできる場合があります。

さらに、リフォームしない場合には、フリーレントを導入することで賃料を高く維持したまま入居者を募集することもできます。

フリーレントとは、入居当初の数ヶ月の賃料を無料とするサービスのこと

まとめ

ワンルームマンションの売却方法や注意点について見てきました。

マンション売却市場は、緊急事態宣言が解除された以降は回復傾向にあります。

マンション売却では、ローン残債や費用を事前にチェックし、契約面においては媒介契約の種類や売却方法を選択することが注意点です。

ワンルームマンションの売却では、「賃料と敷金の精算行為」と「賃貸人の地位承継通知」を忘れないことがポイントとなります。

ワンルームマンション売却の全体像が分かったら、早速に査定からスタートしてみてください。

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