不動産売却の登記費用はどれぐらいかかるの?売主・買主はどちらが負担?

不動産売却の登記費用はどれぐらいかかるの?売主・買主はどちらが負担?

普段は馴染みのないものですが、不動産を購入したり売却したりするときに必ず登場してくるものに「登記簿謄本」があります。 

登記簿謄本のサンプル

登記簿謄本のサンプル

登記簿謄本には、土地と建物の登記簿謄本には自分の名前や住所が記載されています。

また住宅ローンで抵当権を設定している方は、「借金をいくらしているか」まで載っています。

個人情報にうるさい世の中ですが、登記簿謄本では、あなたの借金の金額まで誰でも見ることが可能。 

こんな悩みをスッキリ解消!

  • この借金が記載されている登記の内容ってどうなるんだろう
  • 登記の抹消費用にはいくらくらいかかるんだろう
  • 登記の費用ってそもそも誰が負担するんだろう

そこで今回の記事では、不動産売却における登記費用、特に「抵当権抹消費用」にフォーカスしてお伝えいたします。 

この記事を読むことで、あなたは登記費用について理解し、登記費用がいくらくらいかかるのか分かるようになります。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士

1.不動産売却で発生する登記とは

まず最初に不動産を売却するときに発生する登記についておさらいします。

登記の目的

登記は権利を公示するためにあります。

不動産は借りている人もいれば、無断で使っている人もいるため、所有権等の権利を公に示す仕組みがないと、誰が真の所有者なのか分かりません。

またお金を貸した人も、「私はこの人に、この不動産を担保にしていくら貸している」と明示しておかなければ、後からお金を貸す人に担保の権利を奪われてしまいます。

そのため登記簿謄本では、個人の名前や住所、借入金の額など、わざと誰でも見られるようにしています。

「個人情報が漏れてしまう」のではなく、わざと「漏らしている」のが登記です。

登記の内容

登記の中で一番重要なのが、所有権の登記です。

「どこの誰」がこの不動産の所有者であるかを明示しています。

これは登記簿謄本の「甲区」と呼ばれる部分に記載がされています。

また住宅ローンを借りている場合は、抵当権の設定登記がなされています。

抵当権とは、住宅ローンを借りる際、土地と建物を担保に入れること

このような所有権以外の権利の登記は「乙区」と記載されています。

抵当権を外すことを抵当権抹消という

抵当権の設定登記がされたままだと、仮に所有権が新たな買主に移転したとしても、金融機関が抵当権を実行すれば、物件が競売されてしまいます。

競売とは、住宅ローンが払えなくなった場合に、抵当権のついている不動産を売却することによりローン残債を返済する「法的手段」

そのような物件は誰も買ってくれません。

通常、売買と同時に物件から抵当権を外します。

これを抵当権抹消登記といいます。

不動産の売却で、通常発生する登記とは、

  1. 所有権移転登記
  2. 抵当権抹消登記

の2点を指します。

以上、ここまで売却で発生する登記について見てきました。

それでは次に登記費用は誰が負担するかについて見ていきましょう。

2.登記費用はどちらが負担するか

登録免許税と司法書士手数料

まず、「登記費用」という言葉は少し誤解を生みますのでここから正確な表現に訂正します。

登記費用は、

  1. 登録免許税
  2. 司法書士手数料

の2つに分解されます。

登記簿謄本の記載内容は、法務局(国の役所)の役人たちが変更します。

この人たちへの手数料みたいなものが、「登録免許税」と言われる税金になります。

登記変更手数料≒登録免許税のような感じです。

一方で、法務局に登記の変更を依頼するには、専門的な手続きが必要となるため、通常その手続きをプロである司法書士に代行で頼みます。

登記手続き代行手数料≒司法書士手数料のような感じです。

所有権移転登記と抵当権抹消登記

登録免許税については、

  1. 所有権移転登記(所有権に関する内容を書き換える)
  2. 抵当権抹消登記(抵当権の記載を削除する)

の2種類があります。

所有権移転登記の登録免許税に関しては、商習慣として買主の方で負担します。

本来登記費用は、売主と買主で折半すべきものですが、実際は新たに所有権を取得する買主の方で100%負担しています。

次に抵当権抹消登記の登録免許税に関しては、売主の方で負担します。

銀行が負担すべきではないかと思われる方も多いのですが、こちらも商習慣として売主が負担して抵当権の抹消を行います。

また司法書士に支払う司法書士手数料に関しては、売主が負担するものに関しては、「抵当権抹消登記のための司法書士手数料」のみとなります。

売主と買主の負担をまとめると以下のような感じです。

売主が負担する登記費用

登記費用売主買主
登録免許税抵当権抹消登記所有権移転登記
新たな抵当権設定登記
司法書士手数料抵当権抹消費用所有権移転費用
新たな抵当権設定費用

もし売却物件に抵当権の設定がなければ、売主は不動産売却について登録免許税も司法書士手数料も一切発生しないことになります。

司法書士の手数料については下記記事でさらに詳しく説明しています。

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以上、ここまで登記費用はどちらが負担すべきかについて見てきました。

それでは次に登記費用はいくらかかるかについて見ていきましょう。

3.売主・買主が負担する抵当権抹消の登記費用一覧

売主に発生する費用

売主と買主それぞれについて、登録免許税と司法書士手数料は以下のようになります。

登記費用内容費用
登録免許税抵当権抹消不動産1個につき1,000円
司法書士手数料抵当権抹消代理手続き15,000円程度

ここで登録免許税は不動産1個につき1,000円です。

例えば、土地が2筆、建物が1個の不動産であれば、3,000円となります。

買主に発生する費用

登記費用内容費用
登録免許税所有権移転不動産の価額の1,000分の20
抵当権設定債権金額の1,000分の4
司法書士手数料※所有権移転代理手続き45,000円程度
抵当権設定代理手続き35,000円程度

※司法書士手数料は、登記識別情報等の紛失がないことを前提とした価格

支払うタイミングは売買と同時

なお、登録免許税は税金ですが、後から納税通知書が届いて支払うような税金ではありません。

登記変更手続きをする際に、その場で法務局に納めます。

そのため、司法書士を使う場合には、司法書士に「登録免許税+司法書士手数料」をセットで支払い、登録免許税は司法書士に代わりに納めてもらう形になります。

以上、ここまで登記費用はいくらかかるかについて見てきました。

それでは次に登記に必要な書類について見ていきます。

4.不動産売却の登記に必要な書類

不動産の売却では、登記には

  1. 所有権移転
  2. 抵当権抹消

の2種類があることが分かりました。

この中で、所有権移転に関しては、売主は費用負担こそ発生しないものの、新たな買主へ所有権の登記を移転するために協力する必要があります。

所有権登記に必要な書類

所有権移転登記に必要な書類は以下になります。

必要書類発行方法・メモ
権利証または登記識別情報金融機関または保証会社が保管
委任状司法書士へ登記を委任していることを法務局へ証明する書類
司法書士が作成して用意
印鑑証明書登記申請日前3か月以内に発行されたもの
固定資産税評価証明書所有権移転の登録免許税税額算出のために必要
住民票登記上の住所と現住所が異なる場合に必要
本人確認書類司法書士が本人を確認するために必要な書類
顔写真付きの運転免許証などを用意
許可書(農地の場合)農地の場合、農地法に基づく知事の許可がなければ権利変動の効力が生じない
農地の売買の場合は、知事の許可証も必要

抵当権抹消に必要な書類

また、上記に加えて抵当権抹消登記に関しては、金融機関が書類を用意します。

金融機関が用意する書類としては、「弁済証書」「解除証書」「抹消登記委任状」等になります。

抵当権抹消については下記記事にも詳しく解説しています。

抵当権抹消手続きを自分で行う方法・場所・必要書類と注意点
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5.不動産会社が親切に教えてくれる

ここまで不動産売却に関する登記全般について解説しました。

ただ、正直なところ売主であるあなたが覚える必要はありません。

すべて不動産会社の人が親切に教えてくれます。

なので信頼できる不動産会社を探して、不動産を高くスムーズに売ることに専念しましょう。

信頼できる不動産会社を探す方法

信頼できる不動産会社を見つける

不動産売却で大事なことは、「信頼できる不動産会社を探せるか」。

不動産会社によって、得意としている不動産も異なりますし、この地域は得意・不得意などあります。

中には売却金額に数百万、数千万の差が出ることも。

ただ、あなただけの力でそのような不動産会社に出会えることは難しいと思います。

不動産会社を1社1社回って話を聞いていても、逆に迷うことになり時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス(サイト)」です。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

えぇぇ!!!こんな便利なサービスがあるんですね!
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒

不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  • 【1都3県・大阪・兵庫・京都・奈良】売主専門の数少ない不動産会社「 SRE不動産(※旧ソニー不動産)
  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

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6.まとめ

不動産売却で売主の費用負担もある抵当権抹消費用について解説をしてきました。

不動産売却においては、物件に抵当権が設定されている場合は、抵当権抹消費用の登記費用が発生します。

土地と建物が1つずつの物件であれば、17,000円程度が登録免許税と司法書士手数料を合わせた登記費用となります。

まずはどの物件に抵当権がついているか、確認することから始めましょう。

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