不動産買取の営業マンが信頼できるかどうかを見極めるコツ

不動産買取の営業マンが信頼できるかどうかを見極めるコツ

不動産買取を進めていく中で必ず付くのが「営業マン」です。

不動産のような高い取引をするときは、この営業マンが優秀かどうかで不動産売却が成功するか否かが大きく左右されます。

私が長年この業界を携わる中で下記のような悩みを持つ方が非常に多いです。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 担当についた買取会社の営業マンが今一信用できない
  • 営業マンがしつこい、うまが合わない
  • 口先だけのような気がして優秀な感じがしない
  • どのような営業マンだったらお願いしてもいいのかわからない

そこで今回の記事では、「不動産買取の営業マン」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたはしつこい買取営業マンから解放され、快適な気持ちで売却を仕切り直すことができることをお約束します。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士

1.不動産の買取とは?仲介の違い

まず営業マンの話をする前に、不動産の買取についておさらいしましょう。

不動産買取とは、買取業者と呼ばれる不動産会社に直接、不動産を売却すること

買取業者は買い取って何をするのかと言うと、転売するのが目的です。

そのために通常よりもなるべく安く購入するため、買取で不動産会社に売却をする場合は、安く売却をすることになります。

不動産会社が買取を行う理由

不動産会社が買取転売というビジネスを行う理由は大きく2つあります。

1つ目は仲介よりも儲かるから、2つ目は仲介よりも確実だからです。

仲介よりも買取の方が不動産会社は儲かる

不動産会社にとって、仲介手数料は宅地建物取引業法によって取引額が400万円以上の場合、上限額が売買金額の3%+6万円と決められてしまっています。

一方で転売の利益率については、特に上限の定めはありません。

安く仕入れることができれば、その利益率は10%~20%でも構いません。

そのため仲介と同じ買主を探索するという行為を行っても、買取転売の方が儲かると言えるのです。

買取の方が仲介よりも確実に売れる

また買取転売では不動産会社が自ら売主となります。

仲介の場合、売主がやっぱり途中で売るのを止めてしまうと、その売却の話は無くなってしまいます。

仲介手数料は成功報酬のため、売主に途中で止められてしまうと、不動産会社の今までの努力が全て水の泡となってしまうのです。

一方で、自らが売主であれば、そのような売主の気まぐれに左右されることはありません。

売却は確実に行われるため、不動産会社にとってみると、仲介よりも買取の方が確実性は高いのです。

買取会社はいかに安く仕入れるかを考えている

一方で、買取業社にとってみると、買取転売の一番難しいところは、「いかに安く仕入れられるか」という点に尽きます。

不動産を安く購入するとは、言い換えると安く売っても良いという人を探すことになります。

特別の事情がない限り、安く売っても良いという人はいないため、中には騙して安く売却させるような営業マンもいます。

そのためこのような営業マンに捕まってしまうと、安く売る羽目になるため注意しなければなりません。

ではどういう点を気を付けておけば、そのような営業マンには当たらないのでしょうか?

そのような営業マンの特徴について見ていきましょう。

2.不動産買取で注意すべき営業マンの特徴と対策

他社の見積もりを取らせようとしない営業マンには注意

買取の営業マンの特徴としては、他社と競争しない、他社との価格比較に応じないなどの、競争を避ける傾向があります。

不動産は購入希望者同士の競争が発生してしまうと、価格がすぐに高くなってしまう特徴を有しています。

そのため買取の営業マンは他社との競争を避け、相対取引で不動産を購入しようと努めます。

買取業者は、安く購入するために売主と買主の1対1の関係で価格を決めようとします。

他社が競合で入ってしまうと、その競合会社以上の価格を提示しないと不動産が購入できなくなってしまうからです。

売主側で、他社でもっと高い価格が提示できるような買取業者を探そうとすると、とても嫌がります。

言葉巧みに売主を囲い込み、他社を入り込ませないような営業トークをしますので、他社との比較競争を避けるような営業マンには注意しましょう。

安く買い叩こうとケチをつけてくる営業マンは注意

不動産を安く購入したいのであれば、問題を抱えている物件であれば安く購入することが可能となります。

例えば、自殺があった、近隣に組事務所があるなどの物件は、値段が相当安くなります。

不動産はなんらかの問題を抱えていると安くなるという性質があります。

そこで撃退すべき営業マンはこの問題物件は安いという性質を上手く利用してきます。

例えば買取業者が査定に入った時、物件のありとあらゆる問題を指摘してくる営業マンがいます。

「西向きのバルコニーなので安くなりますね」とか、「エレベーターに近すぎて安くなりますね」などの様々な問題点を次から次へと指摘してきます。

正直言えば、中古物件で問題のない物件などないのですが、もっともらしく問題を指摘されると、売主の方も値下げに応じてしまうのです。

物件に多くのケチをつけてくる営業マンには注意をしましょう。

注意すべき営業マンを排除する方法

このような注意すべき営業マンを排除するためには、少なくとも2社以上の買取業者と接触することです。

そこに買取業者同士の競争関係が発生しますので、互いの営業マンに対して牽制をすることが可能となります。

以上、ここまで撃退したい営業マンの特徴と対策について見てきました。

ではこのような営業マンがいることを考えると、買取はNOなのでしょうか。

そんなことはありません。そこであらためて買取のメリットについて見ていきましょう。

3.不動産買取の6つのメリット

買取は確かに価格が安くなってしまいますが、それ以外では様々なメリットがあります。

買取には以下のようなメリットがあります。 

  1. 早く売れる
  2. 確実に売れる
  3. 周囲に知られずに売却できる
  4. 資金計画が立てやすい
  5. 仲介手数料が無料となる
  6. 売却後のクレームがない

メリット1.早く確実に売れる

特に早く確実に売れるという点は、すぐに現金化したい方にはメリットがあります。

メリット2.周囲に知られずに売却できる

また離婚やローンが支払えなくなったことによる売却などは、周囲に知られたくない人も多いことから、買取の秘匿性はメリットが高いです。

メリット3.資金計画を立てやすい

仲介による売却は、売却期間が3ヶ月程度が標準となりますが、一体、いついくらで売れるかが分からないというデメリットがあります。

しかも仲介による売却は、不動産会社の査定額よりも安くなることが一般的なため、売却後の資金計画が立てにくいというデメリットもあります。

特に買替を計画している方は、次に購入する物件の頭金の金額が資金計画に大きく影響します。

不動産会社の査定額をそのまま鵜呑みにしてしまうと、売却後に資金計画を変更せざるを得ない状況になります。

買取は不動産会社が「いくらで買います」と明言するため、金額がその場で確定します。

また売却日も買取業者との間で調整できるため、引越しなどの計画も立てやすくなります。

そのため、金額さえ低くなければ、買取には実はメリットが多くあるのです。

実は「金額さえ低くなければ」というのがミソになります。

ここを上手にできるかで買取の成功の可否が決まると言っても過言ではないでしょう。

次の章で買取を高くする方法=買取を成功する秘訣について説明します。

4.不動産のプロが教える!買取で成功する秘訣

仲介に比べてどうしても売却価格が安くなるといわれる買取ですが、その買取を高く売る方法についてお伝えします。

結論から言うと、「買取専門の一括査定サイト」を利用することがオススメです。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

買取の一括査定サイトでは、無料で複数の買取業者に見積査定を依頼することが可能です。

一括査定サイトを使うと注意すべき営業マンの排除+買取で高く売れる確率アップ

一括査定サイトを使うと、わざわざ自分で買取業者を探す手間も省けます。

また最初から買取業者同士が競争関係にあるため、競争を嫌がる営業マンを排除している状態からスタートが切れます。

さらに買取業者間の価格競争により、価格も高くすることが可能です。

既にしつこい営業マンに捕まって困っている方は、今からでも遅くないので、買取一括査定サイトを使ってください。

そこで複数の買取業者から見積を取ることで、今の買取業者と価格比較を行うことができます。

もし一括査定サイトで、今の買取業者よりも高い金額を提示してくる買取業者が現れれば、その買取業者に切り替えることができます。

一括査定サイトのオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  • 【1都3県・大阪・兵庫・京都・奈良】売主専門の数少ない不動産会社「 SRE不動産(※旧ソニー不動産)
  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

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5.まとめ

しつこい不動産買取営業マンを撃退して、不動産買取を成功させる方法について見てきました。

すまいValue 」「 HOME4U などの買取一括査定サイトは、あなたをしつこい営業マンから守り、買取を最高に導いてくれる武器となってくれることでしょう。

一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく説明しています。

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