一戸建ては売るか貸すかどっちがいい?失敗しないための注意点を解説

一戸建てを売るべきか貸すべきか

一戸建てをお持ちの方の中には、売るか貸すか迷っている人も多いと思います。

「貸せる物件」は「売れる物件」でもありますが、「売れる物件」でも「貸せる物件」とは限りません。

なぜなら「貸せる物件」は「売れる物件」よりも少なく、難易度は貸す方が売るより高いです。

また、一戸建てはマンションよりも売りにくい傾向があり、高く売れるうちに売っておくという考え方も失敗しないためには必要です。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 一戸建てを貸すべきか売るべきかの判断基準を知りたい
  • 一戸建てを売った時、貸した時の収支が知りたい
  • 売却に向いている一戸建ての特徴を知りたい

そこで今回の記事では「一戸建てを売るべきか貸すべきか」について解説します。ぜひ最後までご覧ください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士

1.一戸建てを売るメリットとデメリット

一戸建てを売るメリットとデメリットを示すと下表の通りです。

メリット・まとまった現金を手にすることができる
・維持管理の手間から解放される
デメリット・資産性を活かせない
・相続対策にならない

一戸建てを売る2つのメリット

1つ目のメリットとしては、まとまった現金を手にすることができるという点です。

次の家の買い替えで頭金が必要な場合や、住宅ローンを返済する必要があれば、売却はメリットがあります。

2つ目のメリットとしては、維持管理の手間から解放されるという点です。

一戸建ては保有している以上、固定資産税や保険料等の維持費が生じ、空室物件でも維持費の負担は必要です。

売却することで、これらの固定資産税や保険料を払う必要がなくなります。

一戸建てを売る2つのデメリット

1つ目のデメリットはせっかくの資産を生かせないという点です。

立地が非常によく、売るのがもったいないような資産であれば、売らずに貸すという判断もあります。

また、2つ目のデメリットとしては、売却してしまうと相続対策にならないという点です。

相続税の納税義務のある人は、不動産は売却して現金に換えるよりも保有していた方が相続税評価額は安くなり、相続税対策になります。

不動産は他人に貸して収益物件にすることでさらに相続税評価額が安くなるという性質があります。

相続税の納税義務のある人は、貸すだけで相続税を節税できるので、賃貸経営を検討する価値があるでしょう。

一戸建てを売却するコツについては、以下の記事で詳しく解説しています。

一戸建て売却は苦戦しやすい?トラブルなく高額査定してもらう4つのコツ
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次に一戸建てを貸すメリットとデメリットについて見ていきましょう。

2.一戸建てを貸すメリットとデメリット

一戸建てを貸すメリットとデメリットを示すと下表の通りです。

メリット・家賃収入を得ることができる
・将来的に借主に売却できることもある
デメリット・修繕義務が生じる
・空室時に維持コストがかかる

一戸建てを貸す2つのメリット

メリットの1つ目は、家賃収入を得ることができるという点です。

家賃収入は、入居者がいる間はずっと生じ続けるため、安定収益を得ることができます。

メリットの2つ目は、将来的に借主に売却できることもあるという点です。

一戸建ての賃貸の場合、入居者が家を気に入ると入居者から買わせて欲しいという依頼がくることがあり、入居者にそのまま売ってしまえば、家賃収入を得て、さらに売却収入も得ることができます。

借主に物件を売却できるというのは、アパートでは難しいため、一戸建ての賃貸ならではのメリットです。

一戸建ては年々古くなって売却しにくくなりますが、貸すと古くなっても借主に売れるチャンスが生まれます。

一戸建てを貸す2つのデメリット

デメリットの1つ目としては、修繕義務が生じるという点です。

賃貸人には修繕義務がありますので、一戸建てに雨漏り等が生じたら、所有者である貸主が修繕することになります。

デメリットの2つ目としては、空室時に維持コストがかかるという点です。

一戸建てを貸すということは、賃貸事業を始めるということになります。

アパート等の賃貸事業では常に空室リスクが伴っており、空室時でも固定資産税等の維持費の負担が必要です。

一戸建てを賃貸にする際のコツについては、以下の記事で詳しく解説しています。

一戸建ての自宅を賃貸に出すメリット・デメリット!一軒家賃貸を成功させるには

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これまで一戸建てを売る場合、貸す場合のメリットとデメリットについて見てきましたが、次に一戸建てを売った時の収支についてお伝えします。

3.一戸建てを売った時の収支

この章では、一般的な広さの戸建てを売却した際の収支を示します。

※住宅ローンを完済している想定

【収入】
売却額:4,000万円

【支出】
仲介手数料:126万円(取引額の3%+6万円)
印紙税:1万円
抵当権抹消登録免許税:0.2万円(土地1つ1,000円、建物1つ1,000円)
抵当権抹消司法書士費用:1.5万円
支出合計:128.7万円 (経費率3.2%)

【収支】
収支 = 収入 - 支出
   = 4,000万円 - 128.7万円
   = 3,871.3万円

売却に要する費用は、売却額の3.5%程度が一般的で、上記例の経費率は3.2%でした。

例えば、売却額が3,500万円なら、売却に要する費用は122.5万円くらいかかると思っておけば良いでしょう。

次に一戸建てを貸した時の収支についてお伝えします。

4.一戸建てを貸した時の収支

この章では、一般的な広さの戸建てにおける家賃収入と費用を示します。

※住宅ローンは完済している想定

【年間収入】
家賃:144万円(月12万円)

【年間費用】
土地の固定資産税および都市計画税:2万円
建物の固定資産税および都市計画税:15万円
建物損害保険料:1.5万円
管理委託料:7.2万円(家賃収入の5%)
修繕費:1.3万円(6年に1度8万円程度のクロス貼替費用が発生すると想定)
入居者募集費用:2万円(6年に1度12万円の仲介手数料が発生すると想定)
費用合計:29万円 (経費率20%)

【収支】
収支 = 年間収入 - 年間費用
   = 144万円 - 29万円
   = 115万円

上記のように、「借入金の返済額」および「減価償却費」を除いた費用を家賃収入から差し引いたものをNOI(Net Operating Income:エヌオーアイと呼ばれる)と呼びます。

修繕費や入居者募集費用は、発生しない年もありますが、1年あたりに平均した額を想定しています。

一戸建てのようなファミリータイプの平均入居期間はおよそ6年程度が一般的ですので、6年に一度、修繕費や入居者募集費用が生じるものと想定しています。

NOIを求めるにあたっての費用の経費率は、家賃収入に対して15%~30%程度が一般的です。本節で示した例の経費率は20%でした。

例えば、家賃が10万円で貸せる物件であれば、月のコストはざっくりいうと平均して1.5万円~3万円程度かかると見込んでおけば良いでしょう。

これまで一戸建てを売った時、貸した時の収支について見てきましたが、次に売却に向いている一戸建ての特徴についてお伝えします。

5.売却に向いている一戸建ての特徴

売却に向いている一戸建ての特徴は以下の通りです。

売却に向いている一戸建ての特徴

  • 住宅ローンを完済していない物件(転勤のケースを除く)
  • 駅から徒歩10分以上にある物件
  • 築20年以内の物件
  • 一度もリフォームしていない物件

住宅ローンを完済していない物件

売却で得たお金をローン残積の返済に充てることが出来るので、住宅ローンを完済していない物件は、売却の方が向いていると言えます。

一戸建てを貸すのであれば、住宅ローンが完済していることが原則となります。

住宅ローンは、資金使途が自宅の購入であるため、投資用不動産の購入に利用することはできません。

仮に、住宅ローンで購入した物件を他人に貸していることが銀行に判明すると、アパートローンへの借り換えが要求されることもあります。

アパートローンは住宅ローンよりも金利が高く借入期間が短いため、不利なローンとなります。

よって、一戸建てを貸すのであれば、住宅ローンは完済していることが原則です。

ただし、転勤等のやむを得ない都合で一時的に家を貸す場合には、銀行も住宅ローンのままで貸すことを認めてくれます。

そのため、転勤等の場合には、住宅ローンが残っていても貸すという選択肢はあります。

駅から徒歩10分以上にある物件

駅から徒歩10分以上にある物件は貸しにくいため、売却した方が良いです。

ただし、10分以上でも周辺に強い賃貸需要が存在するエリアでは、貸すという選択はあります。

賃貸事業は立地の良い場所でないと長続きしませんので、立地的に貸すのが難しい物件であれば売ることをオススメします。

築20年以内の物件

一戸建ては築20年を超えると途端に売却しにくくなるため、20年以内の物件なら今のうちに売ることをオススメします。

以下に、一戸建てとマンションの築年数別の値引き率を示します。

築年数別の中古住宅の値引き率

出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」

値引き率は、一戸建てもマンションも築20年を過ぎると上昇しますが、特に一戸建ての方が顕著に上昇することがわかります。

古い一戸建ては、マンションよりも売りにくいという性質がありますので、築20年以内なら売りどきを逃さずに売った方が良いでしょう。

一度もリフォームしていない物件

一度もリフォームしていない物件は貸しにくいですが、売却はできますので売るのに適しています。

リフォームは売却のためにはする必要はないものの、貸すには行った方が良いです。

よって、リフォーム費用をかけたくない場合には売ることをオススメします。

次に貸すのに向いている一戸建ての特徴についてお伝えします。

6.賃貸に向いている一戸建ての特徴

貸すのに向いている一戸建ての特徴は以下の通りです。

貸すのに向いている一戸建ての特徴

  • 住宅ローンを完済している物件
  • 駅から徒歩10分圏内にある物件
  • 築20年超を超えた売却しにくい物件
  • リフォームされている物件

住宅ローンを完済している物件なら、銀行とは既に関係がないため、貸しても大丈夫です。

さらに、駅から徒歩10分圏内にあるような立地の良い物件も貸すのに適しています。

築20年を超えた売却しにくい物件でも、立地の良い物件なら十分に貸すことはできます。

また、リフォームされている物件もそのまま貸せるという点で、貸しやすい物件になります。

尚、自宅を賃貸する場合、利回りを指標として考えることもできます。

年間の家賃収入を自宅の購入額で割ったときの表面利回りは、地域によって以下のような水準です。

一戸建ではありませんが、参考までに地域別の区分マンションの表面利回りを示します。

地域全国一都三県東京23区東京市部横浜市川崎市埼玉県主要都市千葉県主要都市
築10年未満価格4.78%4.504.464.814.694.665.054.61
築10年〰価格5.445.034.935.605.345.315.675.89
築20年〰価格8.988.137.009.689.388.848.9611.06
全体平均6.405.895.466.706.476.276.567.19

 

地域札幌市仙台市名古屋市京都市大阪市神戸市広島市福岡市
築10年未満価格5.03-5.124.935.115.393.375.03
築10年〰価格6.306.446.105.685.736.725.735.86
築20年〰価格12.5311.7711.048.737.7610.219.999.03
全体平均7.959.117.426.456.207.446.366.64

ただし、自宅の一戸建てを貸すことは不動産投資ではありませんので、利回りが低いから貸さないという判断をする必要はありません。

自宅の一戸建ては賃貸のために建てられたものではなく、例えば土地が無駄に広いなどのこともあり、一般の収益物件よりも利回りが低くなることがよくあります。

指標はあまり気にせずに、立地が良い、土地に愛着があるので将来的に住むこと等の理由があれば、貸すと判断するのが良いでしょう。

次に一戸建て売却で失敗しないための注意点についてお伝えします。

7.一戸建て売却で失敗しないための注意点

売却で失敗しないための注意点は、売却前は必ず複数の不動産会社に査定を依頼し、高い価格で売却してくれる不動産会社を探すという点になります。

マンションはあまり不動産会社によって価格差は生じませんが、一戸建ては不動産会社によって査定額の価格差が大きく開きますので、必ず高く売ってくれる不動産会社を探した方が良いです。

複数の不動産会社に査定を依頼するのであれば、一括査定サイトの利用がオススメとなります。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

一括査定サイトのオススメ3選

  1. 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  2. NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  3. 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール
  4. ※番外:一括査定と合わせて使うことで効果を発揮する「 SRE不動産(※旧ソニー不動産)

実績や信頼性はもちろんですが、上記3サイトは、机上査定での査定依頼が出来る点も大きなポイントになります。

机上査定とは、依頼時に入力した物件の基本情報を基に算出する査定方法で、不動産会社の担当者に物件を見てもらう必要もなく、家に居ながら気軽に査定額を知ることが可能です。

依頼時にメールで査定額を提示して欲しい旨を備考欄で伝えておけば、査定結果や担当者とのやり取りはメールで進むので、営業電話にも悩まずにやり取りすることも可能です。

オススメサイトの併用が鉄則

一括査定サイトごとに提携会社の性質は異なる為、売却を成功するためには、複数の一括査定サイトの併用がオススメです。

サイト選びのポイントとしては、売却物件のエリアに応じて、下記のような使い分けがいいでしょう。

所在地別地域毎のおすすめ

対象物件種別

おすすめポイント

物件所在地に応じたおすすめの使い方

不動産一括査定は、各社の特徴を活かして、複数社への査定依頼がおすすめです。

都心(東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良)の場合

一括査定サイトの他にも、売主専門の不動産仲介会社SRE不動産への相談がおすすめ

県庁所在地など比較的人口が多い都市の場合

すまいValueで大手へ、HOME4Uで地元密着から大手へ査定依頼することで漏れなくチェック

田舎など人口が少ない都市の場合

地方の提携企業も多いHOME4Uとイエウールの併用使いがおすすめ

査定対象の物件種別を比較

  • ◎特化してる
  • ○対応している
  • △要相談
  • ×対応していない
サイト名戸建マンション土地投資物件農地
○○○△△
○○○△△
○○○△○
○○○○×
○○○××
×◎×××
○○○△○
○○○△△
サイト名戸建マンション土地投資物件農地

提携会社数・特徴

サイト名提携会社数特徴公式サイト
大手不動産6社
※小田急不動産、住友不動産販売、野村の仲介、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、三井のリハウス
・大手不動産6社にまとめて査定依頼できる
※この6社に依頼できるのはすまいValueのみ
公式サイト
1,300社以上・NTTグループで安心、実績も抜群
・フリーダイヤルの相談窓口あり
・大手、中堅、地域密着の会社にバランスよく依頼できる
公式サイト
1,600社以上・地方や田舎に強い公式サイト
1,800社以上・匿名査定対応
・地方含めて対応エリアが広い
公式サイト
2,000店舗以上・不動産メディア認知度No.1
・最大10社から一括査定可能
・不動産会社の特徴で選べる
公式サイト
2,500店舗以上・マンションに特化
・賃貸も同時査定可能
公式サイト
1,700社以上・サポート体制が充実
・様々な物件種別に対応
公式サイト
約700社以上・収益物件に特化
・最大10社から一括査定可能
公式サイト

次に一戸建て賃貸で失敗しないための注意点についてお伝えします。

8.一戸建て賃貸で失敗しないための注意点

賃貸で失敗しないための注意点は、賃貸時点の物件状況確認書を作成しておくことです。

物件状況確認書とは、部屋の内部の壁や扉、床、天井等の傷の状態を写真に残して原状の状態をわかりやすく残しておく資料のこと

一戸建てを貸すと、入居した借主には原状回復義務が生じます。

原状回復義務とは、簡単にいうと借りたときの状態(原状という)に返すという義務のこと

新築でない一戸建ては、貸す時点で既にキズ等が存在し、既にあるキズは、借主は原状回復義務を負う必要がありません。

貸す時点の原状があいまいの状態だと、退去時に入居者と原状回復でトラブルになることがよくあります。

借主とのトラブルを防ぐためにも、たくさんの写真を添付した物件状況確認書をしっかりと作成することをオススメします。

まとめ

一戸建てを売るか貸すかについて解説してきました。

一戸建てを売るべきか貸すべきかの判断チェックシートは下表のようになります。

チェック項目YesNo
住宅ローンを完済して完済していますか?
(転勤の場合を除く)

貸しても良い

売った方が良い
駅から徒歩10分圏内にありますか?
貸しても良い

売った方が良い
築20年超を超えていますか?
貸しても良い

売りやすい
リフォームをしていますか?
貸しやすい

売っても良い

貸しやすい物件は当然に売りやすい物件でもあるため、貸せる物件は売却も同時に検討するイメージです。

貸しても良い、または、売った方が良い物件をチャートで表すと下図のようになります。

一戸建てを売るか、貸すか

指標としては、賃貸の場合、表面利回りとの比較が適正な賃貸経営の範囲かどうかの判断材料とすることもできます。

一戸建ては基本的には売るよりも貸す方が難しいです。

貸しやすい家で、売るのがもったいないと思うなら、貸すことも検討するようにしましょう。

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