タワーマンションの管理費や修繕積立金は高い?相場や購入時の注意点を解説

タワーマンションの管理費や修繕積立金は高い?相場や購入時の注意点を解説

現在、一戸建てや賃貸アパートに住んでいる方は、「管理費」や「修繕積立金」という言葉にあまり馴染みがないかもしれませんが、マンションやタワーマンションを所有すると「管理費」や「修繕積立金」を毎月支払う必要があります。

特にタワーマンションの管理費や修繕積立金は、一般のマンションよりも割高となっていることが多いです。

タワーマンションとは、高さ60m以上、階数でおよそ20階建て以上の住居用建築物を総称して呼ばれており、高さや階数の基準に法的な決まりはない。

一般のマンションでは戸数が多いと管理費や修繕積立金は安くなる傾向にあります。

しかしながら、タワーマンションは戸数が多いにも関わらず、管理費や修繕積立金が割高となる逆転現象が見られます。

では、なぜタワーマンションの管理費や修繕積立金は高いのでしょうか。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • タワーマンションの管理費・修繕積立金の内訳について知りたい
  • タワーマンションの管理費・修繕積立金が高い理由を知りたい
  • タワーマンションを購入する時の注意点を知りたい

そこで今回の記事では「タワーマンションの管理費と修繕積立金」について解説します。ぜひ最後までご覧ください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士

1.マンション所有で発生する費用の種類

最初にマンション(※タワーマンション、一般マンション含む)を所有することで発生する費用の種類についてお伝えします。

マンション所有で発生する費用

  • 管理費
  • 修繕積立金
  • その他の費用

管理費

管理費とは、マンションの共用部を維持・管理していくための費用のこと。

管理費は、主に以下のような項目のために生じる費用となります。

管理費の利用目的

  • 共用部の清掃(廊下・階段・エントランス・集会室・ゲストルーム等)
  • 共用部の水道光熱費(エレベーター・廊下の電気代、散水の水道代)
  • 設備の点検費用(エレベーターの点検費用、給排水・消火設備の法定点検費等)
  • 管理人の人件費(管理人、コンシェルジュ等)
  • 庭の維持管理費用(植栽の剪定、防虫、除草、人工の池や小川の維持)

マンションは、専有部と共用部に分かれていることが特徴です。

共用部とは、エントランスや廊下、階段、エレベーター、集会室、庭、キッチンスタジオ等の居住者が共同で使う空間のこと

管理費については、新築当初から生じるランニングコストであるため、特に増減額されない費用であることが特徴です。

管理費は、マンションの管理組合が管理方法を見直す等のコスト削減の努力をすることで、将来的に下がるケースはあります。

しかしながら、近年のタワーマンションはキッズスペースやコインランドリー、ラウンジ、コワーキングスペース、パーティールーム等の共用施設が充実しており、管理費が高くなることが多いです。

修繕積立金

修繕積立金とは、将来の大規模修繕へ備えるために積み立てていく費用のこと

修繕積立金は、主に以下のような大規模修繕を目的に積み立てていくことになります。

修繕積立金の利用目的

  • 外壁塗装
  • 屋上防水
  • 共用部のひび割れ対応
  • 排水管の高圧洗浄
  • 共用部の空調や照明の更新
  • セキュリティインターホンの交換
  • 玄関扉の交換
  • 給水設備、ポンプの交換
  • エレベーターの更新

修繕積立金は、管理費のように毎月使われる費用ではなく、どちらかというと将来的に使うための貯金に近いです。

居住者全員から少しずつお金を集め、「万が一のとき」や「計画的な修繕」に備えて管理組合が管理しているお金となります。

修繕積立金は、長期修繕計画に基づいて金額が決定されていきます。

しかしながら、築年数が経過するにつれ、多くのマンションは修繕積立金が不足していきます。

そのため、管理費とは異なり、修繕積立金は築年数が経過すると増額されていくことが多いのが特徴です。

その他の費用

その他の費用としては、マンションを所有することで、「駐車場代」や「駐輪場代」も生じます。

マンションの駐車場代は、周辺の月極駐車場よりも割安に設定されていることが一般的です。

例えば、周辺の月極駐車場の相場が月2万円なら、マンション内の駐車場代は月1.5万円のような価格で設定されています。

そのため、マンション内の駐車場が借りられるようであれば、マンション内の駐車場を借りてしまった方が安くなります。

管理費や修繕積立金、駐車場代、駐輪場代等は、一戸建てでは生じないマンション特有の費用となります。

次にタワーマンションの管理費の相場について見ていきましょう。

2個目のh2の前

2.タワーマンションの管理費の相場

国土交通省が行っている「平成30年度マンション総合調査結果」によると、マンションの階数別の管理費の平均価格は以下のようになっています。

階数月・戸当たり平均額
3階建以下10,895円
4~5階建12,449円
6~10階建10,392円
11~19階建10,590円
20階建以上15,726円
全体平均10,970円

タワーマンションは、一般的に60m以上のものを指すことが多いため、階数としては20階以上(階高が3mの前提)のものがタワーマンションの部類に該当してきます。

統計上、管理費は20階建以上となると全体平均の約1.5倍程度となっており、割高です。

次にタワーマンションの管理費が割高な利用についてお伝えします。

タワーマンションの管理費が割高な理由

タワーマンションの管理費が割高な理由は、タワーマンションは通常のマンションにはないサービスが多いからです。

タワーマンションは富豪層向けのマンションが多く、コンシェルジュ(受付)やドアマンがいる物件が多く、中には条例で管理人が常駐と義務付けられている規模のマンションも多いです。

そのためタワーマンションの管理費が高いのは、管理人の人件費が高いのが理由として挙げられます。

また、タワーマンションの特徴として、1階のエントランスがガラス張りで天井が非常に高い物件も多く、ガラス張りで広い空間は空調効率が低いため、水道光熱費が高くなります。

廊下も内廊下で空調費がかかり、エレベーターの本数も多いことから水道光熱費が高くなりやすいです。

さらに、タワーマンションでは、建築時に容積率の割り増しを受けるため、公開空地と呼ばれる庭を義務付けられていることが多いです。

容積率とは、敷地面積に対する建築延べ面積の割合のこと

公開空地とは、オープンスペースの一種。1971年に創設された総合設計制度に基づいて設置され、開発プロジェクトの対象敷地に設けられた空地のうち、一般に開放され自由に通行または利用できる区域のこと

公開空地は一般的に落葉樹が多く清掃の手間もかかり、人工の小川等の水辺が設置されることも多く、庭の維持費が高くなります。

ここまでタワーマンションの管理費の相場、管理費が高い理由について見てきましたが、次にタワーマンションの修繕積立金について見ていきましょう。

3.タワーマンションの修繕積立金の相場

国土交通省が行っている「平成30年度マンション総合調査結果」によると、マンションの階層別の修繕積立金の平均価格は以下のようになっています。

階数月・戸当たり平均額
3階建以下9,745円
4~5階建13,147円
6~10階建11,252円
11~19階建10,053円
20階建以上12,305円
全体平均11,060円

修繕積立金も、統計上、タワーマンションが該当する20階建以上は全体平均の1.1倍程度となっており、割高です。

タワーマンションの修繕積立金が「12,305円」となると感覚的には少し安過ぎる感じがします。

上記の数字は、あくまでも全体の平均であるため、築年数が浅い物件も含まれているので安くなりやすいです。

タワーマンションは、全体的に築年数の浅い物件が多いため、全体平均を取ってしまうと、少し金額が低めに出てしまいます。

感覚的には、タワーマンションの修繕積立金は、築10年目から20年目あたりだと月2~3万円となる物件が多いです。

タワーマンションの修繕積立金が割高な理由

タワーマンションの修繕積立金が割高な理由は、ほとんどの設備が特注品であることが大きな理由です。

特定のタワーマンションのために作った1点物の大規模な設備が多いため、量産品での交換ができないものが多くなっています。

また、タワーマンションは特殊な仕様となっていることから、修繕の依頼先としてマンションの元施工会社(建築したゼネコンのこと)を実質的に外せないケースが多くなっています。

そのため、他の施行会社と相見積を取ってコストを下げるという対応がしにくくなっており、割高の原因となっています。

これまでタワーマンションの修繕積立金の相場、修繕積立金が割高な理由について見てきましたが、次にタワーマンションを購入する際のチェックポイントについてお伝えします。

4.タワーマンション購入時のチェックポイント

タワーマンションを購入する際は、長期修繕計画で修繕積立金の値上げのスケジュールを確認することが重要です。

タワーマンションには、新築購入時に修繕積立一時金があり、毎月の修繕積立金が低く設定されていることが多いです。

修繕積立一時金とは、概ね5年分の修繕積立金を前払いしている金銭のこと

5年に一度の修繕積立一時金は金額負担が重いので、竣工後はマンションの管理組合によって撤廃されるケースが多いです。

撤廃される代わりに毎月の修繕積立金に上乗せされるため、修繕積立金は5年目から跳ね上がるケースが多くなっています。

※5年や10年単位での修繕積立一時金を撤廃せず、支払いが必要な設定になっている長期修繕計画もなかにはあるので、しっかりチェックしておきましょう。

また、マンションでは、当初の長期修繕計画以外でも別の修繕工事を行うことが良くあります。

例えば、太陽光パネルを設置や、共用部の電気を蛍光灯からLEDに交換する等の工事です。

このような修繕工事は新築時には見込んでいなかったため、マンションの修繕費は当初の計画よりも不足していくことが良くあります。

そのため、修繕積立金は5年毎に見直され、増額されていくことが多いです。

タワーマンションの購入時に、修繕積立金が今後どのように増えていくのかを仲介会社によく確認することが重要です。

新築時は月5,000円程度であったものが、築20年も過ぎると3.5万円程度になっていることがよくあります。

10年もしたら修繕積立金は月2~3万円くらいになることをイメージしながらタワーマンションの購入を検討してみてください。

5.タワーマンションのエレベーターリスク

タワーマンションは、耐震性が強いマンションが多いので、原則として災害には強いです。

しかしながら、停電が発生してしまうと、エレベーターが停止し、高層階の人は大変苦労するという問題があります。

2019年10月の台風19号の影響で、武蔵小杉駅近くにある47階建てタワーマンションの地下にある配電盤が浸水で壊れ、台風の日から10日以上、停電と断水によって不便な生活を強いられるケースがありました。

一般的に、電気は最も早く復旧するインフラですが、近年は台風によって送電線がなぎ倒され長期の停電が生じる例もありますので、購入時は災害時の対応や設備状況も確認して物件を検討するようにしましょう。

次にマンションの買い替え時に最初にやるべきことについてお伝えします。

6.買い替え検討中なら「所有している物件がいくらで売れるか」チェック

まず、自分の不動産がいくらで売れるのかを把握する為には、不動産会社に査定してもらう必要があります。

しかし、あくまで査定額は不動産会社がいくらで売れそうなのか判断した価格です。

不動産会社ごとに、実績や算出方法が異なるので、不動産会社によって査定額がバラバラになってしまうことが一般的です。

その為、不動産査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。

査定額が高すぎる不動産会社は危険

査定額が高すぎる不動産会社は危険

ただ、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのは大変です。

そんな時に不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

一括査定サイトのオススメ3選

  1. 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  2. NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  3. 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール
  4. ※番外:一括査定と合わせて使うことで効果を発揮する「 SRE不動産(※旧ソニー不動産)

実績や信頼性はもちろんですが、上記3サイトは、机上査定での査定依頼が出来る点も大きなポイントになります。

机上査定とは、依頼時に入力した物件の基本情報を基に算出する査定方法で、不動産会社の担当者に物件を見てもらう必要もなく、家に居ながら気軽に査定額を知ることが可能です。

依頼時にメールで査定額を提示して欲しい旨を備考欄で伝えておけば、査定結果や担当者とのやり取りはメールで進むので、営業電話にも悩まずにやり取りすることも可能です。

オススメサイトの併用が鉄則

一括査定サイトごとに提携会社の性質は異なる為、売却を成功するためには、複数の一括査定サイトの併用がオススメです。

サイト選びのポイントとしては、売却物件のエリアに応じて、下記のような使い分けがいいでしょう。

所在地別地域毎のおすすめ

対象物件種別

おすすめポイント

物件所在地に応じたおすすめの使い方

不動産一括査定は、各社の特徴を活かして、複数社への査定依頼がおすすめです。

都心(東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良)の場合

一括査定サイトの他にも、売主専門の不動産仲介会社SRE不動産への相談がおすすめ

県庁所在地など比較的人口が多い都市の場合

すまいValueで大手へ、HOME4Uで地元密着から大手へ査定依頼することで漏れなくチェック

田舎など人口が少ない都市の場合

地方の提携企業も多いHOME4Uとイエウールの併用使いがおすすめ

査定対象の物件種別を比較

  • ◎特化してる
  • ○対応している
  • △要相談
  • ×対応していない
サイト名戸建マンション土地投資物件農地
○○○△△
○○○△△
○○○△○
○○○○×
○○○××
×◎×××
○○○△○
○○○△△
サイト名戸建マンション土地投資物件農地

提携会社数・特徴

サイト名提携会社数特徴公式サイト
大手不動産6社
※小田急不動産、住友不動産販売、野村の仲介、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、三井のリハウス
・大手不動産6社にまとめて査定依頼できる
※この6社に依頼できるのはすまいValueのみ
公式サイト
1,300社以上・NTTグループで安心、実績も抜群
・フリーダイヤルの相談窓口あり
・大手、中堅、地域密着の会社にバランスよく依頼できる
公式サイト
1,600社以上・地方や田舎に強い公式サイト
1,800社以上・匿名査定対応
・地方含めて対応エリアが広い
公式サイト
2,000店舗以上・不動産メディア認知度No.1
・最大10社から一括査定可能
・不動産会社の特徴で選べる
公式サイト
2,500店舗以上・マンションに特化
・賃貸も同時査定可能
公式サイト
1,700社以上・サポート体制が充実
・様々な物件種別に対応
公式サイト
約700社以上・収益物件に特化
・最大10社から一括査定可能
公式サイト

まとめ

タワーマンションの管理費と修繕積立金について解説してきました。

タワーマンションの管理費や修繕積立金の相場は、管理費が15,726円、修繕積立金が12,305円となっています。

タワーマンションは修繕積立金が5年毎にアップしていくことが多く、購入時に今後の修繕積立金がどのように上昇していくのか管理組合に確認しておくことが重要となります。

また、タワーマンションは災害時に停電でエレベーターが停止するリスクもあり、災害時の対応がどのようなものか、設備状況等を確認しながら購入を検討するようにしてください。

おすすめ記事一覧

63,227view
不動産一括査定

不動産一括査定サイトのオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたと ...

69,688view
マンション売却で3人に1人が失敗している?2つの落とし穴と間違いない成功のコツ

一生涯でマンションを売却する機会は、ほとんどありません。 何から始めたらいいのか分からず、インターネットでいろいろ調べて ...

16,045view
一戸建て売却は苦戦しやすい?トラブルなく高額査定してもらう4つのコツ

一戸建てをスムーズに売却するコツを先に見たい人はコチラ 一戸建て(一軒家)を売却するには、正しい手順があります。 でも、 ...

20,667view
専門家が39社から選んだ!不動産査定サイトのオススメ6選【2019年版】

不動産を売却する際、いくらくらいで売れそうなのか、査定を行うことから始めます。 不動産査定は、不動産売却の第一歩です。 ...

-住み替え・購入

© 2021 不動産売却の教科書