不動産投資のプロが中古マンションの物件ばかりを狙って投資している理由

不動産投資をする人の中には、必要以上に中古か新築かを気にする人がいます。

しかしながら、プロの不動産投資家は、そこまで中古か新築かについてはこだわっていません。

もちろん、いたずらに古い物件を選ぶよりは、新築もしくは築浅の物件を選んだ方が良いです。

築浅の物件の方が望ましいと言うのは、投資の基本的なセオリーです。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 中古マンションに投資して良いかどうか迷っている
  • 中古マンションに投資することのデメリットを知っておきたい
  • 中古マンション投資で良い物件を知りたい

そこで今回の記事では「中古マンション物件投資」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは投資対象としての中古マンションに対して理解し、投資にあたっての考え方を得ることができるようになります。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士

1.中古だから投資を止めるは理由にならない

マンション投資をするに当たり、中古という理由で投資を止める理由にはなりません。

マンション投資を行う場合、物件選定にあたり、色々な判断要素があります。

ざっと並べても、以下のような判断要素があり、建物の築年数はほんの一部の判断要素に過ぎません。

項目判断要素
立地路線
駅の特性(乗換駅・快速停車駅等)
駅までの距離
生活利便施設の有無
街の明るさ
敷地の規模
建物建物の規模
建物のグレード
管理の質(有人管理等)
エントランス
バイク置場
築年数
専有部階数
部屋の位置(角部屋等)
部屋の形
間口の広さ
バス・トイレの別
賃料総額

マンション投資には、築年数以外にも見るべきところがあり、特に入居率に深くかかわる立地については重要視すべきです。

築年数に関しては、どちらかと言うと、立地に比べれば重要度は低い判断項目になります。

まず、中古であるからと言って投資をしないという判断はありません。

立地の良い物件については、中古であっても優先的に投資すべき物件です。

以上、ここまで中古だから投資を止めるは理由にならないについて見てきました。

中古物件に投資をする前に、投資物件の価格の決り方を理解する必要があります。

2.投資物件の価格の決まり方

中古でも新築でも、投資物件の価格は純収益と利回りの関係で決まります。

以下のような算式で投資物件の価格を求める方法を収益還元法と呼びます。

投資物件の価格 = NOI ÷ 利回り

NOIとは「Net Operating Income」の略です。

家賃から諸経費を引いた純収益のことを指します。

この算式の中には直接、築年数という項目は登場してきません。

築年数は間接的にNOIや利回りには反映されますが、直接的には表に出てこないため、築年数が古いことが価値を下落させる直接の原因とはなっていないことが分かります。

投資物件は、中古マンションだからと言って、価格には直接影響しません。

価格はあくまでもNOIと利回りとの関係によって決まります。

築年数が古くなると、必ずしも投資物件の価値が下がるものではないということを理解しておきましょう。

以上、ここまで投資物件の価格の決まり方について見てきました。

では中古マンションは、なぜ一般的に投資対象として敬遠されるのでしょうか。

3.中古マンションの明らかなデメリット

中古マンションには、新築マンションや築浅マンションと比べ、明らかなデメリットがあります。

それは修繕費が多くかかるということです。

区分のワンルームマンションであれば、修繕積立金が高くなります。

賃料は、価格とは異なり、必ずしも築年数が経過すると下がるものではありません。

例えば、駅間の分譲マンションが賃貸物件となっている場合、中古の分譲マンションとしての価格は年々下がっていたとしても、賃料の方はなかなか下がらないということは良くあります。

そのため、一見すると、賃料のなかなか下がらない中古マンションはメリットがあるような気がしますが、修繕費は増えていくため、結局のところ収益が落ちる原因にはなります。

また中古物件は、大規模修繕も発生するため、物件を購入した後に大きな投資が発生するリスクがあります。

中古物件を購入する際は、修繕履歴を十分にチェックすることが重要。

前の所有者が、計画的に修繕を施している物件であれば、とても良い物件と判断することができます。

中古物件は修繕リスクが伴うため、修繕状況については必ずチェックした上で購入するようにしましょう。

以上、ここまで中古マンションの明らかなデメリットについて見てきました。

中古マンション投資では耐震性も注意する必要があります。

4.築年数では決まらない耐震性

マンションに限らず、中古不動産に投資をする場合、注意が必要な点として「耐震性」の問題があります。

耐震基準に関しては、昭和56年(1981年)6月1日に建築基準法に改正があったことから、

  • 旧耐震:昭和56年5月31日までに確認申請を取った建物
  • 新耐震:昭和56年6月1日以降に確認申請を取得した建物

と呼んでいます。

平成7年(1995年)1月17日に発生した阪神・淡路大震災においては、多くの建物が倒壊したことを記憶している方も多いかと思われます。

この際、倒壊した建物のほとんどが、いわゆる旧耐震基準で建てられた建物であり、倒壊せずに残った建物が新耐震基準の建物でした。

この阪神・淡路大震災がきっかけで、耐震基準はとても注目されるようになりました。

地震に馴染みのない海外投資家が日本の不動産に投資をする場合、この耐震性については非常に気にします。

一方で、阪神・淡路大震災においても、実はかなりの旧耐震基準の建物が倒壊せずに残っていました。

また、その後に発生した東日本大震災でも旧耐震基準の建物がかなり残っています。

良く勘違いされるのですが、旧耐震基準の建物であるからと言って、すぐに倒壊するわけではありません。

原則的には、旧耐震基準の建物であっても、大地震を乗り越えている建物は多く存在します。

実は耐震性については、旧耐震時代からも設計者の判断によって頑丈に建てられている建物は多いです。

例えば、日本の商品ではJIS企画と呼ばれる最低限の規格が存在しますが、各メーカーは自主的にJIS企画以上の品質を定めて商品を作っているようなことは良くあります。

建物もそれと同じで、当時から最低限の基準である建築基準法で定められた基準を上回る品質で建てられた建物は多く存在していました。

今でも、免震マンションなどがありますが、免震マンションなどは、現行の建築基準法を遥に上回る性能の耐震性を有しています。

そのため、中古マンションにおいて、旧耐震基準の建物だから、耐震性がないというわけではないということになります。

耐震性を判断するIs値

耐震性を判断するにはIs値というものを用います。

Is値は、耐震診断という診断を行うと分かります。

このIs値は0.6以上であれば、新耐震基準並みの強度を持った建物ということができます。

昭和56年5月31日より前に建てられた建物でも、Is値が0.6を上回る物件は多く存在します。

中古マンションでもIs値が0.6以上の物件であれば、耐震性は問題ありません。

ただし、最近では入居者も知恵がついてきており、旧耐震基準の中古マンションは選ばないという入居者も少しずつ増えてきています。

オフィスビルなどはかなり以前からこのような傾向がありますが、中古マンションについても旧耐震を気にする人が増え始めました。

今では、築年数を見ただけで入居を止めるような人もいます。

耐震基準については認知度がありますが、Is値についてはまだまだ認知度が低いため、築年数だけで判断されてしまうことも多いです。

そのため、たとえIs値0.6以上であっても昭和56年5月31日以前の建物は、入居率が悪くなる可能性はあります。

耐震性は築年数だけでは決まりませんが、旧耐震基準は入居率を悪くする原因にもなるため、注意しましょう。

以上、ここまで築年数では決まらない耐震性について見てきました。

中古マンションに通しする場合、意外な障壁として銀行の融資があります。

5.銀行は融資したがらないけど良い物件

個人投資家の目を曇らせる理由の一つに銀行の融資基準があります。

銀行は新築物件の方を好むため、それだけでも個人投資家は新築物件の方が良いのかなと勘違いしてしまいます。

その他にも、不動産のプロから見ると良い物件なのに、融資を通さない物件もあります。

例えば典型的なのか、中古マンションのシェアハウス物件です。

シェアハウスは一つの部屋を複数人でシェアするため、1つの部屋が稼ぐ賃料総額は大きくなります。

また入居者1人当たりの賃料は安いですが、単価を上げることができるため、部屋全体の賃料単価も普通に貸すよりも高くなります。

そのため、シェアハウスは通所の物件よりも利回りが高いです。

近年、都内などは、シャアハウスが相当一般化してきていますが、未だにシェアハウスをキワモノ扱いにして融資を通さない銀行もいます。

このような物件は、中古マンションでも良い物件ですが、融資が下りにくいため投資しにくい傾向があります。

もし、自己資金だけで投資をできるのであれば、中古マンションのシェアハウスなどは競合が少ないため、安く購入できる可能性はあります。

銀行には、銀行の独自ルールがあって融資判断をしていますが、そのルールは画一的であるがゆえに、銀行的にはNGであっても本当は良い物件というのも中古マンションには存在します。

銀行の融資が付きにくい物件は、購入できる人が極端に減るため、安く購入できるチャンスが増えます。

もし、自己資金が十分にあるのであれば、銀行の融資が下りないけれど、本当は良い物件というものを狙って投資をするのが良いでしょう。

6.投資用不動産の買い替えを検討中なら「まずは査定依頼から」

投資用不動産の買い替えを検討している方は、まず最初に所有している物件を不動産会社に査定してもらうところからスタートします。

マンションやアパート等の投資用不動産の主な買主は投資家です。投資家は、通常、収益物件をメインで扱うような投資物件に強い不動産会社で物件を探しています。

逆に言うと、売却の際も、そのような多くの投資家を抱えている不動産会社に頼むのが効率的です。

不動産会社には、物件の種別やエリアによって得意・不得意がある

投資用不動産の売却に強い不動産会社に頼むことが重要なポイント

気をつけなければいけないのは、査定額はあくまで、不動産会社がいくらで売れそうなのかを判断した価格です。

不動産会社ごとに、実績や算出方法が異なるので、不動産会社によって査定額がバラバラになってしまうことが一般的です。

投資物件に関しては、賃料収入など収益性も加味しながら査定をするため、なおさら不動産会社の力量で査定額にバラつきが出てきます。

なので、査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。

しかし、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのはとても大変です。

そんな時に不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

売却することは決まっておらず、現在の市場価格を確認してみたいという方でも活用出来るので、定期的にチェックしてみるのも良いでしょう。

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

都市部での売却なら

超大手の不動産会社6社に唯一依頼が一括査定サイト「 すまいValue

東京・神奈川・千葉・埼玉・名古屋・大阪・兵庫・福岡といった都市部での売却なら活用マストです!

都市部以外での売却なら

NTTグループで安心、一括査定サイトのなかで最も歴史があり、実績も抜群の「 HOME4U

すまいValue 」で対象外のエリア(都市部以外)での売却なら活用マストです!

上記サイトとセットで活用

投資物件の売却に特化した不動産一括査定サイト「 RE-Guide

上記2サイトと合わせて活用すると効果的です!

上記オススメサイトの査定依頼フォームでは、「物件の状態」と「賃料」を問う項目があるので、人に貸している投資用物件の場合は「賃貸中」にチェックの上、現在の賃料を入力しておきましょう。

投資用物件の査定は賃料が大きく関わってきますので、入力しておいた方が正確な査定結果を得ることができます。

まとめ

プロが中古マンション物件に投資している理由とはについて見てきました。

投資物件は中古だからNGというわけではありません。

築年数以外にも、立地等の条件も加味して良い物件を選ぶ必要があります。

中古マンションであっても、良い物件は存在しますので、物件をしっかりと確認した上で投資をするようにしましょう。

おすすめ記事一覧

63,227view
不動産一括査定

不動産一括査定サイトのオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたと ...

69,688view
マンション売却で3人に1人が失敗している?2つの落とし穴と間違いない成功のコツ

一生涯でマンションを売却する機会は、ほとんどありません。 何から始めたらいいのか分からず、インターネットでいろいろ調べて ...

16,045view
一戸建て売却は苦戦しやすい?トラブルなく高額査定してもらう4つのコツ

一戸建てをスムーズに売却するコツを先に見たい人はコチラ 一戸建て(一軒家)を売却するには、正しい手順があります。 でも、 ...

20,667view
専門家が39社から選んだ!不動産査定サイトのオススメ6選【2019年版】

不動産を売却する際、いくらくらいで売れそうなのか、査定を行うことから始めます。 不動産査定は、不動産売却の第一歩です。 ...

-投資用不動産売却

© 2021 不動産売却の教科書