住宅ローン　～金利タイプ選択における“選択分岐点”を探る～

　　今年（2013年）１月頃から住宅ローンの金利タイプ選択において、以前よりも固定金利選択型10年や完全固定金利型を選択する傾向があり、変動⇒固定への流れが強まっているようです。

　　これは、インフレによる金利上昇懸念が現実味を帯びてきたと感じてみえる方が増えたためと思われます。また、一部のFPの方のなかにも、変動金利から固定金利への変更を勧める発言なども多くみかけるようになりました。

　　しかし、本当に変動金利より固定金利を選ぶべきなのでしょうか？

　　結論からいいますと、条件や状況によって変わるものであると考えます。

金利タイプ選択における“選択分岐点”を探ってみよう

　　では、その“選択分岐点”なる基準をどのように考えたらいいのでしょうか？今回は、ひとつの事例を用いて、過去のデータなども勘案し、金利タイプ選択における“選択分岐点”を探っていく様子をご紹介したいと思います。

　　シミュレーションしてみますと、月々の当初返済額は、

(1) 変動金利型　82,949円
(2) 固定金利選択型10年　90,392円
(3) 完全固定金利型　96,478円

　　になります。

3年目終了時点の残高は

　(1) 変動金利型の場合、　　　　　　　　約2777.3万円　　　　　(2) 1.446%　(3) 1.892％
　　３年目終了時点で返済差額分を繰上返済したと仮定　　 (2) 1.512%　(3) 2.016%
　(2) 固定金利選択型１０年の場合、　 約2796.5万円　　　　　　　
　(3) 完全固定金利型の場合、　　　　　約2810.6万円

5年目終了時点の残高は

　(1) 変動金利型の場合、　　　　　　　　約2625.6万円　　　　　(2) 1.482% (3) 1.957%
　　５年目終了時点で金利差分を繰上返済したと仮定 　　　 (2) 1.606%　(3) 2.19％
　(2) 固定金利選択型１０年の場合、　 約2655.9万円
　(3) 完全固定金利型の場合、　　　　　約2678.5万円　　

注）　赤字で示した金利は、変動金利が上昇後その金利となったときに、(2) 固定金利選択型10年や(3) 完全固定金利選択型の月々返済と同等程度になることをあらわしております。また、どの金利タイプでも月々返済が問題のない方であれば、変動金利型とそれぞれの金利タイプの月々返済差額を繰上返済に回せるものと考えて繰上返済後の同等返済金利も計算してあります。

　　変動金利が、実質1.446％となるには、一律優遇金利の場合、店頭表示金利が3.046％程度、そうなりますと短プラが2.046％程度、変動金利が、実質2.19％となるには、一律優遇金利の場合、店頭表示金利が3.79％程度、そうなりますと短プラが2.79％程度ということになります。

　　これは、過去データからすると、平成7年（1995年）4月～9月の短プラ2.75～2.0％程度に近似します。（約18年前）現状の短プラが1.475％程度ということからすると、0.57～1.315％程度の差になります。金利が上がるときは、下がるペースよりも早いものですので、微妙とも思えるでしょう。そうなると、状況次第となるのではないでしょうか？

　　これらを加味して繰上返済した結果、短プラ想定が3％前後まで引き上げれれば（現状との金利差1.5％程度）、変動金利型でも問題は生じにくいでしょう。

　　今回は、ひとつの事例でお話しておりますので、参考にならない方もおみえになるかもしれませんが、重要なのは、金利という割合で考えるのではなく、金額で考えるということです。金額で考えたうえで、金利に割り戻してみてください。そうすると、判断がしやすくなるのではないでしょうか。

　　最後に、インフレにも大きく分けて2種類あります。ひとつは、「ディマンド・プル・インフレ」もうひとつは、「コスト・プッシュ・インフレ」です。どちらが起きるのかによっても、状況は様変わりすることもお忘れなく！！