不動産投資といっても近年になりそのバリエーションには目を見張るものがある。古くはアパート・貸家そして近くはテナントビルやファッションホテルまで。その数ある投資物件の中でも私がサラリーマンの方にお勧めするのは
マンション一棟物である。（私の通称名イットウモンの所以である。）
その理由の主なものを上げれば、マンションであれば、誰でも一度や二度は居住した経験があり、まずは物件全体像がつかみやすい身近な投資対象であるということ。
マクロで見ても不動産投資は経済の波に翻弄されるのが一般的であるが、こと住宅の集合体である賃貸マンションであればテナントビルや事業性の物件と比べ被るダメージは低レベルではなかろうか、という考え方をしている。
そして、長期スパンで考えるべき不動産投資にとってそのようなダメージ・リスクは、突き詰めれば、「きちんと計画通りの収益（賃料）が取れるだろうか？」ということに尽きると思われる。このリスク・不安を回避するための手段が分散投資という考え方である。
そのマンションであっても、区分マンション一室のみを購入の場合、その部屋が空室となった時の収入は0（オールorナッシングで空室率100％）。しかし、マンション一棟を購入の場合、複数の部屋に分散投資され、よほどのことがない限り0にはならないはずである。（空室率何％で表現）
区分マンションでもそれなりの購入方法があり、条件が合致すれば投資としての考え方もできる。イメージとしては定年間近の方の年金用資産運用としてという考え方で、逆に一棟マンションは金融機関からの借入融資期間が多く取れる若い方の長期資産形成に適していると考える。
不動産投資の必須アイテム金融機関融資もこのような立場で捉えられているといっても過言ではない。資産形成という意味で区分マンションの資産性を考えてみれば区分マンションの欠陥がよくわかる。
はっきり言って区分マンションには資産という資産はないのである。土地持分は10万分の数百から数千程度。土地評価は殆ど計測外。
そして建物、これも経年劣化し評価は落ちる一方である。土地建物総合するとして余程のステイタスのある分譲マンションでない限りは値崩れする。しかも賃貸入居者が居ようが居まいが保有するにはそこには管理費積立金という固定経費が掛かる。
そして、長年区分マンションを抱えているとわかることだが、建物が劣化してくると「スラム化」し、取引される金額がドンドン下がる。それにつれて入居者層も下がりますから値崩スパイラルといっていい。
しかも、所有者単独で共用部の「増改築」はできない。大規模修繕工事で組合員の4分の3以上の賛同が必要で建替えになると5分の4の同意が必要である。一般的な状況でも区分マンション所有者の思惑の違いはあるところに、スラム化の過程でそのような同意が取れるのだろうか。
そう考えると集合住宅の一室である区分マンション投資は難しいのかなぁということである。当社のお客様で区分マンションをお持ちの方は、そのようなお話をすると、全員共鳴されお持ちのマンションを売却される。
区分マンションにはそれなりの買い方と保有の方法がある。そして、もちろん一棟マンションにもある。（執筆者：高下 弘之）
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