日銀がマイナス金利政策を発表して以降、新生銀行が住宅ローンの引き下げを発表しました。
それに追随するように、3メガバンクが引き下げを発表。三菱東京UFJが3メガバンクで最低の0.8％（10年固定）を発表しました。
ネット銀行はまだ引き下げを発表していないが、今後銀行間の住宅ローンの獲得競争が激しくなります。またテレビで連日のように、住宅ローン借り換えを検討する人が増加している状況を伝えています。
マイナス金利時代の、住宅ローンの新規、借り換えの組み方について解説します。
目次
住宅価格の100％をローンで借りる しかも出来るだけ長期間を選択
頭金は住宅価格の20％、最低でも10％、全額ローンは危険行為と考えられていたが、これだけの低金利の状況なので、むしろ
長期間の住宅ローンを利用して利ザヤを稼ぐ発想に切り替える方が得策です。
住宅ローンの金利を0.5％とすると、1,000万円を1％で運用すると、0.5％の利ザヤを稼ぐことができます。しかも、長期間設定していれば、その期間、0.5％の利ザヤを稼ぐことができます。
1,000万円をプラスで借りると、年間5万円の金利が必要ですが、1％で運用出来れば、10万円の利益が出ますので、差し引き、5万円の利益が出ます。単純計算ですが、10年で、50万円、30年で150万円の利ザヤを稼ぐことになります。
さらに、住宅ローン控除制度の利用条件に当てはまれば、10年間、年末ローン残高の1％の税金還付も受けられます。
1％の金融商品はサラリーマンであれば、社内預金、財形貯蓄、優良企業の社債で運用できます。ただし、金利は安いが、借りた元本金額は当然返済しないといけないので、身の丈にあった借入金額は基本中の基本です。
年間返済金額は年収の20％～25％以内に設定するのも基本です。
稀なケースですが、全額現金が用意できても、全額住宅ローンを借入して購入した方が得な時代になったということになります。
余裕資金があっても、繰り上げ返済をしない
借入金利が2％、3％の時代は、少しでもまとまったお金があれば、すぐに繰り上げ返済をした方が総返済金額を減らせるので良い方法でしたが、借入金利が、0.5％の時代なので、利ザヤを稼ぐため、繰り上げ返済せず別の金融商品で運用する方が得策です。
また20、30年の間には何があるかわかりません。病気、年収減等で急に現金が必要な場合がありますので余裕資金確保の意味でも、繰り上げ返済は出来るだけ避けるべきです。
またどうしても繰り上げ返済をする場合、借入期間を短くする方法は避ける方が得策です。
返済が苦しい状況になったとき、借入している金融機関と条件変更の交渉をする場合、期間を伸ばして返済金額を少なくする方法が取れないので避けるべきです。
変動金利を選択するのも良い時代かも
住宅ローンは、高額でしかも長期間の借入のため、
変動金利はリスクが高く、
返済金額が固定できる長期間の固定金利を選択するのが得策と言われていました。
しかし日銀のマイナス金利政策により、今後さらに金利が下がり、限りなく0％になる可能性があります。今後さらに下がると、変動金利が有利になります。
むしろ長期間の固定金利は、将来の金利を現状の金利で固定してしまうので不利に働きます。将来の金利情勢をどう読むかで、変動金利を選択するのも良い時代かもしれません。（執筆者：中井 泰男）
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