この4月（平成28年4月）から、一人住まいの親が亡くなって相続人が空き家になった実家を売却したとき、一定の要件を満たした場合に適用できる優遇税制
が施行されております。
今回は、この空き家特例と小規模宅地等の特例との関係をみていきたいと思います。
目次
空き家特例とは？
空き家特例とは、ざっくりお話すると、空き家になった実家を相続人が売却したとき、所定の要件を満たす場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除するというものです。
税額（長期譲渡所得）にすると、最大で609万4,500円もの減税になります。
おもな適用要件としましては、
相続開始の直前まで被相続人が住んでいた居住用家屋とその敷地である土地等（借地権等を含む）であって、次の(1) ～(6) の要件をすべて満たす必要があります。
(2) 昭和56年5月31日以前に建築されたものであること（旧耐震基準）
(3) 相続開始の直前まで同居人がいなかったこと
(4) 空き家を相続により取得した個人であること（法定相続人以外の受遺者はダメ）
(5) 相続が開始した日から3年を経過する日の属する年の年末までに譲渡したもの
(6) 譲渡対価が1億円以下であること
*(5) の特例の適用が可能となる最も古い相続は、平成25年1月2日の相続開始分であり、同日から3年を経過する日は平成28年1月1日です。
なお、施行日（平成28年4月1日）前の譲渡は対象となりません。
さらに平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に、一定の要件を満たす譲渡であることが必要です。
一定の要件を満たす譲渡とは、次の2つのパターンがあります。
(2) 空き家の実家を解体し、敷地のみを譲渡する場合
*どちらも、相続してから譲渡するまでに、事業の用、貸付けの用、居住の用に供されていたことがないことが要件。（空き家であったこと）
特例の適用を受けるには確定申告が必要です。
その場合には、譲渡した不動産が要件を満たすものであることを地方公共団体の長などが確認したとする証明書等を添付することが求められます。
小規模宅地等の特例とは？
小規模宅地等の特例とは相続税の計算上、被相続人等の自宅や事業用の敷地の評価について、一定の要件のもと高額な減額が認められているものです。
特定居住用宅地等としては、現在は330㎡まで80％減額が認められています。
*今回は、事業用についての説明は割愛させて頂きます。
一定の要件とは、次の(1) 及び(2) を満たすことです。
(2) 取得者が次のいずれかの者であること
(A) 配偶者
(B) 相続開始前から同居している親族（配偶者を除く）
*相続税の申告期限まで居住し所有を継続する必要があります。
(C) 相続開始直前に被相続人と同居していた親族がいない場合には、別居の親族で相続開始前3年以内に日本国内にあるその者又はその者の配偶者の所有する家屋 (相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋を除く)に居住したことがない人（通称「家なき子」）
*この人は、居住しなくても申告期限まで所有していれば適用を受けられます。
この2つの特例の併用は認められるのか？
結論から先にお話しますと上記(C) が取得者である場合で、その他の条件をすべて満たす場合には併用が認められます。
空き家特例の立法趣旨としましては、要は、危険な空き家をこれ以上増やさないことです。
空き家にならないものや空き家になっても危険でないものは対象にならないということになるのです。
稀な例かもしれませんが、上記(A) の配偶者が被相続人と別居していた場合で相続後もそこには住まない場合があり得ます。これについては、要件上は併用が認められるように推察されますが、確かではありません。
詳細については、最寄りの税務署等に確認するようにしてください。（執筆者：小木曽 浩司）
