誰でも簡単に「サラリーマン大家」で資産家になれる? 本当かどうかシミュレーションをしてみました»マネーの達人

誰でも簡単に「サラリーマン大家」で資産家になれる? 本当かどうかシミュレーションをしてみました

誰でも簡単にサラリーマン大家

最近、こんな見出しのセミナーや広告、書籍をよく目にします。日銀がマイナス金利政策を導入して以来、不動産セミナーが活況のようです。

不動産業者からは、「マイナス金利の今が買い時」「東京オリンピック前に売却しましょう」などの勧誘を受けます。

確かに、現在の金利環境は、ローンを借りるには良いチャンスかもしれません。

異次元の金融緩和とは、今が異常であるということです。安い金利で資金調達ができるのは、今しかないかもしれません。

しかし、そんなに簡単に資産家になれるのでしょうか?




不動産投資シミュレーション

少しシミュレーションしてみましょう。

物件価格1,610万円の物件で、月額家賃6万9,000円。

フルローン(頭金なし)で1,610万円を銀行借り入れ、金利は全期間固定金利1.85%の32年間で完済予定。

収支の説明では、下記のような説明を受けると思います。

収入


毎月の家賃6万9,000円 - 経費(管理費、修繕積立金など)8,336円 = 毎月の手取り家賃収入6万664円

支出


毎月のローンの支払い5万5,586円

年間収支


年間手取り収入72万7,968円 - 年間ローン支払い額66万7,032円 = 6万936円

表面利回り


年間家賃 ÷ 購入価格 × 100なので、82万8,000÷1,610万円 × 100 = 5.14%

こんな低金利時代に5%を超える利回りで、良い資産になりますよ!

「何棟もの物件を所有すれば、更なる家賃収入増も期待できます」などと勧誘されるかもしれません

しかし、本当にこれだけの情報で、不動産購入を決めていいのでしょうか?


バランスシートで考える

バランスシートとは貸借対照表のことで、表の左右がピッタリ同じになります。左側には資産、右側には負債と純資産という項目がきます。

資産


現預金や不動産、車などの資産価値があるもの

負債


返さないといけないお金(借金)

純資産


返済の必要がないお金で、あなたの本当の資産価値を示す


純資産が最も大切



資産 = 負債 + 純資産を少し変形すると、純資産 = 資産 - 負債

金融機関がローンの審査などで最も重視するのは、純資産がいくらあるかです。

資産がいくらあっても、負債が資産を上回ってしまえば債務超過です。借入で不動産投資をしても、純資産は増えません。先ほどの例をもう一度見てみましょう。

資産は不動産で1,610万円、負債は2,134万円(1,610万円を1.85%の金利で32年間借りた場合の返済金総額)、純資産は-524万円です。

ということは、毎月入ってくる6万9,000円の家賃は、524万円の借金を返すまではあなたのものではありません

つまり、物件価格が現状維持であれば約6年間は1円も利益は出ないことになります。

不動産購入を検討する場合は、家賃収入とローン支払いの差額の収支だけで考えるのではなく、バランスシートで考えるようにしましょう!

物件価格の上昇がなければ、不動産投資で成功するのは難しいです。


投資で成功する3つのポイント

1. 気軽にローンを組まない
2. バランスシートで考える(純資産をどう増やすか)
3. 正しいマネー教育を学ぶ

住宅ローンは、住宅の購入資金を銀行に立て替えてもらっているのです。

ローンを払いきるまでは、ローンで買ったモノはあなたのモノではありません。世の中、うまい話はありません。

自分の身を守るには、自分で勉強するしかありません。業者の提案をそのまま受け入れるのではなく、自分自身で考える習慣を身に付けましょう。

特に不動産は、人生で最も大きな出費の一つです。日々の節約生活も、大きな買い物や投資でお金の使い方を間違えてしまうと、いつまでたってもお金は貯まりません。

お金の増やし方はもちろん大切ですが、お金の使い方にも注意しましょう!(執筆者:渡邊 一慶)

この記事を書いた人

渡邊 一慶 渡邊 一慶»筆者の記事一覧 http://manege.net/

株式会社マネージュ 代表取締役社長
1983年生まれ 関西外国語大学卒業。三菱UFJ証券に入社。同期でトップの成績を残し、シティバンク銀行へ転職。富裕層顧客のコンサルティングを行う。アジアパシフィックで表彰を受ける。その後、プライベートバンク世界最大手のUBS銀行へ転職。預かり資産2億円以上の富裕層顧客を担当。2016年に株式会社マネージュを創業し、代表取締役社長に就任。日本の金融教育を変えるという思いで、マネー教育専門のファイナンシャル・プランニング業務を行っている。
<保有資格>:AFP、証券外務員一種、生命保険募集人資格

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