相続した不動産を売却された方、必見!! 意外と知らない節税効果…»マネーの達人

相続した不動産を売却された方、必見!! 意外と知らない節税効果…

 不動産を売却した際、翌年に譲渡所得税についての確定申告をされると思います。この場合、譲渡所得とは、簡単に言えば、その売却した不動産を取得してから売却するまでに、生じた利益のことを指し、売却した不動産の売却代金から、取得した時に要した代金、及び費用、並びに売却時に要した費用を控除することによって求められ、以下のように、この譲渡所得(利益)に対して、一定の税率を乗じることによって、譲渡所得税の税額が確定します。



 また、税率は、売却した年の1月1日においての所有期間によって、税率が異なり、5年以下、5年超、そしてマイホームの場合は、10年超の場合と3段階に分かれて税率が設定されています。尚、10年超えについては、譲渡所得費用が6,000万円以下の場合の税率が記載しています。

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 所有期間については、その売主が、いつ取得したのかは、登記の内容を確認することにより、明確になりますが、問題は、幾らで取得したか…という部分が最も重要な要素となります

 多くの方は、取得した際の不動産売買契約書を保管されていない場合が多く、特に、相続によって取得した土地の場合、その根拠となる契約書関係が保管されていないケースは珍しくありません

 では、そのような場合、この譲渡所得税の算出の際、どのように対処するのでしょうか…?

 不動産の売却の際に依頼した不動産仲介業者をはじめ、多くの専門家は、概算取得費といって、売却した不動産の売却価格の5%を取得費とみなします。これだけ耳にすると、多くの方は、「ふ~ん」と頷きますが、よくよく考えると、ありえないことです。

 仮に、1億円で売却した土地の価格が、明確に幾らで取得したか分からない場合、この概算取得費を利用すると、なんと、たったの500万円となってしまいます。当然、この概算取得費は、取得に要した代金や費用も含めますので、ありえないことです。

 ところが、万能ではありませんが、ごく一部の資産税に強い税理士さんは、このような場合、概算取得費の代わりに、『市街地価格指数』を利用します。この市街地価格指数とは、一般財団法人日本不動産研究所が発表する指数であり、平成12年3月の指数を100(基準値)とし、毎年3月・9月毎の指数を発表されており、古いものでは、昭和30年3月以降の指数が存在し、取得費当時の指数と、売却時の指数を比較し、以下のような算出式で取得費を求めます。



 では、実際に、概算取得費を利用した場合と、市街地価格指数を利用した場合とで、どれだけ税額に乖離が生まれるのでしょうか。以下の前提条件のもとに、それぞれ検証してみることにしましょう。



 売却した不動産については、計算を簡単にするために、マイホームではない不動産の売却を前提としていますが、概算取得費を利用する場合、売却価格の5%に該当する300万円が取得費となり、譲渡費用の300万円と併せて、売却代金より控除すると譲渡所得金額は、5,400万円となり、所有期間(1月1日現在)が32年となるため、長期譲渡所得の税率(20.315%)を乗じ、約1,097万円の譲渡所得税が課されます。



 一方、市街地価格指数を利用した場合、まず、取得費を計算すると、売却代金の6,000万円に譲渡時の指数を分母、取得時の指数を分子とした分数を乗じると、約5,170万円が取得費となります。



 取得費が算出されれば、あとは、取得費(約5,170万円)と譲渡費用(300万円)の合計額を売却代金より控除し、譲渡所得金額が約530万円となり、長期譲渡所得の税率(20.315%)を乗じることにより、譲渡所得税は、約108万円となります。



 概算取得費の利用と、市街地価格指数を利用した場合のその乖離は、約990万円。市街地価格指数を知っているか、知らないかで、納税額に約1,000万円もの違いが生じます。不動産を売却される方の多くは、最終的に手元に残る金額の大小を重視されます。今般のケースでいえば、この乖離額は、売却価格の約16%をも占めます。そう考えると、売却の際に、購入検討者から交渉される100万円、200万円の価格交渉もこの衝撃に比べれば、霞んでしまうこともあるでしょう。

 また、この市街地価格指数を利用すると、例えば、バブルの頃に購入した土地を今、売却した場合、譲渡所得税が0円となることが多分にありえます。

 但し、この市街地価格指数を利用した取得費の算出方法については、過去の裁決でも認められていますが、必ずしも、税務署が認めてくれるとは限らないという点はご注意ください。また、この市街地価格指数を利用して申告をされる場合には、必ず、税理士に依頼されることをお奨めします。(執筆者:佐藤 雄樹)

この記事を書いた人

佐藤 雄樹 佐藤 雄樹»筆者の記事一覧 http://www.tokyoto-souzoku.com/

一般社団法人東京都相続相談センター 理事
学習院大学卒業後、財閥系不動産会社にて6年半勤務。企業をはじめ、地主・富裕層へのコンサルティングに従事。平成19年以降、会社更生・民事再生・破産案件に対して法律事務所と一体となり企業再生業務に従事。平成23年に相続コンサルティングに特化した(株)brandsを設立。平成25年には相続の実務家と(一社)東京都相続相談センターを設立。法律・税金・不動産等の各専門分野における垣根を超えた相続コンサルティングは各士業から絶大な支持を得ている。
<保有資格>:NPO法人相続アドバイザー協議会 上級アドバイザー、公認不動産コンサルティングマスター、相続対策専門士、不動産証券化協会 認定マスター、AFP、宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、土壌環境リスク管理者、賃貸不動産経営管理士、住宅ローンアドバイザー、終活カウンセラー

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