不動産投資で収入を増やすにはどうしたらよいと思いますか？
最もポピュラーな方法は収益物件を買い増すことでしょう。
実はそれ以外にも方法があります。
以前のコラムでもご紹介しましたが、融資を受けている場合は、金利を見直してもらうことによって収支の改善が期待できます。
実は、金利を見直してもらうだけで数十万円、場合によっては100万円以上の所得増となることも。
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借り換えることで金利が1.3%低下
某金融機関とかねてから進めていた借り換えの交渉ですが、先日ついに契約の運びとなりました。
この金融機関に変更することで金利は3.8%から2.5%となります。たかが1.3%とお思いのあなた。1.3%を侮ってはいけません。
今回の借り換えで、利息を含めた月々の返済額は20万円あまり少なくなるのですから。
とはいえ、減少する返済額は借入額に依存するので、返済額の減少率で考えてみることにしましょう。
従前の1か月あたりの返済額は83万6,000円ほど。これに対して、借り換え後の返済額は63万6,000円です。
つまり、返済額は24%ほど減少したことになります。支払い利息は50万5,000円から33万5,000円に減り17万円ほど少なくなりました。
その結果、年間の収益は209万円も改善し、キャッシュフローに至っては240万円もの改善が実現します。これは、アパート1棟分に匹敵する数字です。
今回の借り換えでこれほどの効果が得られた理由のひとつには、返済期間が30年に延びたことも挙げられます。
借り換え前の返済期間は28年。既に3年以上返済を続けてきました。そのため、残りの返済期間は25年弱ということになります。
ところが、元金が変わらず返済期間のみ30年に延びたため、毎月の返済の負担が軽くなったというわけです。
どうして返済期間を延長できたのか？
返済期間が延長できたのは、担保提供する物件の鑑定結果が思いのほか良かったためです。
担保となる不動産の鑑定が借り換えの条件のひとつになっていたため、仕方なく鑑定をお願いしたということになりますが、結果的には鑑定をお願いしてよかったと思っています。
そのおかげで返済期間の延長に成功し、毎月のキャッシュフローも大幅に改善したのですから。
この度、金融機関を通してお願いした不動産鑑定は、鑑定のプロである不動産鑑定士にお願いしてその不動産の経済的残存耐用年数を計るものです。
建物の立地や利用状況、道路付、維持管理の状況などを勘案して、経済的残存耐用年数を割り出します。
鑑定の結果、担保提供する建物の経済的残存耐用年数は30年ということになりました。
つまり、今後30年間は収益を生み出し続けるであろうという、鑑定のプロのお墨付きをいただいたことになります。
その結果を信頼して、金融機関は返済期間を30年に延長してくれたのでしょう。
最後に
不動産鑑定では、その不動産はどのように利用されるのがベストなのかといったことも報告してくれます。
結果が良ければ、交渉の材料として使うこともできるので、金利引き下げや返済期間見直しの打診をする際に担保となる不動産の鑑定をお願いしてみるのもひとつの方法かと思います。（執筆者：内田 陽一）
