物件を買い増すより「金利見直し」で収益を増やせ 見直しが難しいときは「借換え」も視野に»マネーの達人

物件を買い増すより「金利見直し」で収益を増やせ 見直しが難しいときは「借換え」も視野に

さらなる金利見直しに向けて金融機関に働きかけを続けていることを、以前のコラムでお伝えしました。

なぜそんなに金利にこだわるのか? 

不動産価格が高騰しつづけている状況では、物件を買い増してキャッシュフローを増やすよりも、借入れ条件を見直すことで収益を増やす方が確実だからです

その理由と方法について、詳しく解説いたします。




金利見直しをおすすめする理由

物件を購入するためには購入資金を準備しなければなりません。

ところが、金利の見直しには経済的負担がほとんどありません。必要なのは、金融機関に支払う数千円程度の事務手数料のみです。

金利見直しの事務手数料を5,000円とし、見直しの結果、毎月のキャッシュフローが5万円改善されたとしましょう

これは、12,000%という超高利回りをたたき出してくれる物件に相当します。これほどの超高利回りの物件はこの世に存在しませんよね。

また、物件を買い増すとリフォームや入居者の募集を委託する管理会社の選定といった作業が発生します。

買い増した物件が将来に渡って高稼働率を維持し続けられる保証はありません。

一方、ひとたび金利の引き下げに成功すれば、基準金利の見直しでもない限り引き下げ後の金利が適用されることとなり、金利差で改善されたキャッシュフロー(上記の例では毎月5万円)の恩恵を受け続けられるのです


成功するとは限らない金利見直し交渉

金利を見直してもらうには、そのための交渉材料が必要になります

例えば、

「3年の取引実績を積んだので、そろそろ金利を見直してもらえませんか?」

「他行から○○%の金利で借り換えのお話をいただいているのですが、今後も御行との取引を続けさせていただきたいのですが…」

など、金融機関に金利引き下げを検討してもらうための糸口を与えなければなりません。

それでも、金利見直しに難色を示されてしまったら、他の金融機関への借り換えも選択肢のひとつだと思います

ただし、借り換えは慎重に検討しなければなりません

なぜなら、借り換えには一定のコストが発生するからです。

多くの場合、繰り上げ返済には違約金が発生します




借り換えに先立って、現在の借り入れを全額繰上げ返済する必要がありますが、多くの場合、繰り上げ返済には違約金が発生します

繰上げ返済をすると抵当権は抹消されますが、借り換え先の金融機関に新たに抵当権の設定を求められます。

そのための登記費用も必要です。

残債が5,000万円だとすると、繰り上げ返済によって発生する違約金が100万円(返済額の2%)、登記費用が25万円ほど(登録免許税20万円+司法書士報酬)

借り換えの費用は合計で125万円ほどになります

借り換えによってこれらの費用が回収できるかどうか、今後の収益がどの程度改善するのかなど、借り換えの判断は検討を重ねた上で行うようにしましょう。(執筆者:内田 陽一)

この記事を書いた人

内田 陽一 内田 陽一»筆者の記事一覧 http://manetatsu.com/author/yuchida/

合同会社パッサージュ代表・株式会社リノイエ執行役員
2014年まで外資系通信機器会社にて通信用集積回路の開発に従事。退職後、それまで兼業で行っていた不動産賃貸業を本業に。6棟44室、北関東を中心に高利回りの物件の賃貸経営に携わる。空店舗を活用したランドリーム草加八幡町店・シェローバイクパーク草加産業道路の経営にも携わる。2015年に株式会社リノイエの執行役員に就任後、不動産の開発に従事。趣味はゴルフ・料理・お酒。

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