新築アパート投資は、客付けもしやすく、設備も新しいので故障も少ないため、初心者でも取り組みやすい不動産投資と言えます。
区分のワンルームなどと違い、1度に複数戸を取得することで早く規模を拡大でき、融資も比較的条件が良いことが多いので効率も高いです。
しかし、新築アパート投資は誰でもできる不動産投資というわけではありません。
今回は、新築アパートのメリットとデメリットについてお話しいたします。
目次
レバレッジ効果を得やすい
区分のワンルーム投資では、家賃に対して管理費・修繕積立金や賃貸管理費の経費が大きく、ローン条件も悪いので手残りはほとんどありません。
例えば、1,000万で利回り8％の物件だと年間の収入は80万です。
ローン返済は金利3％を25年でフルローン借りたとすると年間の返済額は57万となり、経費を約25％とすると20万となるので手残りは3万です。
辛うじてプラスなのでレバレッジも少しですが効いています。
しかし、資金に余裕がないと怖いです。
手残りを増やしたい場合は、
・ もう少し金利を下げる
・ 借入期間を延ばす
必要があります。
対して、アパート投資の場合は、7,000万で利回りが8％の物件だと年間の収入は560万です。
ローン返済については金融機関の次第ですが、一定の条件を満たせば、木造のアパートでも金利1％台～2.5％、融資期間25年～35年組めます。
仮に金利1.5％で25年をフルローンで組んだとすると返済金額は336万となり、経費を20％とすると112万となるので手残りは112万となります。
このように新築アパートの場合は、
非常に効率良く投資できるので、早く規模を拡大したい人向きの投資と言えます。
新築アパート投資のデメリット
メリットの多いアパート投資ですが、当然デメリットもあります。
空室リスク
区分のワンルームであれば、駅近などの好立地や1階を外すなど、空室リスクを抑えられます。
しかし、アパートの場合は、区分のワンルームと比べると立地では劣りますし、当然1階もありますすので空室リスクは少し高くなります。
融資について
新築アパート投資を行う上で1番のネックとなるが融資です。
区分のワンルームであれば1,000万前後で購入できるので、融資を使える金融機関も多く、審査も比較的厳しくありません。
しかし、新築アパートとなると物価価格は3,000万～1憶5,000万程度と非常に大きくなり、ある程度年収が高く、自己資金もある人でないと融資が使えません。
取り扱いしている金融機関も少なく、地域を限定されてしまうケースもあります。
最近では自己資金を2割程度要求されるケースもあり、数千万単位の自己資金が必要になるケースもあります。
売却のタイミング
また、耐用年数が鉄筋コンクリートや鉄骨と比べると22年と短く、築年数がたてば将来的に融資できる金融機関が少なくなり、売却が難しくなる可能性があるということです。
そのため、売却のタイミングが難しいと言えます。
徐々にステップアップし、将来は新築アパート投資へ
年収や自己資金を用意できるのであれば、コツコツ区分のワンルームを買うよりも一気に規模を拡大できる新築アパート投資の方が効率も良く資産を増やせます。
しかし、収入や自己資金がない場合は、年収を上げる努力を行い、自己資金をコツコツ貯め、身の丈にあった区分のワンルームを購入から始めて徐々に資産を増やす必要があります。
最初はワンルームから始めて資産を増やし、年収も上がったタイミングで新築アパートを購入する人もいます。
不動産投資では、焦らずに徐々にステップアップしていくことが成功への近道と言えます。（執筆者：宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター 山口 智也）
