不動産譲渡所得で必要経費に該当しない支出とは　「維持管理費」は対象外に

不動産を売却した際は、売却金額と購入金額の差額利益に対して譲渡所得税が課されます。

少しでも納税額を抑えるためには、できるだけ経費を計上するのがポイントです。

ただ一見経費計上できそうなものでも、譲渡所得の計算上、経費に該当しない支出もありますのでご注意ください。

譲渡所得の必要経費に該当するもの

譲渡所得は、「取得費」と「譲渡費用」の合計した金額を必要経費として計上することができます。

取得費は、売却不動産を取得する際にかかった費用をいい、不動産の購入金額以外に、購入する際に支払った登記費用や仲介手数料なども取得費の対象です。

譲渡費用は、売却するのに直接必要となった支出をいい、主な譲渡費用としては売却時の仲介手数料や、売却するために行った測量費などがあります。

売却金額よりも必要経費の方が多ければ、利益は発生しないため譲渡所得税はゼロですが、必要経費が少ないと売却金額の大部分が譲渡所得の課税対象となります。

事業所得などの必要経費に算入した支出は計上できない

譲渡所得の取得費に該当する支出であっても、事業所得など他の所得の計算で必要経費に計上した支出については、譲渡所得の取得費に含めることはできません。

売却不動産に建物がある場合、購入から売却までの期間に応じた減価償却費を取得費から差し引くことになりますが、減価償却費は自宅などの非事業用資産と、事業用資産では計算方法が異なります。

事業用資産は、不動産所得や事業所得の未償却残高を譲渡所得の取得費とするため、計算誤りに注意してください。

なお売却した年の減価償却費は、納税者の選択により、事業所得・不動産所得または譲渡所得のどちらの経費として計上しても問題ありません。

売却不動産の維持管理費は必要経費の対象外

毎年支払っている固定資産税や維持管理費は、譲渡所得の経費として計上することはできません。

建物付の土地を当初から土地を利用する目的のために購入し、取得後おおむね1年以内に建物を取り壊した場合、建物の購入代金や取壊しの費用は取得費として計上できます。

しかし取得後一定期間経過してから建物を取り壊した場合や、売却する目的以外のために取り壊した建物の費用は必要経費にはならないため、支出が発生したタイミングで必要経費に該当するかが変わってきます。

必要経費の適否が難しい支出は専門家へ確認すること

一般的な支出については、納税者でも必要経費に該当する支出なのか判断できますが、個別の経費計上の判断は、税務署や税理士などの専門家に確認してください。

たとえば売買契約を結ぶためにかかった交通費は、譲渡費用として計上できますが、下見や現地確認のための交通費については、売却に直接必要な費用ではないと判断されることもあります。

確定申告時期に経費の取捨選択をするのは大変ですので、不動産を売却する時期に必要経費となりそうな支出を確認し、少しでも多く経費として計上してください。（執筆者：元税務署職員 平井 拓）