先日お話しした500万円台のアパートは別として、収益物件を現金で購入することはそれほど多くはありません。
大抵の場合は、金融機関からの融資を利用することになります。
さて、お金を借りるといっても、どこからどうやって借りたらよいか、見当がつかない人も多いのではないでしょうか。
今回は、不動産投資に協力的な金融機関をご紹介いたします。
目次
お勧めは日本政策金融公庫
不動産投資の世界においては、多くの人にとってまず頭に浮かぶ金融機関です。中小企業や個人事業主を対象として融資を行う政府系金融機関なので、金利が低く審査にも融通が利くのが特徴です。
そのような理由から、不動産投資に限らず多くの人が利用を希望します。そうは言っても、だれでも融資を受けられるわけではありません。
購入する不動産を担保として提供することや、不動産賃貸を目的とした借入れが前提となります。したがって、転売目的での不動産投資は融資の対象とはなりません。
日本政策金融公庫の金利は1%台後半と、とても低く設定されています。ただ、借入期間は基本的に最長10年と短いため、借入額が大きい場合は毎月の返済額もそれなりに大きな額になります。
したがって、フルローンで物件を購入する場合は注意が必要です。利回りの低い収益物件では、キャッシュフローがマイナスになってしまうこともあり得ます。
試しに計算してみましょう
2,000万円の物件を、すべて日本政策金融公庫からの借入れで購入するとします。借入れ条件は、金利1.85%・借入期間10年・元利均等払いとします。
そうすると、毎月の返済は18万2,686円です。キャッシュフローがマイナスにならないためには、毎月18万2,686円の家賃収入が必要ですので、10.96%以上の利回りが必要ということになります。
気になる金利は？
日銀のマイナス金利政策の影響もあって、1.25%から1.85%ととてもリーズナブルです。実際の適用金利は、提供する担保の評価額で決まります。
提供する担保評価額が借入金額以上なら、適用金利は1.25%です。借入金額に対する担保評価額の割合が下がるにつれて、適用金利は上昇します。
そのため借入金額に対して担保評価額の割合が25%に満たない場合、適用金利は1.85%になります。それでも決して高い金利ではありませんよね。評価の高い物件であれば、より多くのキャッシュフローを生み出すことができる仕組みになっています。
金利以外にも、女性や高齢者、若者には特典が用意されています。日本政策金融公庫はこうした人たちを社会的弱者と捉え、優遇制度を適用しています。
29歳以下と55歳以上の男性には、借入期間を15年まで認めています。女性に関しては、年齢を問わず借入期間は15年まで申請することができるのです。
デメリットは？
日本政策金融公庫で借りられる金額は4,800万円まで。
年齢など、一定の基準を満たしていれば、ほかの融資制度も併用して、最大7,200万円の融資が受けられますが、高額な物件の購入や、既に日本政策金融で何件かの借入れをしているような場合は、資金の調達が難しいこともあります。
このようなデメリットはあるものの、日本政策金融公庫は不動産投資において強力なパートナーとなるはずです。
上手にお付合いすることで、投資規模の増大や収益力の向上につながるはずです。物件購入の際の借入れの際には、日本政策金融公庫に相談してみてはいかがでしょうか。（執筆者：内田 陽一）
