約120年ぶりの民法改正　「敷金の返還」や「原状回復」について明文で定められました。

前回の記事で、民法改正法案がさきほどの国会で成立したことをお話しました。

この度民法で改正されたのは、主に債権法という分野についてですが、かなり広範囲に改正されたことから前回は消滅時効制度の変更を中心に取り上げました。

今回は、やはり私たちの生活にとって身近な、家を賃貸したときに生じる問題を中心にみてみたいと思います。

賃貸借の規定の変更

最近は、家を借りるのにも「敷金ゼロ・礼金ゼロ」といった物件も見かけるようになりましたが、普通は不動産を借りるには「敷金」を差し入れるよう求められるのが一般的です。

「敷金」は、賃料の支払いその他賃貸借に基づいて発生する賃借人の債務に対し、賃貸人が支払いを担保するために賃借人が賃貸人に交付するお金のことをいうとされています。

通常は家賃の2～3か月分ということが多いでしょうが、敷金については、これまで不動産の賃貸借契約には付随するものとされていたのに、ほとんど法律で触れられていませんでした。

そのため、

などが解釈の問題になってきていました。

今回の民法改正

敷金についてその定義も含めて明らかにし、先の敷金の返還を求められる時期についても明文で定められた点が大きなところです。

退去時に裁判でも争いになってきた、賃借人が賃貸物件の原状に戻さなければならない義務の範囲や、賃貸物件の譲渡に伴う賃貸人の変更に関する規定の明文化などがされました。

実際は大きく変わりません

多くは、これまでの裁判例で固まってきていた実務の動きについて、改めて法律で明文化されたというものですので、実際のところは大きく変わるものではありません。

ただ、これまでも実務の動き自体に従わない賃貸借契約が作られ、終了の際にトラブルになるケースが見られたところですので、

は有益なことだと思います。

以下、主だった変更点のうち、敷金に関する部分と、建物の原状回復に関する部分をみていきます。

敷金の部分の変更

前述のように、敷金については現行民法の中ではほとんど取り上げられているところがないまま、もっぱら裁判所の判断など実務の中で進められてきていましたが、今回、定義規定も含めて設けられました。

定義については、先に挙げた通りの内容になっています。

また、敷金の返還を求められる時期についても特に定めがありませんでしたが、

と明文で定められました。

ですから、賃借人はまだ建物を明け渡していないうちに、

と言えないということがはっきり定められたということになります。

これは、敷金というのが賃貸借期間中に賃借人が賃貸人に対して支払わなければならないものとして発生する未払賃料など債務をひっくるめて担保するためのもの、とされているところによります。

意図的に壊してしまったと思われる部分など、明渡のときに賃貸人が点検してから判明するものもあります。

明渡の前に返還しなければならないとされてしまうと、賃貸人は本来その修繕費用として抑えられる部分を引かずに渡さないといけなくなります。

ですから「敷金の返還を求められるのは建物明渡時」としたのです。

また、賃貸借期間中に賃料の未払いがある場合、裁判例では賃借人からは敷金を未払部分に充てるよう求めることはできないとされていました。今回の改正でこの点についても明文で定められました。

建物の原状回復に関する部分の変更

現行の民法では、賃貸借終了時、賃借人に借りていたものを原状に戻す義務（「原状回復義務」といいます）についての規定はあります。ただ、その具体的な範囲がどこまでかということについては、明文で書かれていません。

いざ明渡のときに、カーペットやクロスの張替などでかかる費用を全部請求され、敷金を超えて支払いを求められ、裁判で争うというものもよくみられました。

最高裁判所では、この原状回復義務の範囲について

としていました。

ですから、こういった通常損耗分の原状回復義務まで賃借人に負わせるのであれば、修繕費用を負担する損耗の範囲について、

ことが必要と判断していました。

今回の法改正は、裁判所の判断を踏まえて明文で定めました

このように、

とはっきり記されたところは大きいでしょう。

なお、この改正の施行時期はまだ決まっていませんが、改正民法の施行日以後に契約締結されたときには改正民法が適用されますが、それ以前の締結のものには適用されません。

また賃貸借の期間の部分（今回上限が20年から50年に延長されることになりました）以外について、契約更新のときには適用されないと考えられていますので、注意が必要です。（執筆者：片島 由賀）